爱华网截止1月12日，已有万科、恒大、保利、中海、龙湖等23家上市房地产开发企业（以下简称上市房企）发布了2011年业绩预报或快报。兰德咨询分析认为，在过去一年当中，23家上市房企的整体经营情况是“增速放缓，分化加剧”。这直接反映了政策调控以来房地产开发企业的大致业绩走向。分析23家企业的战略规划布局，能够清晰地发现，那些实现市场均衡布局和产品结构相对合理的企业，都在一定程度上实现了正增长，而且市场结构和产品结构越均衡、越合理，增速放缓幅度就越小。
截止1月12日，已有万科、恒大、保利、中海、龙湖等23家上市房地产开发企业（以下简称上市房企）发布了2011年业绩预报或快报。总体而言，与去年同期相比，今年发布快报的企业更多、更全面。根据去年12月23日中房协和兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书（2011）》,在境内外上市的房企158家（不包括服务商）。这意味着，已有14.6%的上市房企发布了业绩快报，同比增加了4家，似乎在某种程度上体现了企业想要表达“我们还在增长”的迫切诉求。另外，参照某机构近日发布的房地产销售额TOP50榜单，23家企业中，除了位居第二、还未上市的万达（1051亿元）和位居第五、也未上市的绿地（776亿元）外，其他八家企业（另三家是碧桂园、华润、绿城）均已预报业绩数据。也就是说，前10强企业的预报已全部发布了。TOP11-20的企业中，绿城、金地、富力、SOHO中国、融创也都发布了快报。值得肯定的是，首创、瑞安、越秀、建业等百亿级的“第二梯队”企业也较早地发布了快报。这也反映出上市房企法人治理水平在不断提高。
通过对业绩快报的研读和推算，兰德咨询分析认为，在过去一年当中，23家上市房企的整体经营情况是“增速放缓，分化加剧”。这直接反映了政策调控以来房地产开发企业的大致业绩走向。
从简报来看，前10强企业中，除了中建地产和华润置地异军突起，销售额实现了加速增长外，其他8家企业均出现了增速放缓的迹象。例如依然位居行业第一的万科，销售额增长率由70.5%下降到了12.4%，增速回落幅度达58.1%，仅次于龙湖的66.7%（由81.5%下降到14.8%）。另外几家企业中，保利、中海、恒大的增速回落幅度分别是41.8%、10.6%、7%。特别一提的是，绿城增速由去年同期的6%，快速下滑到－35%，排名已跌到第10名。全部23家企业中，增速下滑最快的是SOHO中国，由去年同比增长74%，变成了负增长51.9%。面对这样的业绩，潘石屹不知作何感想。
值得关注的是，20家正增长企业中，增速上涨幅度最快和下滑幅度最高的企业，都是15名以后的企业。其中，首开2011年销售额122.36亿元，同比增幅由204.6%回落到57.5%；恒盛地产销售额是133.2亿元，同比增幅由89.1%回落到5.1%。销售额增速最快的企业是融创，同比增长了130%，实现销售额192亿元。其次是越秀，虽然销售额还不及百亿（90亿元），但同比增长了114%。这反映了“第二梯队”企业的业绩波动性更大。
综上，23家上市房企中，只有三家实现了增速加快，依次是融创、越秀和华润，占比仅13%。其他20家企业均呈现了增速放缓的态势，增速放缓较快的“前五名”企业依次是SOHO中国、绿城、富力、恒盛和龙湖。其中前三家均是负增长。万科虽然没有进入前五名，但也是第六名。综合测算结果显示，23家企业平均增幅回落了68.9%，可见政策调控对房企影响之大。
23家上市房企的业绩快报发布后，某机构发布的TOP50榜单就发生了不小的变化。例如绿城，榜单统计的销售额是300亿元，实际是353亿元，排名也不是第12位，而是第11位。可见，在还没有一家发布快报时就仓促发布排名榜单，有些过于草率和操之过急。
综合分析2011年上市房企销售业绩增速放缓的原因，显然政策调控是主因。反之也可以说国家调控政策已明显见效。这进一步说明，政策调控已促使大量投资、投机型购房人群逐步退出了市场。而受房价下降预期影响，部分刚性和改善性需求者逐步回归理性，持续观望并审慎购买是造成增速放缓的主要原因。另外，保障房建设计划从根本上改变了我国房地产市场的供应格局，部分刚性需求中的中低收入者大都急变为等待和观望。
