爱华网清冷市场难掩增长潜力。
作者：崔晓琪
在次贷危机引发全球金融市场动荡中，自今年三季度以来，香港新股市场一直处于“冰河期”，鲜少有企业冒险登陆资本市场。然而，人和商业控股有限公司打破了这片冰冷，于10月22日在港交所正式挂牌，当日收市报1.18港元，较招股价1.13港元高出4.42%，市盈率为3.5倍，融资规模达到33.93亿港元。 这个价格令人乍舌——与2007年全球IPO的热潮相比，人和商业无论在股价还是市盈率都处于令人难以置信低位。仅仅一年时间，仿佛乾坤大挪移，换了人间。 根据相关报告，截至2007年底，按照经营总面积计算，人和商业是内地最大私营独立地下服装服饰批发及零售商城的运营商及开发商。这种商业模式听起来有些拗口，简单来说，人和商业做的就是“地下商城”的生意，主要是利用人民防空工程，将其改造成地下商城，再通过出租商铺或转让商铺经营权的方式获取回报。 而所谓人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在内地的各大城市大量存在这种“人防工程”，主要是在改革开放前为备战兴建。根据《中国人民防空法》及其他相关规例，中国政府支持私营及外资公司投资于人民防空工程的开发。在和平时期，投资者有权使用、经营、管理开发的设施，并取得其产生的盈利，包括出租设施内的商铺单位或转让商铺单位经营权，且无须就该等权利支付任何代价。 由于地下空间属于产权盲区，未被归类为房地产开发。这样一来，人和商业并不能算作是房地产商，因而能免受诸多房地产行业的法律、法规及政策的限制，也无须缴纳土地出让金及土地增值税，大大降低了开发成本。事实也正是如此，人和商业最初以地产公司的概念上市，遭受不小阻力，后来通过改为商业概念得以上市成功。从这个角度来说，人和商业目前还没有直接的同业竞争者。 人和商业如此另类的商业模式，吸引了多家机构投资者追捧。2007年12月8日，郑裕彤旗下的新世界中国耗资13亿港元购买了人和商业13万股的A类优先股；2007年12月28日，资金国际及红杉资本分别耗资8亿元和1.8亿元向超智购买了人和商业的8万股和18000股的A类优先股份；2008年1月31日，另外4家私募投资公司共耗资13亿元购买了人和商业的A类优先股。如此计算，人和商业已经获得高达30多亿元的私募股权投资。 当然，人和商业不俗的财务数据也是让机构投资者倾心的缘由。根据人和商业披露的财务数据，2005-2007年间，公司净利润分别为1190万元、4850万元和近2.67亿元，年均复合增长率近500%。而且，人和商业的盈利能力远远超出各家房地产开发企业的平均水平。2005-2007年间，人和商业的毛利率高达73.8%、76.6%和77.9%，净利润率分别达到18.3%、29.8%和72.8%，连万科、碧桂园等业内领先的地产企业也望尘莫及。 然而，资本市场大势不景气，认购远远没有达到一年前热情度。10月21日，人和商业招股结果公布，公开发售部分仅仅接到672份认购申请，共计认购1987.4万股，仅相当于可供认购股份3亿股的6.6%。然而，散户的反应冷漠并不影响机构投资者的热情。在招股前，包括新世界、红杉资本在内的多名股东承诺，如果公开发售不足，他们将全部包底认购。最终，公开发售认购不足的部分被划拨到国际配售部分，由公司现有股东Ever Union Capital和易居中国旗下公司Palmas Assets认购。 目前，人和商业正借助私募股权投资和上市融资获得的资本加速扩张。2008年7月，沈阳项目正式开工；2008年10月，哈尔滨项目第5期开工；2008年4~9月，相继在天津、南昌、深圳等地拿到开发项目的政府批文，总建筑面积由之前的11.1318万平米猛增到141.1558万平米。 瑞银投资银行资本市场部总经理朱俊伟在接受媒体采访时说，人和商业如果去年上市，融资规模甚至可以达到20亿美元，而现在缩水至4亿多美元，市盈率只有3.5倍。不过话说回来，在不景气的资本环境下，能拿到手货真价实的真金白银已经是个天大的好消息，从这一点说，人和商业的IPO也是一个赢家。
