爱华网阴雨绵绵的天气 楼市阴雨绵绵 需要救市吗
文/刘溟 尹平平 2008年6月28日。 一场暴雨刚刚过去。 中国人民大学明德楼9层的一间会议室里，来自国家统计局、发改委宏观经济研究院、住宅与城乡建设部、中国社科院、人民大学不动产研究中心的15位官员和学者争论得很激烈。他们关心的问题是：中国的房地产市场该怎么“着陆”。 就在这次研讨会开展的10天前，国家统计局发布了最新“国房景气指数”——房地产行业景气度连续6个月下跌。 透明的泡沫 房价的确跌了，但这是相对的。 国家统计局城市司服务业价格处公布的数据显示，今年1至5月，房价环比持续下跌，但与去年同期相比，仍处于涨势当中。 相对于去年10月的最高点，深圳的商品房价已经跌了35％。可是，每平米一万七的房子老百姓买不起；现在降到一万一，老百姓就能买得起了？ 中国房地产估价师与经纪人学会副会长柴强指出，理论上房屋售价应是居民家庭年收入的3～6倍，而我国目前却比6倍要高得多。 在北京城八区，每平米一万五的价格，已经算是便宜。以这个价格计算，买90平方米的房子要花135万元。统计数据显示，2007年北京市平均家庭收入为6.2万元。也就是说，在北京如果想买一套90平米的房子，要花掉全家21年的收入。 然而在美国，从1980年到2006年，各城市中等房价一直保持在家庭年均收入的3倍左右。当这个数据在去年上升到4.5倍时，次贷危机发生了。 世界上的绝大多数国家，在正常情况下，房屋价格是其年租金的10倍。而在我国的很多城市，房子的年租金却只有房价的2％～3％，也就是说需要30年到50年才能收回房租。 中国的房子贵得不正常。 有好事者曾列出“中国十大天价楼盘”：从深圳的香蜜湖一号，到上海的汤臣一品；从每平米五万五，到每平米十一万。近日，杭州西湖名苑又打出了每平米十二万元的天价，欲摘取汤臣一品的“桂冠”。 业内人士透露，无论卖1万元还是11万元，每平米房子的造价都不过只有2000元。 剩下的是什么？是各级炒家的层层加价，是暴利，是泡沫。 根据中国人民大学不动产研究中心况伟大的测算，我国东部地区早在2006年就已经出现了房地产泡沫。“这种泡沫是投机性的，而且比较严重。” 空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。 据《中国证券报》等媒体报道，2005年底国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，全国商品房空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。 实际上，经济学辞典上并没有空置率的标准定义，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海举了个例子说明问题。 他指出，我国自1978年以来，各个城市的建筑面积至少扩大了10倍，但是人口的进入远远没有10倍。以北京为例，1740万人口中，流动人口占8531;，这些人中，很少有人拥有自己的住房，因为买不起。 房子的空置情况可想而知。 开发商们关于把房价高归咎于地价——地少，所以贵；地贵，所以房贵。 国土资源部执法局副局长岳晓武表示，单纯从土地供应本身来说，并不存在供应不足导致地价、房价上涨的问题。因为根据他们掌握的资料显示，2005年以来，房地产用地的供应量一直在稳步增加，而且增量不小。 地价取决于土地的供求关系，而开发商对土地的需求，来自于对消费者的未来房屋需求的预测，也就是来自将来房子售价预测。 “因此，决定土地价格的，不仅是土地的供给量，还有对未来房屋供求关系的预测。”岳晓武分析道，“去年房价上涨以后，大家预计将来的房价还要上涨，因此，开发商们高价抢地。” “是这几年对房屋的超前消费需求，造成房屋价格上涨。”岳晓武指出。 “我国现在对房屋的需求，更多的是非实际需求，也就是像炒股票那样的投机性需求，而这和我们老百姓的居住需求不一样。”国家发改委宏观经济研究院王小广表示。 什么是房屋需求？曹建海认为，房屋应该是消费品，绝不可以把它界定为投资品。“只有睡觉、居住用的需求才是房屋需求。