爱华网整体成交走势的持续疲软从一个侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。
文/张静
京城楼市寒潮来袭。 据２１世纪不动产监测数据显示，“十一”黄金周及节后数周的北京二手房市场交易量，环比９月总体下降幅度达到２５％左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过３０％，尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量１０％以下，市场被浓郁的观望气氛笼罩，这让不少圈里人陡然怀念起前几个月的红火。 “就是今年第三季度，北京二手房价每月都要涨６％到８％。有朋友去‘都会华庭’看了一套１２０平方米的三居室，当时业主开价１１２万。他觉得有点贵，打算‘货比三家’。没想到过了两个月再去，人家标的已经是１２２万了。再过半个月，又创新高啦——１３２万，最后是１４５万成交。不到三个月，这套房子涨了将近３０％。涨价的理由很简单，周边‘远洋天地’就是这个价，至于楼层、朝向、结构有什么区别，都不在考虑之内，卖家的心态非常强势。”一位分析人士告诉记者。 官方统计数据表明，从６月底到９月末，仅仅３个月的时间，北京五环路内住宅的期房均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价。以此推算，北京五环内一套７５平方米的商品住宅价格要高达上百万元。 正当业界额手相庆旺季提前到来，没想到９月２７日，央行联手银监会出台了提高第二套住房首付和房贷利率的调控政策。正如“我爱我家”控股公司市场部一位人士所言：“伴随着本月市场成交数据的‘尘埃落定’，‘金九银十’的良好预期不攻自破。整体成交走势的持续疲软从一个侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。” 立竿见影 第二套房“贷款新政”问世后，央行和银监会时至今日都没有出台细则解释什么是“第二套房”，对于这一调控政策会不会变成“空调”的质疑不绝于耳，天工地产营销总监唐智更将其称为“漏洞百出”。 “我爱我家”控股公司副总裁胡景辉透露，虽然没有正式下文，１０月下旬央行、银监会已经就“第二套”的认定标准给出了“指导意见”，即公积金贷款、全款或已付清贷款的购房者再购房时，仍可算作“第一套住房贷款者”，具体操作细则由商业银行自己掌握。 据记者了解，目前光大、招行、浦发等多家股份制银行以及花旗、东亚两家外资银行倾向于以“个人”为单位界定第二套房，而四大行则倾向以“家庭”为单位。这难免令公众产生担心：投资客会不会蜂拥到执行政策宽松的银行，继续以配偶或者父母、子女的名义购买多套住房？
一位财力雄厚的企业老总也私下向记者表示：“新政对我这样的投资者没什么影响。我还用贷款吗？看中哪个项目从来都是一笔付清的。” 类似的故事在圈里耳熟能详：“听口音都不是本地人，提个破箱子、带着保镖就来了，箱子里全是现金，一买就是五六套。” 但２１世纪不动产高级分析师孟奇认为：“新政对于市场中投资需求的抑制，短期看确实有效，尤其在部分投资过热的城市和区域可谓立竿见影。‘全款炒房人’毕竟是少数。就我所知，精于算计的人更喜欢‘借鸡生蛋’，大部分炒房人都选择用少量资金通过银行贷款去搏，而且不怎么用家人的名义，因为房产没有落在自己名下，也会带来很大风险。” 据悉，以贷款买房的投资者，在一手房市场占到６０％多，在二手房市场多于７０％。而北京首个合作建房发起人于凌罡从银行了解到，目前很多个人住房贷款客户，都是从炒房里尝到甜头的“老贷”。 按照最新的调控政策，五次加息将在２００８年１月１日全部生效。假设１００万贷款，２０年还款，购房者（包括二手房按揭客户）月供的影响是每月多增加还款额６１７元，增幅为８％。