中国的死穴 华夷之辨 戳中房价死穴



从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出,“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。

  撰稿·杨少锋

  万科南京项目“光明城市”因涉嫌价格违规面临近亿元罚款,最终结局如何,我们将拭目以待。但是南京市物价局的“一房一价”政策,毫无疑问是戳中房价死穴的终极绝招。

  按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定,商品房作价办法的基准价格(元/平方米)=成本+利润+税金。其中,对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算;普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时,“普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%”。这个规定有其合理性,也有其浓厚的行政色彩,早在政策出台当初,笔者就密切关注。

  市场经济发展到今天,在一个几乎完全市场化的行业进行政府定价,自然是违反了相关的原则,在法律角度上是找不到依据的。关键的问题,在于两点,一是普通商品房利润不超过基数8%;二是规定自政策出台后尚未销售面积部分实行“一套一价”制,最高价格应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。直接由政府来规定一个行业的利润率显然是靠不住的,这点,也导致了政策出台之后的巨大争议,可以预见,有着良好高层关系的万科决不会束手待擒,最终很可能是交些许罚款了事。

  但是,从这个政策对“光明城市”项目的杀伤力可以看出,“价格管制”对抑制房价来说是绝对的一个杀手锏。

  回想起2007年任志强同广州市市长关于“房价是由市场说了算还是市长说了算”的争论,笔者当时便认为,作为商品,房价首先是由市场决定的,然而,如果这个商品成为一种暴利,或者存在囤积房源、哄抬物价行为的时候,政府是有权进行干预的,正如方便面涨价一样。如果大米一斤卖一百元,政府应该不应该管?市场允许一个行业拥有一定的利润,但是这种利润是有一个合理的范围的,所以政府才设立了物价局。需要强调的是,美国之所以出台《反垄断法》,其根本目的是保证一个行业合理的竞争性,以确保消费者能够有一定的选择权。市场化是有前提的,这个前提就是市场必须是在规则内健康地运行,超过规则就必须挨板子。所以当房价在房地产市场正常运行的时候,是应该由市场说了算,但如果出轨太多的时候,市长可以作为一个职务代表政府(请记住,市长不一定代表个人),有权对房价说了算。

  问题只在于,合理的利润该是多少?我想,如果只是8%,恐怕现在的开发商不用调控,三分之二都将逃离房地产行业。除非国家宣布将房地产行业列为限制性行业,并出台法规规定细则。如果是100%,这个行业恐怕也会完蛋。

  如果南京市物价局把相关规定改一改,规定房价在核定价格基础上,每一次价格浮动都需要报备,浮动比例不得超过同期物价上涨幅度,每年不得超过一定次数,也许规定会合理很多。当然,核定的底价,也许调整到15%-20%左右会比较合理。而制订政策之前,在人大举行听证会,然后以立法形式给予确认法律地位,或者,实际操作上会更合理一些。

  实际上,执行价格报备制度,笔者一直认为是抑制房价暴涨的一个非常有力手段,除了南京之外,福州也在执行相关的政策,这两个地方的物价局,敢为天下先,勇气实在值得嘉奖,但是,作为政府市场监管部门,如果制订政策的时候,更多考虑市场实际,以市场的准则而不是行政的准则来指导政策制订,也许更容易执行。(作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理)

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