爱华网【摘要】央企下属的地产企业是房地产市场上一个特殊群体，随着这些年的发展变化，梯级分化越发明显。根据它的业绩情况可大致划分为四个梯级，兰德咨询认为，在新的市场形势下，第一、二梯级企业将面临着如何进一步做好战略布局和优化内部管控？第三、四梯级企业则面临着如何做好市场结构平衡和产品标准化？
越调越多的地产央企
先说数量。许多人想必记得，在2010年出现了“总理说了算，还是总经理说了算”的声音后，国资委正式发文，令78家非主业央企退出房地产市场。没想到，一年过后，主业地产央企由16家增加到了21家，成功“晋级”的企业是新兴、鲁能、中航、中煤和神华。去年的3月23日，笔者还曾在本报撰文《央企地产企业为何越调控越多》，详细分析了其缘由。至今，78家企业中，除了成功晋级的企业外，多数已完全退出，有的刚刚退出（如东航），有的还在等着晋级（如中国恒天）。还有些企业，如中材、二汽等，因种种原因，暂未退出。其实，讨论多少家并没有多大意义，如果国资委把所有这些地产企业整合成一家类似于中石油这样的企业，那才是真正的悲哀。
21家主业地产央企中有14家已经上市，或已归入上市企业（如中铁置业）。其中，7家企业在香港上市，分别是中海地产、华润置地、华侨城（深港两市）、中铁置业（隶属于中国中铁，沪港两市）、港中旅、五矿建设、中化方兴。另外，考虑到中国建筑在发布2011年业绩时，发布的是合并业绩报告，因此其旗下三家企业——中海地产（00688.HK）、中建地产(归属于601668.SH)、中海宏洋（00081.HK）也视为一家。
从2007年起，我们就开始逐家跟踪所有主业和非主业的地产央企，2009年还曾发布过《央企房地产业务研究》专题报告，而且这些企业中绝大多数是兰德咨询的合作客户，因此使我们能更深入地了解到它们的业绩和战略动态。
一二梯极：业绩亮丽
简单而言，地产央企的业绩情况可大致划分为四个梯级。
第一梯级企业是中建系和保利地产，2011年合同销售额均超过了700亿元。在兰德咨询于1月12日基于企业业绩快报所发布的《2011年房企销售额TOP10》（依照公开数据100%准确）中，销售额超700亿元的有6家企业，中建系和保利占居两席（另4家是万科、万达、恒大、绿地），毫无疑问是第一梯级企业。
业绩快报显示，2011年保利地产实现签约面积650.29万平方米，同比下降5.54%；实现签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，去化率在70%左右。同时，保利地产2011年实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%；实现归属于母公司所有者的净利润65.14亿元，同比增长32.39%，加权平均净资产收益率20.20%，同比增加了2.18个百分点。
众所周知，中建系地产业务方面以中海地产为主。根据业绩报告，中国建筑2011年实现销售额895亿元（其中中建地产86亿元），同比增33.8%；销售面积703万平方米，同比增7.9%。3月15日，中海地产在香港单独发布了2011年年报。年报显示，中海地产去年销售额总计达到了870.9亿港元，增幅为29.8%；销售面积达558万平方米，同比增长5.3%。年报还显示，去年营业额上升4.5%至393.9亿元，其中内地房地产发展占总业绩的94.3%。最受瞩目的还是其利润指标。年报显示，中海地产2011年中海地产的净利润达150.3亿港元（合人民币121.8亿元，利润率31%），成为截至目前内地首个连续两年净利润过百亿的房企，被业内称为“内地最赚钱房企”。根据万科3月13日发布的年报，2011年万科营业收入达717.8亿元，净利润为96.2亿元。与中海地产相比，万科净利润仅为中海地产的77%，净利润率不足中海地产的一半。
业绩处于第二梯级的是华润置地、远洋地产和招商地产，销售业绩区间是200亿元-400亿元。其中，华润置地2011年实现综合营业额357.95亿港元，同比增长39.1%；实现住宅签约359.58亿元，较上年同期上涨61.5%；实现销售面积297.76万平方米，同比增长36.5%。远洋地产2011年实现销售额270.1亿元，同比增长25%；实现销售面积209.6万平方米，同比增长26%；营业收入199亿元，同比增长45.26%；实现净利润25.2亿元。招商地产在2011年勉强进入第二梯级。期内，销售额首破200亿元，达206亿元（是万科的17%，保利的29%，金地的72%），同比增长44.1%；实现销售面积135万平方米，同比增长32.4%。
需要特别强调的是，第一、二梯级的5家地产央企，2011年业绩增速都普遍高于万科、恒大等其他一线房企。特别是华润置地，2011年可谓是突然提速。招商地产在被一线房企抛离长达7年之久后，2011年也开始发力，使其在新十年征程元年交出了亮丽的答卷。
三四梯极：业绩平平
第三梯级的企业有华侨城、中铁地产、中铁置业、中冶置业、中航系（包括中航地产、中航瑞赛等）、中粮、新兴置业、方兴地产、中交地产、通用地产、鲁能置业等，年度销售额大都在几十亿元到200亿元。这一梯级的企业数量最多，但也都算是有一定规模的专业地产企业，虽然有些企业只是原来本系统内诸多房地产企业加和的结果。
其余的几家企业，如葛洲坝、中煤、神华等下属的地产企业，其业务范围还主要是系统内地产业务，未完全融入主流房地产市场，其业绩都一般，算是第四梯级。当然，这一梯级企业中还包括诸多非主业央企。
地产业“国进民退”隐现
截至3月19日，已有一百多家上市房企发布了业绩快报或年报全文。综合对比地产央企与其他企业的业绩表现情况，我们发现，除了业绩增速明显快于其他企业外，地产央企在中长期战略布局、产品结构调整方面也明显优于其他企业。例如，2011年招商地产共斥资近90亿元拿了12个项目，新增权益建筑面积近300万平方米，同比增长70%。步入2012年，当恒大、万科面对土地市场噤若寒蝉时，招商地产又拿下了4个项目，新增建筑面积33.83万平方米，耗资15.12亿元。“逆市新增土地储备，是公司为了完成区域布局计划、保持发展态势的安排，在资金上已提前做好了准备。”招商地产作出回应。招商地产董事长林少斌近日表示：“2012年招商地产希望销售300亿元，2018年公司计划实现1000亿元销售额，我们的目标是2020年进入前十强”。去年，华润置地之所以能异军突起，也与其早于2009年就预见到市场变局并开始调整其产品结构直接相关（详见“研评四”）。同时，值得特别一提的是，近几年来华润置地加快了推行标准化产品线的速度，旗下的万象城、橡树湾系列基本都实现了标准化连锁开发。从这个意义上说，“国进民退”是有其缘由的，是正常的。
深厚的资源优势、长久的发展眼光，稳健的战略规划，以及普遍重视内部管控和产品线建设，再加上强大的党政力量的保障和制约，成就了地产央企的优良业绩。另外，其他类型企业难以体味的内部压力，也是重要因素之一。在长期进行央企房地产研究与咨询的过程中，笔者深刻体会到了这一点。正如某企业董事长私下说的：“我们如果干不好，就有可能随时被调离，甚至整个地产业务都有可能被大集团裁撤掉。”当然，地产央企作为一个特殊群体，业绩有优劣之分，而且相差很大。在新的市场形势下，第一、二梯级企业面临着如何进一步做好战略布局和优化内部管控问题，第三、四梯级企业则面临着如何做好市场结构平衡和产品标准化等问题，以实现健康、快速，甚至超常规、跨越式发展，就像华润置地、招商地产一样。