而购买第二套住房以上的按揭还款额将增加１５１６元，增幅为１８％；如果累计算上五次加息，则月还款增加２１３３元，增幅为２７．５６％。 中金公司研究部认为：“这样的增幅对需求的抑制作用将会十分明显，尤其是对大户型项目，除了首付、月供支付影响之外，可贷款数额也将受到进一步限制（按揭还款不得超过家庭收入的５０％），因此短期内高档商品房成交量萎缩将会十分明显。” 胡景辉表示：“根据目前银行认定的标准，一手房市场中，有将近４０％的购房者会被银行认定为第二套住房贷款者，其中２５％－３０％的购房者可能会因此推迟或取消购房。二手房市场中，大概有２５％左右的购房者会被认为是第二套住房贷款者，其中１５％的购房者可能会推迟或取消购房。实事求是地讲，我看了一些网上项目的实际签约状况，１０月份一手房销售情况很差，包括一些上市公司运作的房产，有些项目才卖出三五套，甚至是零。” 记者在北京房地产交易管理网随机查询，位于西城区的西绒线胡同２６号，９月１７日开盘，批准销售套数为１１６套，签约数目至今为零。位于朝阳区德胜门外的美伦堡家园，９月２２日开盘，批准销售套数为１０８套，截至１１月１２日仅有９套签约。东恒时代二期Ｔｉｍｅｓ，９月２１日开盘销售，批准销售套数为２０１套，签约数目前也是零。 而在新政出台第二天，北京不少单价在１．２万元左右的“最适宜投资品种”，已经陆陆续续接到了退房申请，很多开发商为此召开了紧急会议共商对策。 根据２１世纪不动产的统计，９月和１０月份北京市场部分新推楼盘投资性购房比例迅速锐减。“富顿中心”从２８％降为１４％，“华侨城”从２５％降为１５％，“燕莎后”从２０％降为１１％，“远洋山水”从２２％降为１２％，“大西洋新城”从２０％降为９％。 二手房成交量也出现了明显回落。孟奇表示：“今年８－９月份北京的二手房市场的成交量基本上维持在每月９０００套左右，按照这个趋势，全年本来能达到８万到１０万套。从现在的形势看，到年底最多不过超过８万套。” 投资客也有点扛不住了。“他们买房的目的就是为了转手，做‘短平快’，不希望持房时间太长。如果没有那么多人买房，对投资客而言心理的恐吓作用更大。”孟奇分析道。 胡景辉说：“我最近接到不少朋友的电话。他们都是前两年买的房。有的房价已经翻番，有的涨了６０％－７０％，眼看行情不好都来咨询要不要出手。” 联达房地产经纪公司曾对３００名投资客户作了抽样调查，结果显示近七成客户选择抛售。总经理杨少锋透露，近段时间已有相当数量的温州、福州炒房人开始高位套现。 有价无市 在投机气氛更为浓厚的深圳，投资客已经提前感受到了寒冷。孟奇表示：“早在６月份，为了抑制一路疯涨的房价，深圳多家银行联手提高了二手房贷款门槛，有些银行甚至叫停了二手房贷。此举令当地二手房交易量锐减了３０％。很多投资客开始往外抛盘，有些项目急于脱手，价格降得很低。” １０月份，上海的二手房成交量也比９月份下降了２９．８％。在孟奇看来，上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。据悉，上海宝山区淞滨路某新盘，竟然破天荒每平方米房价下调５００元。 而北京的二手房交易市场，从去年１０月至今，除了７、８、９三个月出现放量，“有价无市”的冷淡行情也持续了颇长一段时间。 另据中国指数研究院日前完成的“中国房地产指数系统月报”，从空置率指标看，北京房地产市场也达到近年来新高。２００７年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为２４．４２％。而按照国际通行惯例，空置率在２０％以上的为商品房严重积压区。 胡景辉认为：“政策出来后一般都有几个月的消化期。央行房贷新政出台实际上是给购房者的一个信号：房价有可能会下降，所以大家都选择等等看。