投机性需求不属于房屋需求。” “1998年以来，房价一直在上涨，我们现在的城市加上一些县城的地价，应该已经超过了美国全国的地价。”曹建海说，“没有金融的介入就没有房地产泡沫的今天。” 统计数据显示，去年房地产的销售额是2.53万亿元，扣掉个人信贷9000万元，是1.63万亿元，超过了1万亿元的去年全国城乡个人总存款增量。 可见，金融的深度介入，也为做大房地产业泡沫，狠狠地吹了一口气。 楼市走日本道路还是我国台湾地区的道路 “中国现在已经走上了日本当年的道路。”社科院财贸所倪鹏飞论断。 “我以前一直很有信心，认为十年以后或者是二十年以后，中国也会出现制造业的500强企业。可看现在这个情况，我不得不悲观起来。” 倪鹏飞在浙江调研时发现，很多制造业企业在目前成本上升的背景下，不但没有着力于提升技术含量，进行产业升级，而且将心思都用在向房地产行业转向。仅在绍兴，就有1200多家房地产企业。 实际上，除了传统的制造业，包括海尔、联想、TCL等在内的很多国内高新技术产业也在向房地产转移，或者发展与房地产相关的业务。 “当然，他们这也是‘理性’的行为，搞制造业、搞研发辛辛苦苦十多年赚的钱，没有搞房地产一两年赚的钱多。”倪鹏飞表示理解。 在日本房地产泡沫形成期间，人们失去勤劳致富的耐心，发现炒房地产来钱更快，纷纷购房置地。日本1987年的官方调查显示，超过半数以上的受访者认为“只有土地是令人安心并且有利可图的”。房价上涨也吸引了大量的机构投资者，不惜举债将资金投入房地产行业。 在当时的日本，从银行贷款很容易，借贷双方都不考虑风险。 对于房地产市场过热的现象，当年的日本政府不仅没有予以警惕，反而对经济发展的前景盲目乐观。他们采取了更为宽松的货币和信贷政策，甚至把ＧＤＰ的增长希望全部寄予在房地产身上，因此加剧了房地产市场的疯狂。 我国目前的情况与之吻合。 “如果银行不给开发商以及投机者贷款，房地产市场也不会出现这么多投机需求。”人民大学财金学院龚维丽教授指出，“我国近年来房价上涨，银行是一个推波助澜者。” “我国总的贷款不到20万亿元，在房地产的贷款上应该有5万亿元，房地产贷款在我们的总的贷款里面明的已经占到30％，这还不包含因为土地升值，土地抵押性质的贷款。”曹建海说。 “日本的房地产泡沫并没有在短时间内破灭，而是拖着走了十多年，才最终破了。”倪鹏飞表示，“而我们要尽量避免日本模式。 日本的房地产泡沫在连续十几年的膨胀后破灭，造成大危机和长期的萧条。直到近几年，才逐渐有所恢复。 几乎与日本同时，我国台湾地区也经历了一场房地产泡沫。由于采取措施及时并且得当，泡沫破裂没有对我国台湾地区实体经济造成严重打击，只是ＧＤＰ增长率由1989年的8.54％降至1990年的5.7％，出现短暂下滑。一年之后GDP增速恢复至7.58％,之后几年也一直保持了6.3％以上的水平。 这首先要归功于我国台湾地区经济转型的成功。虽然传统制造业企业生产基地外移，但服务业和高科技产业逐渐发展。1998年，服务业比重达62.3％，比1986年高15个百分点。 此外，融资渠道没有完全破坏是我国台湾地区实体经济能够继续发展的重要原因之一。台湾银行体系与房地产市场隔离得较好，银行体系稳定性没有因房地产泡沫破裂而动摇，其资源配置的功能在股票市场崩溃后依然能够发挥作用。 “要像我国台湾地区那样，采取措施逐渐把泡沫自我消化掉。”倪鹏飞表示，当前我国的房地产形势进入了一个调整期。“目前，中国房地产泡沫还没有完全失控。整体价格走走停停，再走走再停停。赶紧出台房地产调控政策和紧缩性货币政策，还来得及。” 楼市阴雨绵绵 从去年下半年开始，我国楼市持续近十年“只涨不跌”的神话戛然而止。深圳、广州等地房价松动，深圳商品房均价现在已经基本回落到去年初的水平。 不久前，链家地产对北京在售的100个商品房项目做了打折促销情况的电话调查显示，打折项目为66个，占有效调查项目的79.5％。媒体上其他城市房价“明折暗扣”的报道也屡见不鲜。 和房价同时下滑的，还有各地住宅的成交量。 统计数据显示，今年前5个月，北京期房住宅成交量同比减少4成。