爱华网作者：曾宪奎 经过几年的疯狂后，房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势。之所以说疯狂，是因为前几年房价上涨速度已经到了不可思议的地步；之所以说是拉锯战，是因为目前房地产价格已经到了一个临界点，在这一点上，开发商、需求者、地方政府和中央政府，本着各自不同的立场，努力影响着这场博弈的结果。 一场热闹分呈的斗争 房地产市场进入了几方博弈的僵持均衡阶段，但僵持不代表不热闹，恰恰相反，房地产市场热闹场面层出不穷。 先是作为房价被动接受者的购房者主动起来了，任你房地产商千变万化，我自岿然不动，就是不出钱。从疯狂追逐房价、希望能够赶在房价上涨之前把房子搞定的购房者似乎在一夜之间，就换了一个面孔。反观房地产商，则似乎在刹那间慌了手脚，一部分人在年初放出一些悲观的预言，似乎可以印证这种悲观的情绪已经深入到房地产商内心。于是乎，买房送车、买房打折、买房送物业费之类的诱人手段纷纷出台，让人感觉眼花缭乱。在证明这些手段效果不佳之后，面临严重资金困难的房地产商面临着内忧外患，于是便有一部分大佬出来，让大家学习那一只因为地震而出名的“猪坚强”，号召大家挺住。面对这种情况，地方政府有点坐不住了，一些地方政策可是对中央的调控政策实行“灵活处理”，试图维持住房地产持续增长的局面。毕竟，房地产的高涨为地方财政创造了很大的贡献。而后粉墨登场的是房地产投资者，或者将其俗称为炒房者，他们一出场就哭哭啼啼的，最近有人干脆采取了断供的措施，这部分人接下来将会如何，还有待观察。 房地产在短短的时间内所表现出的这种翻天覆地的变化，让所有与之相关的各方都陷入了一种迷茫的境地。房地产市场，或者说房地产价格究竟会走向什么方向，都是大家没有把握的事情。但是所有参与者都非常明白，自己现在的立场会对这一走向产生重要的影响，于是都各不让步。购房者坚持不买的原则，房地产商坚持不降价至少名义价格不能降的原则，而炒房者虽然好像被套牢而无所作为，但是他们的行动如断供本身就是在向社会传达某种信息，或者说是一种示威。 在这种情况下，中央政府的态度就颇为引人关注。事实上，在目前这种情况下，如何妥善处理房地产市场的问题，是一个骑虎难下、进退维谷的难题。大家都知道，如果房地产市场价格突然下跌，那么带给一个国家的将会是一场金融危机，进而发展为经济危机，目前美国的次贷危机就是一个典型的例子。但是，如果让房地产价格继续上涨，那么必然会累积更多的泡沫，那么在未来就会引发更大的危机。正是这种难进难退的困境，增加了大家的疑惑，也让参与者都做出有利于自己的判断，进而增强了大家“斗争”的勇气。 探究造成今天局面的原因，关键在于购房者从积极购买到持币观望的态度转变。而造成这种态度转变的原因，有人将之归结为政府相关政策的出台，让购房者产生了观望情绪，但是事情有这么简单吗？事实上，我认为真实的原因实际上要复杂得多，要弄清楚这一问题，需要抽丝剥茧，慢慢将其理清。 一条“非常规”的发展道路 房地产是作为拉动我国经济发展的支柱产业而出现的。其实，目前以商业性的房地产开发作为房地产市场主流的状况是与我国政府早期的规划不符的，当时的政策准备以经济适用房等政策性住房作为解决居民居住的主要手段。然而，房地产市场一放开，便一下子火暴起来，各级政府的财政收入迅速增加，特别是地方政府从中受益尤多（既包括财政收入，特别是出卖土地所得的收入，又包括GDP数字这一核心政绩指标），这就导致地方政府没有动力改变当时的发展格局，在有形无形之中，成为推动房地产价格上涨的主要角色之一。