除了新政带来的影响，北京的房价已经翻了两番，是不是再涨，投资者开始迟疑。此外奥运会马上要开了。奥运预期一旦变成现实，这个利好预期就不复存在。再加上北京市平抑房价的政策今年也出了很多，都会压抑一部分购房需求。” 由于房价猛涨，今年很多银行前８个月已经把房贷额度用完，这也对房地产市场的成交量产生了很大影响。“包括四大行在内的各大银行都对个贷业务空前重视。去年房贷１０个亿，今年年初可能就会把任务增加到３０亿。很多银行为了完成任务上半年就会拼了命地放，而到了１０月份基本上就完成任务了，到了年根自然就要开始刹车，二手房贷款能够审批下来的已经较少了。”胡景辉谈到。 尽管交投清淡，但１０月份北京房价还是比９月份上涨了４％——５％，以孟奇的话说就是：“成交量不能支持现有的价格，有点虚火旺盛。” “主要原因在于新政对于业主持房成本并没有增加，所以他们并不急着‘割肉’，更愿意持有观望。此外，房价涨了这么多，我自己都在想，难道北京的消费能力真有这么强吗？这是一个挺怪的现象。大家都说原因在于总体供应量比较小，需求比较旺盛，从我了解的情况来看这也是事实。但是剔除投机成分，这里面有多少需求是真实的？有多少人是为了解决自住才来购房，还是出于害怕房价一涨再涨而恐慌性购房？” 一位业内人士私下透露：“新盘房价居高不下，很多都是房地产商自己做出来的。开发商在楼市中获利丰厚，面对滞销，他们有底气继续联手涨价，与购房者打心理战。只要一家敢报这个价格，周边就有楼盘敢于效仿。而开发商为了搏取更高利润，变相捂盘的现象确实不少。” 报复性反弹？ 面对“价量背离”的焦灼之势，英联置业首席经济学家郭建波认为未来两年房地产价格震荡下行已经成为趋势。 胡景辉也认为：“房价上涨速度放缓是肯定的。我最近去一手、二手房销售处转了转，经纪人也打电话来说，最近有点涨不动了。二手房还好办，都是小业主，价格容易谈得拢，一手房价格达成共识的难度更大。１１月和１２月值得密切关注，这是最较劲的时候，关键看开发商能不能绷得住。要么成交量有所回升，说明目前的高房价还能得到认可；要么有人就要开始降价了。目前一些楼盘出于营销策略，依然在不断提价，如果买房的人越来越少，开发商最多还能在高价位上扛３个月。如果连续３个月成交量依然不理想，很难说开发商会坚持不降价。昨天有朋友看房，开发商发短信来说请周末去签合同，因为有打折活动。房产肯定不会像超市那么打折，但开发商最起码作出姿态了。” 孟奇表示：“我看了看上海的房价，估计也就是北京的翻版。”但他同时认为房价究竟会如何走，还要调控政策会发生多大的作用。 有媒体称北京知名地产商任志强曾公开表示：″我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次，房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。” 孟奇认为：“炒房泛滥，根本原因在于投资者对房价上涨的预期比较强烈。如果国家宏观调控措施得到认真落实，恐慌性需求减少，房价上涨的步伐就会趋缓，甚至进入下跌循环。但如果调控不尽如人意，前期的经验也证明了，在短暂的观望期过后，市场依然要面对需求释放所带来的价格补涨，并且观望期间的成本也会随之转嫁到购房人的购房成本，成为再次助推价格上涨的可能。” “房贷新政出台的初衷是美国次级债危机的爆发给国内的商业银行敲响了安全警钟，央行为了回避信贷风险需要对短期的投资客进行抑制。我比较担心如果明年年初新的信贷额度重新放出来时，政策会不会松动？因为我们的个人房贷和美国次级债有很大区别。美国次级债危机来源于贷款者都是支付能力不强、从正规渠道拿不到贷款的人。而我国的个人住房贷款与企业贷款相比，坏账率非常低。商业银行为什么要放弃这块具有稳定利润来源的优质蛋糕？