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降5到7成。而天津、武汉、济南等地商品住房交易量都出现明显下降。 与去年频频上演的开发商“天价拿地”闹剧相比，今年上半年的土地市场尤为冷清，大量土地以底价成交，北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现。福州、上海的“地王”们，甚至不惜缴纳上千万元土地出让金的罚款，退地自保。 股市委靡不振是楼市“发霉”的另一病因。 一般情况下，国际上成熟市场在股市上涨6个月之后，房价会随之上涨，而股市和房市回落的时间往往一致。在中国，股市和房市更是“一损俱损”。除了一些可能转向房地产业的资金被套外，诸如联想、海尔等很多上市公司，也兼营房地产业务，房市和股市因此联动。 自去年1月至今，准备金率前后共上调了15次。今年6月24日，国务院会议提出，在强调金融安全的大命题下，要稳定房地产市场。 政策的变化无疑加剧了观望情绪。 房市的低迷，使资金回笼困难，再加上去年疯抢土地，开发商们的资金链岌岌可危。这一点，从前不久汶川地震，房地产大鳄们捉襟见肘的捐款就可见一斑。 开发商的资金来源有三：销售回款、以银行为主的信贷，以及外资基金的投资。如今前两个被堵住。继续降价抛售，似乎是开发商眼前的“华山一条路”。 想要买房的人在等，已经买了房的人却坐不住了，谁也不甘心当“冤大头”。 上个月，上海出现大规模退房潮，北京也有这个苗头。 对此，开发商又惊又喜。惊的是“吃进去的肉又得吐出来”；喜的是政府绝不会坐视不管，肯定会加以干预。“毕竟，这不利于社会稳定。”一位开发商坦言。 “要警惕房地产行业发生信用危机。”SOHO中国联席总裁潘石屹提醒道。目前中国普遍实行20％～30％房地产贷款首付标准，一旦房价下跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款。“对中国来说，不用下跌50％那么多，20％～30％足以引发一场经济灾难。”潘石屹做出了预言。 有政府官员表示，房地产行业是国民财富重新分配的一个庞大链条和工具，为了社会财富重新分配的需要，房价也不能下跌，否则社会财富分配失衡可能导致重组。 “在这种状态下,楼市大跌并不是好事。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，如果房价快速进入下降轨道，金融市场将面临巨大风险。 “即使为了GDP也不能让房价下跌。”有人说。 的确，房地产行业涉及漫长的产业链条，可以通过产业效应，带动了建筑、化工、装修、家具等众多相关行业的发展，起到“火车头”的作用。更不用提，高房价本身为抬高GDP作出的贡献。 看来，先天下之忧而忧的，不仅是潘石屹一个人，不过，他们的逻辑很统一：降价→不稳定→不能降→快救市。 左右互搏将是个灾难 “现在挤掉泡沫绝对是好事，对中国经济的长远发展非常有利。”王小广大声疾呼，“房地产商希望有泡沫，还扬言说如果不保护房地产市场，牵一发动全身，就会影响整个经济。” “其实完不了，现在是好的机会，外部的压力和内部自身市场的变化已经形成了一个调整的压力。”王小广说，“但调整需要一个过程，没有三年、五年解决不了问题。” 防止金融对房地产市场继续进行深度介入，是岳晓武的建议：“要从各种渠道控制好他们的资金链。” 银根紧缩，开发商们却另辟融资蹊径。 河南的建业地产日前启动香港上市程序，厦门的宝龙集团也传出上市消息。 然而,这条路并非一帆风顺。 中国证监会发行部一位官员明确表示:“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。” 房地产企业寻求上市融资，实际上是金融介入的另一种形式。如果这一渠道没有及时控制好，股市和房市联动更为紧密，风险将加剧。 开发商呼吁救市，真的是考虑到银行将因购房者的个人信贷危机，而蒙受损失？ 华夏银行北京分行的一位信贷经理表示,银行个贷的稳定性通常非常高,一直以来都被视做银行最优质的信贷业务,如果没有信贷紧缩政策,即使房价大跌,有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷，真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。 