爱华网应该说目前房地产行业房价下降、投资开发趋于理性、开发企业汰弱留强的调整现状是有利于行业的长期健康发展的，但是成交极度萎缩和房价大跌预期的持续无疑是不利于经济稳定的，因此我们认为政策调整的着力点将是刺激有效供给和有效需求，而并非前一阵市场争论激烈的拯救开发商。
天相投顾 张旭明
事件描述： 今年7月中，长沙出台《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》、《关于促进长沙市房地产业健康发展的若干意见》；7月中下旬，东莞市房管局发布通知，符合首套贷款房人均面积低于当地平均水平的消费者购买第二套房可以享受“首套房贷”的优惠政策；杭州市将放宽对经济适用房申请者的年龄限制；保险法修订草案中，拓宽了保险资金的运用渠道，规定保险资金可以投资于不动产；8月25日，有媒体发表了《中国房地产协会透露：楼市“救市”今年无望》的文章。再加上前期房企热盼“救市”的声音，一时间，市场关于针对房地产行业的政策能否松动的争论开始热烈起来。 评论： 房地产行业对经济的影响举足轻重。自98年房改以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。此外，由于开发商和个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。我们也不难看出房地产在国民经济中举足轻重的地位。 保障房地产行业健康发展的政策松动或微调值得期待。自07年三季度以来，由于政策调控的累积效应和之前房地产市场的过度透支性繁荣，行业迎来了整体性调整，成交量较大幅萎缩，部分地区房价跌幅较大，至目前为止，市场观望情绪依然十分浓厚，成交量没有起色，房地产企业也纷纷开始缩减全年的开发计划，虽然上半年的房地产开发投资增速高达33.5%，但我们认为下半年会有一个明显的回落过程。 由于宏观政策取向由“两防”转变为“一保一控”已经明确，胡主席就下半年经济工作提出六点要求的讲话中明确提出引导房地产市场健康发展、银监会主席刘明康也指出关注房地产市场变化满足合理信贷需求，结合我们在上文中分析的房地产行业对经济增长的重要性，要保经济增长则很有必要保障房地产行业的健康平稳发展，因此我们认为下半年针对房地产行业的政策松动是可以预期的大概率事件，这在我们之前的行业报告中已有判断。 政策松动的目的是刺激有效需求，而非拯救开发商。应该说，相对于07年的非理性繁荣，目前房地产行业房价下降、投资开发趋于理性、开发企业汰弱留强的调整现状是有利于行业的长期健康发展的，也是政策调控希望看到的结果，但是成交极度萎缩和房价大跌预期的持续无疑是不利于经济稳定的，因此我们认为刺激成交和转变预期是政策松动的方向，也就是说政策调整的着力点将是刺激有效供给和有效需求，而并非前一阵市场争论激烈的拯救开发商。我们无法预期可能出台的具体政策，但是针对提升保障性、自主性和改善性等刚性需求购房者购买力从而刺激有效需求的财税、信贷政策无疑有较大空间，此外，继续支持、加大保障性住房供给力度从而提升有效供给也将是中长期的政策方向。 成交量回升还需要开发商的价格配合。并非政策松动就一定能带来成交量的显著回升，还需要开发商在房价上做出一定的让步来进行配合，虽然经过了近一年的调整，但是除了个别城市以外，房价调整的幅度并不大，很多城市07年初至今的房价涨幅仍然比较大、开发商的毛利率仍然处于历史较高水平，房价仍具有下降的空间。因此政策只有在开发商在价格上做出让步的积极配合才能真正刺激成交的释放。我们预期政策出台的时点和节奏将会审慎，在房价下调成交仍不能有效放量和行业洗牌淘汰部分落后“产能”之后逐步推出也许是较好的选择。 关注产品面向刚性需求的龙头公司。若未来政策方向符合我们预期，则楼市回暖将值得期待，因此我们现阶段需要关注的仍然是有能力并且积极应对调整的龙头公司，他们一方面能够利用行业整合提升市场集中度和增加低成本储备，另一方面能够充分享受有效需求提升带来的收入和利润的增长。因此我们重点关注保利地产、万科和华发股份，在行业整体萎靡的情况下他们上半年的销售仍保持了平稳增长，此外他们面向刚性需求的产品结构也有望分享政策松动带来的积极效应。