它肯定会为自身的利益考虑。” 据悉，深圳市不少商业银行将二手房贷首付提高到五成后，二手房交易门庭一度冷落，有些“重灾区”价格下跌了１０％－２０％。然而不到两个月，当地二手房价格又恢复了上涨的势头。８月同比增长２２％，在全国７０个大中城市位居第一。其奥妙就在于某些房地产中介想出了规避政策的“阴阳合同”，通过虚报房价的方式以减少实际首付的比例，银行的规定成了一纸空文。有了“阴阳合同”撑腰，不少炒家自然有了做长线的底气，“再捂个两三年”。但胡景辉认为，央行出台房贷新政是出于控制信贷风险和调控房价的双重考虑。 “我认为该政策实际上是第三轮宏观调控的起点。前两轮宏观调控一是加息，二是追加了营业税、土地增值税等一系列税收，但是都没有起到很好的效果。很重要的原因就是没有把自住和投资分开，‘误杀’了很多人。而房贷新政比前两轮调控最大的进步就是差别化对待自住、投资和投机。 新政将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到４０％以上，依此类推，购买第三、第四套住房的贷款首付比重会进一步提高。购买第二套住房的贷款利率要在高于基准利率１０％之上。依此类推，购买第三、第四套等以上住房的贷款利率可能也会随之上浮。我觉得这不是一个简单的政策，实际上已经传达出下一轮宏观调控的整体思路：保障每个家庭有一套房产自住、抑制投资，打击投机。该保障的保障，该抑制的抑制，该打击的打击。后续还会有一系列政策都会参照这个思路来制定，比如物业税。” 目前，物业税已经在１０个城市进行试点，但具体何时“正式落地”尚无定论。 胡景辉表示，“十七大之前，关于房价问题各主管部门都想给党中央一个交待。相比开征物业税等财税政策，出台提高利率和提高首付比例的货币政策相对比较容易，所以就先出台了，但财税政策还是会跟上。前一段时间在争来争去的第二套房认定问题，我认为将关系到一系列后续的宏观调控手段。据我了解，物业税到底怎么征，现在的主导意见是每个家庭自住的第一套住房可以豁免，从第二套开始征税。也有可能是占有套数越多、征税比例越高。” 易宪容也告诉记者：“银行信贷新政策透露出的是希望把住房消费与住房投资进行区分。作为住房的消费，为了保证每一个公民的基本居住条件，无论是利率还是首付，政府都采取优惠政策。对于投资性住房来说，投资者就不应该再享受消费者的购买住房的优惠，必须以市场利率来对待，要提高他们的首付比重和贷款利率。这是目前中国的房地产市场得以健康发展第一步。” 虽然在一定程度上，新政是能够遏制目前国内房地产市场炒作泛滥。但是易宪容也认为，第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位，以全国为范围还是以一个城市为范围，这些问题必须解决，否则如果住房投资者有意规避新的信贷政策，那么房地产市场仍然可能出现加速疯狂。 日前，记者收到了北京市房屋普查工作领导小组致居民的一封信。１０月到１２月期间，北京市政府将通过调查员入户访问的形式，全面调查全市各类房屋总量、分布、权属、使用状况，居住水平以及未来５年内的住房需求情况等４０余项内容，为政府制定房屋政策，提供真实准确的信息和数据支持。 “从短期看，因为需要了解个人的婚姻、家庭状况，大部分银行难以以家庭为单位来认定。目前在房地产交易过程中之所以会产生一些产权纠纷，实际上就是民政系统的数据库和网络很难做到动态、实时的更新。但随着一些技术问题的解决，考虑到物业税，政府最后还是要清楚每个家庭名下的房产的实际持有状况。 这次北京市拨了很大一笔专款进行住房普查，调查完成后，北京市的房屋、档案系统将全部数据化，民政系统与建委、银行实行联网。等到将来全国范围内人口的基础信息、婚姻状况、财产状况联网，以家庭为单位对房产进行调控是势在必行。”胡景辉表示。