其实，增速急剧放缓的态势在去年下半年就已经拉开了序幕。去年三季度，A股上市房企销售额环比下降了12.5%，而且业绩下滑的企业已开始增多。到了第四季度，房地产市场走势依然没有任何缓解，特别是受“政策调控不动摇”的影响，业内对市场预期更加悲观。加上资金链紧张加剧、库存攀升，万科、中海、龙湖等企业不得已选择降价销售。绿城更是忍痛“割肉”，以解燃眉之急。降价不但没能缓解反而加剧了市场的“冷清”，同时带来反面效果，“退房潮”、“砸售楼处”等事件不断发生，也给刚性和改善性需求者更加坚定了降价的信心，观望状态没有得到任何缓解。
近日，某机构发布了企业投资信心指数，其中房地产信心指数快速滑落到了临界值，说明房地产市场景气周期真正到了冷暖转换的关键点了。这从23家上市房企业绩快报中也已得到了基本验证。
有一个核心问题值得每一家房地产企业（无论是否是上市企业）高度重视和冷静思考：面对同样的政策、同一个市场，为什么有些提前完成销量，有的靠卖项目维持；有的企业增速加快，有的企业却快速滑坡？
首要原因是企业对市场形势判断有误。例如SOHO中国。潘石屹从2008年奥运会前后就预判房市将会趋冷，因此放缓了发展速度。没想到“金融危机”救了房地产，使其错失了发展良机。因为房地产项目有几年的开发周期，2010年SOHO中的业绩高增长其实在“吃老本”。到了去年，其手中尽管握有上百亿现金，却没有多少存货可卖。可见，过于或者一味地悲观，之于快速变换的市场也容易“踏空”。如果说SOHO中国因悲观而“踏空”的话，那么绿城中国则是吃了过于乐观的亏。在2009年房市快速回暖的刺激下，2010年绿城频繁拿地。随后，逐步收紧的政策调控使得绿城的资产负债率去年一度超过160%，致使不得不忍痛“割肉”谋生存。
导致业绩分化的另一个原因，也是企业自身原因，是不同企业的市场结构和产品结构不同，也即战略规划布局不同有直接关系。
分析23家企业的战略规划布局，能够清晰地发现，那些实现市场均衡布局和产品结构相对合理的企业，都在一定程度上实现了正增长，而且市场结构和产品结构越均衡、越合理，增速放缓幅度就越小。反之，则越大。以万科和恒大对比为例。2011年，两家企业的合同销售额分别是1215.4亿元、803.9亿元，而销售面积分别是1075.3万平方米和1219.9万平方米，平均销售价格分别是11302元/平方米和6589元/平方米。虽然两家企业基本上都实现了一二三线布局，但恒大地产的市场重点更侧重于二、三线，甚至四线城市，且提前进行了适当调价。对房地产有一定研究的人士想必知道，其实研究分析总销售价格比单一进行“傻瓜式”的销售额排名更有意义，因为前者更能体现一个企业增长性。显然，恒大的市场结构和相对较低的平均价格在现在的市场形势下，抗压能力和对冲政策调控能力更强。因此恒大7%的增速降幅远远低于万科的58.1%。
三家负增长的企业却是战略规划布局有问题的典型。再以SOHO中国和绿城两家企业为例。SOHO的战略布局主要是在一线城市开发高价商住房为主。虽然其产品性质基本不在限购之列，但其项目布局重点在京沪（限购政策较严厉），而且其目标客群以投资性客户为主（大都已“离场”）。众所周知，绿城的产品定位以中高端为主，而且项目布局主要集中在长三角和一二线城市，显然也是受政策调控影响最明显的市场。兰德咨询统计结果显示，23家企业中，除了瑞安总销售价格为20303元/平方米，且实现了正增长外，负增长和增速放缓较快的企业均是总销售价格超过一万元的企业，例如富力是13269元/平方米，金地是13828元/平方米。
笔者自2007年就在多个会议、多篇文章中反复强调，房企一定要尽快由机会导向转变为战略导向，由追求规模速度增长转变为质量效益型增长模式。而且讲到，在调整战略，一定要以追求持续稳健增长为前提，实现“三个平衡”：一是不同等级城市的市场结构平衡，二是不同产品档次的产品结构平衡，三是长短线项目的周期结构平衡。归结到一个平衡，就是要实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡。但一线房企业绩加剧分化的现实告诉我们，领会并做到“三个平衡”的依然不多！
最后要强调的是，本文是系列文章的第一篇，后续还有多篇。衷心希望各个上市房企严格遵照有关法规，不要在年报上作假，也不要过于粉饰年报，否则本人可能予以揭批。为了转变房地产企业的社会形象，为了促进房地产市场健康发展，让我们共同努力。