房地产开发商则大发其财，这一点不用多说。而购房者则逐步演变成两类：一类是利用好当时的形势，努力从其中谋取利益，这一类人就是现在的房地产投资者；一类是或者当时无力购买或者不接受当时价格而拒绝购买的潜在购房者（当然，还有很多人就是已经购买了房子，但仅仅限于自己居住的人，这部分人现在基本处于无关者地位）。 事实上，房地产的高速增长对拉动经济起了很大作用——至少在拉动GDP数字方面居功甚伟。但是，依靠房地产市场拉动经济，是一种风险很大的行为。房地产本身是一种特殊的商品：一方面它是一种普通的商品，可以参与在市场依照供求状况进行买卖；另一方面，房地产特别是住房本身具备满足人类基本需要的功能，具备重要的“非经济意义”，需要政府的干预来满足人们的需要，特别是在我们国家，这一点表现得尤其强烈。综观世界各国，即使号称市场经济最发达的美国，对房地产市场还是有一定程度的政府干预，而在欧洲很多国家，房地产市场则处处有政府干预的痕迹。而发达的房地产市场，是一个完善的体系，能够满足社会各阶层不同的需要，保证大家“居者有其所”。而我国的房地产市场“发展”，则在更大程度上体现为房价持续上涨直至天文数字。 我国房地产发展的这一模式造成了严重的后果。在实践中，我国房地产市场的发展实质上越来越体现为其谋利性，而为了满足人们住房需要这一基本宗旨则不断弱化，其突出表现就是房价越来越脱离经济基础，而购买住房的“投资”性质日益突出。这就表明我国房地产市场发展走了一条“非常规”的道路，而这正是造成我国目前房地产市场的困境的根本原因。 房价上涨的逻辑 从房价决定的因素看，我国的房价上涨是以“众多的需求”作为基础。其实，买房者当中出去特别富有的一部分人之外，大多数人是通过按揭这一方式买房的，而这其实就是透支未来收入。如果按揭仅仅是为了大家为了满足住房的需要，那么这一形式无可厚非，但是按揭的存在，为大家投资奠定了基础。 房地产本身也具备投资品的性质，从这一点上看，房地产本身跟股票有点类似，存在脱离其真实价值的可能性。在按揭存在的情况下，投资者实际上可以以较少的钱作为本钱进行投资，如果房地产未来价格看涨，那么即使投资者现在不能承担未来较高的延期支出，但是由于房地产价格本身上涨就会给投资者带来足够的收益，就会导致广大投资者敢于承担当期不能承受的按揭。只要房地产持续维持增长，这一投资模式就不会出现任何问题，因而这就在很大程度上增加了投资者的数量，在房地产市场上就表现为需求者增多，而这会进一步推动房价的上涨，形成了一个循环效应。用一句话来说，房价上涨的逻辑就是以增长推动增长。 房价上涨的这一模式使我国房价逐步脱离实际，而进入了普通人可望而不可即的地步。但是，这一模式依赖于房价持续的高增长，然而，任何商品都是要以其真实价值作为基础。一旦房地产价格高到没有下家愿意接手的地步，那么就如同股票价格一样，面临下跌的局面，在这种情况下，房价上涨的循环机制彻底崩溃。其中，受到影响最明显的就是“击鼓传花”中最后的接手者，就是在最高点投资买房的人。当然，这一效应不会仅仅局限于这些投资者，而是会产生多米诺骨牌效应，对所有参与者产生影响，引发金融危机甚至经济危机。这样一来，我们就能理解为什么在当前房价下，政府面临进退维谷的局面。 房地产价格决定：基于“真实需求”的供求关系 从理论上说，决定房地产价格的因素无非来源于供给和需求两方面。但是，无论是供给还是需求在现实中都表现得异常复杂。例如，从供给方面来说，房地产商可以采取限制推出市场的房产数量来供给。而从需求的方面来说，则更为复杂，因为需求是有“真实需求”和潜在需求的区分。