爱华网随着调控的持续深入，房地产企业的压力已从销售压力、资金压力，进一步传递到了成本压力。对于长期习惯了大进大出，视“跑冒滴漏”为常态的开发商来说，这种压力传导对“三项费用”产生了什么影响，上市房企的高管薪酬又有哪些变化，又该如何应对？
管理费用大涨
截至4月18日共有132家上市房企发布了年报全文，占总数的75%。其中沪深两市有96家，在香港上市的内地房企有36家。
通过研读132家上市房企的年报，我们发现有90%以上企业的三项费用均有不同程度的增加。其中，销售额TOP10企业，除了万达、绿地因暂未上市无从知晓准确数据外，其他8家企业的三项费用均出现了不同程度的增加。例如，2011年万科的营业费用是25.57亿元，比2010年增加了23%；管理费用是25.78亿元，同比增加了40%；财务费用5.1亿元，与2010年接近。报告期内，万科的营业收入是717.8亿元，同比增长41.5%。再例如，保利地产2011年的营业费用是12.53亿元，比2010年增加了54%；管理费用是7.50亿元，同比增加了31%；财务费用则达到了3.9亿元，增幅高达几倍。
值得一提的是，“第二梯队”企业中，招商地产三项费用均出现了不同程度下降。其中，营业费用是1.1亿元，比2010年下降了1.75亿元，而期内营业收入却增长了9.64%；管理费用是0.8亿元，同比下降了1.57亿元；财务费用是0.53亿元，下降了0.4亿元。期内，招商地产实现营业利润43.9亿元，同比增长了34.46%。通过深入研究招商地产的主要业绩指标，发现其总体表现优于其他一线房企。我们知道，2011年至今，招商地产在逆市时获得了大量的土地储备，并在最近大幅度降价去存货。这表明，“十二五”以来，招商地产已下决心找回“失落的6年”。可以预见，如果这一势头持续下去，并能在产品标准化和管理精细化方面再下一番功夫，招商地产极有可能实现“2018年达到1000亿元，2020年重回第一梯队”的战略目标。中型企业中，亿城股份2011年实现营业收入21.6亿元，完成净利润3.62亿元，ROE水平为10%，经营绩效与2010年相比有明显下降；资产负债率62.04%，与2010年基本持平。期内，营业费用是0.85亿元，同比增加了54%；管理费用是0.96亿元，同比增加了32%；财务费用0.52亿元，增幅较小，仅增加了4%。
分析绝大多数企业三项费用增加的原因，主要有三点。一是受业绩增长驱动。据和讯房产统计，89家A股上市房企同期的平均净利润增幅为21%。二是受市场调控影响，相关费用特别是推广及营销费用可能会有所增加。三是“惯性”使然，费用很难降下来，甚至还不得不增加。
如前所言，今后房地产企业将会承受更大的成本压力。如何在提高开发运营效率的基础上，降低三项费用，进而降低项目成本，是开发商面临的一项阶段性重点问题。目前来看，在资金压力未见缓解的情况下，建议房地产企业适度控制持有性经营物业的投资比例，根据企业的资源和能力，走重资产和轻资产相结合，以轻资产为主的发展模式。另外，要通过优化管理模式和业务流程等，做好“练内功”工作；在加强产品创新的同时，要积极将创新产品转化为标杆产品，进而将标杆产品转化为可连锁、复制开发的标准化产品线，以从根本上降低开发成本和费用，提高开发效率和效益。
薪酬增速超过业绩
我们再来看看2011年上市房企高管人员的薪酬情况。数据显示，89家A股上市房企2011年平均净利润增长了21%，但这些公司的高管人数仅较2010年增加60人的情况下，高管薪酬总额却由前一年的5.02亿元上涨到6.64亿元，增长了32.3%。虽然绝大部分的上市公司在年报中就“高管薪酬”事项注明“给高管的报酬以公司的业绩为依据”，但在2011年业绩增速放缓，甚至出现下滑的情况下，A股地产公司高管薪酬增速却超过了业绩。
通过进一步比较发现，2011年上市房企高管的薪酬还出现了加剧分化的趋势。大致可以分为四个梯级。第一梯级是“千万元级”，只有一位，是万科董事长王石。年报显示，2011年王石的税前年薪是1504万元。第二梯级是“百万元级”，有华远地产的任志强（692万元）、华发股份的袁小波（302万元）、招商地产的林少斌（259万元）、华丽家族的王伟林（200万元）、华夏幸福的王文学（151万元）、亿城股份的张丽萍（150万元）、荣盛发展的耿建明（108万元）等，约占三分之一。第三梯级是“十万元级”，即10万元以上，100万元以下。这一区间的人数最多，超过一半以上。剩下的就是“万元级”了，人数比例约占10%。
提请注意的是，年报中所显示的高管薪酬数值只是薪酬，不包括股权红利和期权激励。
特别需要关注的薪酬的“两端”情况。2011年万科实现净利润96.25亿元，同比增长32.15%。与业绩相比，王石的1504万元也并不算高。但是与业绩相比，任志强的薪酬就显得过高了。2011年华远地产实现营业收入26.15亿元，同比增长46.99%，实现净利润是7.73亿元，同比增长28.22%；归属于上市公司股东的净利润是4.67亿元，同比增长16.34%。而同年，任志强的税前年薪是692万元。“末端”几万元年薪的，虽然年薪很低，但多数企业都出现了业绩快速下滑。例如，丰华股份的净利润为负，同比下降了149.97%。其董事长陶林年薪5万元确实有“拿自己开刀”的勇气。令人不解的是津滨发展，2011年净利润为负，同比下降了411.11%，而其高管的平均年薪则由2010年的23.99万元，增加到了24.8万元。
可以预见，随着市场竞争越来越激烈，随着房地产企业产业链越来越长、产品线越来越丰富，企业之间相互挖人的现象也会愈演愈烈。这意味着，在可预见的未来几年内，房企高管人员的薪酬还会继续增加。通常而言，如果董事及高管人员薪酬增加，公司中层及部分骨干人员的薪酬也会随之增加。如此下去，企业的薪酬总额也会越来越高，经营压力会越来越大。因此建议企业一定要未雨绸缪，在不增加薪酬总额的前提下，通过改变薪酬结构，优化薪酬级差，建立与薪酬高度关联的绩效管理制度，以实现企业业绩与薪酬的同步增长。当然，根本之道是，做好以战略目标为导向的人力资源规划，建立包括期权、薪酬、考核、培训等方面的全面激励体系，以实现企业与员工的共同发展。