也就是说，银行真正的担心是开发贷款。只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果因资金链紧张形成烂尾楼，对银行损失就大了。这正是开发商对银行以死相逼的砝码所在。 银行界人士认为，以死相搏更像是自杀，一是这需以房地产企业破产为前提；二是只有全国大范围出现此类调整才能对银行构成冲击，但这种情况的可能显然很小。 放弃暴利想法，加速销售回笼资金，是银行界开出的“药方”。 可见，开发商们不肯降价，还要求政府救市，不是为了借钱融资，更不是为了银行着想，而是为了赚钱，为了满足自己的利益。 龚维丽建议对开发商进行一次大洗牌：“一些开发商在市场上不起好作用，对他们洗牌很必要，不讲诚信的都要砍下去。否则我们走的模式都是开发商的道路，就像现在这样。” 倪鹏飞也希望能打破开发商之间的寡头垄断，他表示这个任务应该由地方政府的监管部门承担。 一些地方政府先是从商务部手中争取外商直接投资内地房地产项目的备案权，紧接着降低住房公积金贷款门槛，最后实行交易契税减免。 地方政府之所以肯与开发商肝胆相照，是因为他们已经习惯了靠土地出让收益支撑地方财政。可现如今，开发商资金紧缺,拿地情绪低落,土地不得不以底价或起拍价成交。 以此类推，所谓高房价对社会财富再分配的好处，也不过是将更多的国民财富，通过层层炒家，分配给了众多隐秘的利益相关群体。 倪鹏飞认为，政府要真正担负起监管城市房价的职责，不光要打破开发商之间的垄断，还要建立起抑制房价上升的机制。 根据央行去年底的一项统计数据显示,全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元,占金融机构人民币各项贷款总余额约18％。其中房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别占总余额的6.76％和9.99％。一旦没有了商业性房地产贷款这块“蛋糕”，银行赖以生存的利息差收入迅速锐减。 看来，银行界人士呼吁政府采取措施，维持现有房价水平，也自有他们的道理。 王小广认为，对个人占有的第二套及以上的住房，要加收重税，通过这种方式抑制房地产的投机消费需求。 几乎所有在场的专家学者们，都呼吁政府要采取一定税收政策，对房地产进行调控。 倪鹏飞提出把商品房和高档房分开征税，这样不仅对采取重税的办法，对高档房需求进行抑制，还可以用对高档房收的重税，反过来补贴经济适用房和中低收入的商品房。 “每个人都按照30平方米免税，每套房子都征税。”岳晓武的方案更为细致，“除了不动产税，还要征收物业税。” 至于高房价对GDP的作用，“这是在为GDP注水！”王小广反复强调，“把宝都押在房地产这一个行业身上，显然是风险很大的举动。要避免政策继续刺激房地产过度发展。” “政府要在抑制需求上有所作为。”王小广还指出，从去年下半年开始的房市低迷，说明房地产需求已经开始萎缩，但需求并没有被抑制住。少数人仍然过度占有稀缺的住房资源，投机需求仍然很大。类似限制购买第二套房的政策，实施得很不理想。 在社会经济活动中，每个群体都在争取做出最符合“理性经济人”的选择，但他们选择的前提，都是保证自己的利益最大化。 开发商、银行、房地产投资个人或机构，以及纷繁复杂的利益相关者，都有其各自的理性。只是，一旦被置于整个社会的更大语境中，单个群体的“理性选择”就可能是杀鸡取卵式的灾难。 目前中国的房价已经涨到了不合理的地步，继续人为炒作哄抬固然不对，刻意唱衰也不理智。此刻，政府的理性应该是什么？ 楼市需要调控，调控的目的是让居者有其屋，是让市场健康发展。广厦千万间早已盖好，欲令天下寒士尽欢颜，就不能让房价被人为地抬上天去。有泡沫不一定是坏事，但要及时挤破，这一点毋庸置疑。 “千万不要盲目救市。”王小广说。
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