所谓“真实需求”，就是符合经济学定义的需求，即既有消费欲望又有消费能力的消费者数量，而潜在需求就是指有消费欲望但是现在没有消费能力的人。而按揭的存在，在一定程度上模糊了二者的区别，同时一部分人别有用心的误导，更增添了大家理解上的混乱。 就房地产价值的决定而言，问题的核心不在于，未来希望买房子的人数是多少，而在于究竟会有多少人买得起。即便是拿出“长期供求关系”这一模糊问题的法宝，也要看到，这一长期过程中，房价是否理性下调到有足够的需求——“真实需求”，如果人们收入增长的速度迟迟赶不上房价增长的速度，说什么也是白搭。或者说，潜在需求能够转变为“真实需求”，其实是有条件的，并不会随着时间的推移，而实现自动转变。现在有很多的学者，在这一点上模糊视听，是很难让人理解的，如果一定要让我们自己寻求一个对他们言辞的合理解释，那么我们不得不以小人之心度君子之腹了。 可以看出，所谓的“长期供求关系”并不能成为房价上涨的一个充分条件。相反，在当期房价畸高的情况下，长期供求关系实现改善的难度很大，因为房价的基数已经太高，除非房地产的价格相对于人们的收入不断降低，而这恰恰意味着房地产不能高速增长。退一步讲，就目前的房地产价格及在此基础上产生的供求关系来说，我国现在的房价已经为大多数人所不能承受，按照严格的经济学解释，只有降低房价以平衡供求关系了。即使按揭可以混乱其中的关系，但未来不可能无限制透支（一个人的寿命是有限的），一切依然脱离不了经济基础，否则后果只有一个：金融危机。 一部分学者：莫名其妙的高房价鼓吹分子 今年北大某著名经济学者导演了一出打赌进而到报纸刊登道歉信的闹剧。这一位教授历来主张房价应该继续走高，其理由无非是从长久来说，国内潜在购房者众多，因而“长期供求关系”注定了房地产价格应该继续走高；我们目前的房价与纽约、东京等国际大都市相比，绝对价格还低得很，上涨空间还很大。前一个理由我刚刚分析过，就不再说了，而后一个理由，则彻底没看清楚我们现在的经济发展阶段，只要拿美国等发达国家的人均GDP与我国做一个对比，大家就能明白这一理由多么可笑。这位著名的北大教授，在一年前公开宣扬说深圳的房价在一年后肯定要大涨，如果有人不服，他就敢打赌，赌注是在报纸刊登一整版的道歉信。结果他输了，经过几次赖皮，才十分不情愿地在深圳某报纸上刊登了一封“道歉信”，之所以要打引号，是因为这封道歉信的内容与其说是道歉，倒不如说变相地鼓吹房价上涨：全文只羞羞答答、不痛不痒地说了几句道歉的话，后面则花了大笔墨来分析房地产形势，大意是说他以前的判断没错，房地产还会涨的，不信走着瞧。 北大的教授水平就是不一般，经济学在他手中，显现出从未有过的性感。能把复杂的问题变成简单预言，真不愧是中国第一大学的教授，拿十个八个诺贝尔奖都不为过，真不知道诺贝尔评奖委员会的人都去做什么了，怎么忽视了这么一个百年不遇的经济学天才人物。更为重要的是，这位教授还颇具古典杰出政治家的优秀品质，抵赖的本事不输于当年的刘邦。需要特别指出的是，这位教授绝对不是一个人在战斗，伟大的北大教授继承了中国房地产的光荣传统，在他身上不知道有多少灵魂附体。这些学者用经济学深入浅出地论证了房价必然上涨这一复杂的问题，而且努力利用其威信和影响力将这一科学结论散播到民间，在一定程度上影响了中国房价的走向，身体力行地体现了“学以致用”的宗旨，不但让他们成为明星级人物，还改善了经济学研究高高在上的形象，使经济学变得如此可亲可近。 如果一定要鸡蛋里挑骨头，在这些完美的人物身上挑出一点毛病，那就是我们不知道这些人一定要如此热情地致力于鼓吹房价走高这一伟大事业。据我所知，经济学者不是成功学家或传销人员，利用热情感染别人，往往脱离了本专业的基本要求。当然，一定会有人说他们是根据自己的专业知识，所得出的学术观点。这样，我就要问为什么这些经济学家在分析房地产问题时，怎么会无端忽略了那么多因素，我不禁要怀疑他们的论证过程，究竟是通过分析得出的结论，还是先得出结论然后倒推过程。总之，这些学者的言论，对房价的上涨起到了重要作用。
