爱华网文/易宪容
最近，无论是从国家统计局公布的数据来看，还是从国内一线城市房价上涨情况来看，房价快速飙升又成了整个社会关注的热点。国家统计局公布的5月份统计数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点。面对近期各地房价快速飙升，有人认为这是由于整个经济快速发展、城市化加快，市场“刚性需求”推动房价的上涨；也有人认为股市的繁荣及财富效应带动了楼市价格的上涨等；也有人认为不少地方的房价快速上涨是由于外国投资者大量涌入的结果。 对于上述原因的分析，当然是目前房价上涨的一些方面，但其实都不是最近房价上涨根本原因所在。对于最近各地房价快速上涨的原因，我们暂且不论。我们先是来看看最近房价快速飙升意味着什么。 从2004年开始，中央政府一直在对国内房地产市场的投资过热及一些地方的房价快速上涨采取宏观调控的政策。从这几年政府对房地产宏观调控的目标来看，每年对房地产宏观调控的主要目标都是稳定房价，但实际上越是对房地产市场的宏观调控，政府越是要稳定房价，各地房价上涨的幅度越大。而且，目前所看到的各地房价仅是政府公布的新商品房销售价格，如果以二手房价格来看国内房价的上涨幅度，那么目前全国所谓的“稳定房价”就会更加离谱了。 从最近各地房价快速飙升的情况来看，它意味着几年来政府对房地产市场的宏观调控所取得成果十分有限。不仅如此，“稳定房价”的房地产宏观调控目标则成全国各地房地产市场价格上涨的动力。因为在市场经济中，市场的价格完全是由市场的供求关系来决定，价格的变化可以改变市场供求关系来调整。如果以“价格稳定”作为政府的房地产宏观调控目标，那就是政府向房地产市场明确表示，国内房地产市场的价格只能够稳定在现有的一个基点上，只能是上涨而不是下跌。特别是当国内房地产市场基本上成为投资者的市场时，市场的价格基本上是投资者对市场的预期决定的。 政府对房价的稳定其实就是对房地产市场的价格担保，即以政府政策保证房地产市场价格只涨不跌。如果政府对房价进行担保，而且住房又是投资品，那么投资者进入这个市场就是零风险的市场（房价只涨不跌）。当一个投资市场是零风险及投资者能够便利利用银行金融杠杆（通过银行按揭贷款）进入房地产市场时，那么大量的投资者涌入市场而导致房价的飙升也就自然了。特别是今年不少民众借助股市的繁荣获得一桶金之后，更是为不少投资者进入房地产市场提供便利的条件，这样进入房地产市场的投资者自然更是会增加。在这种情况下，国内各地的房价岂能不飙升？ 也就是说，最近房价快速飙升，尽管原因有很多，但是它意味着早几年房地产宏观调控失效，意味着政府必须全面来改进这些政策结与政策目标相悖的政策。否则，国内各地房价上涨的势头根本上得不到遏制。 对于各地房价快速上涨，由于没有明白国内房地产市场实质所在，目前所采取的政策是以建立住房保障体系为由，来加大廉租屋的建设，在增加经济适用房及创新一个新概念限价房的建设。希望以此来调整房地产的结构，来解决中低收入居民的住房问题，来遏制过高的房价。比如，北京市已推出第二批限价为7000元/平方米土地拍卖。十分有限的经济适用房、限价房不仅对遏制过高的房价是杯水车薪，而且也是以政府对房地产市场定价，变相来推高当地房价。试想，当地最低房价的标杆在那里，其他房地产项目的价格岂能不在这基础上上涨？ 还有随着近期房价快速飙升，也可能引发一系列的问题，如大幅度增加政府的住房保障压力；固定资产投资过热进一步强化，产业结构逆向选择；可能进一步刺激城市拆迁热，引发新的矛盾和冲突；可能带动物价进一步上涨，引发严重的通货膨胀；房地产投资涌入，房地产市场的泡沫进一步吹大等，从而引发新一轮的更为严厉的房地产宏观。 因此，要遏制目前过高的房价就得从根本上入手。就得重新确立中国的房地产发展模式及重建中国的住房保障体系。 比如，为了保证中国的每一个居民都有基本的居住保证，就得建立起《住宅法》，并在此基础上建立适应中国的住房保障体系。在该法律中，首先要明确，国有的土地是每一个中国公民所应分享的资源，它的使用就得最大努力地来增加中国公民的住房福利水平。这是中国房地产市场发展的前提。 在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租屋。在发达的市场体系下，这部分的住房保障所占的比重不会超过6%，中国则可放在10%比重以内，这样有限的廉租屋才能保护这些弱势民众的基本的住房权利，政府也有能力来做这件事。否则比重太高，政府在财力、管理上的不足，可能会使廉租屋制度形同虚设。20%左右的中高收入者可用完全商品房解决住房问题。而这个中高收入的商品市场既可是投资品，也可以是消费品。但住房的两栖性只能限定在这个市场的范围之内。对于之外其余70%居民的住房，同样也得通过市场来解决，但是他们则要在政府的各种帮助下进入房地产市场。而这个70%的房地产市场只能是住房消费市场。 为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场，就得遏制过高的房价。把房价降下来的正常途径有：通过人口普查、土地普查、住房普查，在此基础上，设计规划出合理的房地产市场发展的短中长期方案，将土地做好基本规划。然后利用信贷、利率的工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内，而其他80%市场则把房地产定位为消费品市场，再利用物业税、住房政策（比如每家只准购买一套自住住房），房价自然下来。 在这种情况下，经济适用房、限价房就多此一举。而政府一旦确定房地产市场未来发展思考，就得用法律形式把这个房地产发展模式确定下来，就得快刀斩乱麻方式果断而为，否则当前国内房地产市场复杂的利益关系会越来越难以化解，房地产市场的问题越来越不容易解决，甚至容易让房地产市场的经济问题转化为政治问题。 政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有支付能力进入房地产的消费品市场。而要达到这个目标，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。只有让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性，房地产宏观调控的效果也会十分显著。