总结及对未来展望 我国目前的房地产市场已经进入了一个尴尬的境地，中央政府想要维持房地产市场的稳定，房地产商、地方政府和房地产投资者则希望解除中央政府对房地产市场的管制措施，并期望房地产价格继续上涨，而广大的潜在购房者则希望房地产价格下降到大家都能接受的地步，各方的角力正在艰难进行中。其实，我国房地产市场的发展时间并不长，只有10年左右的时间，造成目前的状况的一个核心问题就是过去几年间房地产保持一个超常规的发展速度，导致目前房地产的绝对价格大大高于普通民众的承受能力。而造成这一问题的原因就在于我国房地产发展没有遵循原先的计划，政府在相关制度和配套措施没有到位的情况下，将房地产问题推给了“市场”，而房地产市场则在诸多利益相关者的推动下，走向了一条违反基本目标即“居者有其所”的发展道路，投机趋向越来越浓厚。就房价上涨的逻辑上看，广大投资者之所以投资热情异常踊跃，最重要的一个原因就是瞄准了房地产价格在未来的上涨，造就了房价上涨推动上涨的一个循环模式，而一旦这一模式打破，那么整个系统就面临崩溃的风险。而房地产真实价格的决定因素取决于真实的供求关系，其中“真实需求”才是真正决定房价的因素，潜在需求更多的是一个烟雾弹，而“长期供求关系”也不是鼓吹房价上涨者的借口。同时，在房价上涨的过程中，某些不负责任的学者起到了很不光彩的作用。 那么，未来的房地产市场特别是房价走向究竟会如何呢？依我看来，对未来房价起核心作用的依然是中央政府。中央政府具备很多调控手段，在目前房地产陷入僵局的情况下，其态度将具有全局性作用。站在中央政府的角度，其既不希望房价继续上升，因为在目前房价已经脱离经济基础的情况下，继续上涨无疑会积累更大的风险；又不希望房价下跌，因为房价一旦下跌，会给整个经济系统造成很大的麻烦。而另外一方面，中央政府又有义务解决目前普通民众的住房需求。在这种情况下，中央政府可以选择的路径其实就是一方面保持目前房地产市场的稳定，另一方面加大政策性住房（如经济适用房、两限房）的供应力度。这似乎是华山一条路。但是这里存在的一个问题就是，如果政策住房的供应力度大了，就会改变目前市场格局，从而使房地产价格呈现下降的趋势。解决这一问题的可能性方法则是在逐步加大政策性供应住房的同时，逐步放宽对商品性住房的诸多调控措施。而就中低收入的潜在购房者而言，等待的收益要大于成本，即使商品性住房的房价不跌，至少还可以购买政策性住房。而对房地产开发商而言，学学那头地震中幸存的猪也是有一定理性的，毕竟如果房地产价格一下跌，会影响他们的整体和长远利益。但是，相信有很多房地产开发商是难以挺过去的，而幸存下的开发商究竟会如何，需要我们拭目以待。 当然，按照以上预测，虽然可能名义上的商品性住房价格可能不下降，但是就整体的房价而言，则是实质上下降了，因为政策性住房的价格比商品性住房要低很多。同时，房地产价格有可能在目前的水平上维持很长时间，受到货币价值变化的影响，则是实际上下降了。毕竟，房价实现理性回归，是一个不可阻挡的趋势，只是受到种种原因的影响，不会以最直观的形式出现罢了。
