爱华网采访.撰文＝丁凯 中国房地产行业发展多年，几乎没有人能把房价走势说个清楚，因为人们都忽略了买房实际上是根据自己的人生规划选择的一种生活方式，这比供求关系更对房价有影响力。 “房价不是买房的决定性因素，你的需要和预期，未来3到5年的规划才是决定购房的关键。”关沐是一位公司高管，多年来在购房方面颇有心得，而每当有朋友问及如何处置房屋资产，她给出的回答惊人的简单：只要自问“你当初为什么买这套房”和“你下一步准备做什么”。 多年来地产行业津津乐道并被大量用于分析和决策的所谓“刚性需求”，实际上是一个相当模糊的概念，而从本刊访谈的多位拥有多套住房的个人购房者的经历可以看出，在特定时期期望的特定生活方式，才可能是决定是否购房、在何处购房、买什么样的房的关键要素，是真正的“刚性需求”。 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事长李忠曾撰文表示：“亚洲人对于购买房屋这类固定资产，是有着很强的心理偏好的。而在这其中，中国人的这种心理偏好又是最强的——多数中国人在购买自己的第一套自住房时，并不是美国人那样，去对比股市、汇市和金市，合适就买，不合适就不买。” 因此，在中国人买房的时候，更多是为了满足各种心理诉求，而这些心理诉求往往关乎个人的人生规划。从二三线城市进入一线城市，以及结婚，或者因为轰轰烈烈的城市化进程而成为城里人的农民，所购买的第一套住房都有着“里程碑”式的意义，在这些时候，人们往往不会锱铢必较地计算房价，脑子里只有一个声音：我要有房子！ 传统意义上的刚性需求，往往仅指第一套住房，或者婚房，但国金证券分析师区瑞明认为，实际上改善性需求也应被列为刚性需求。很多情况下，改善性住房购买，意味着个人事业的进展和对个人未来财富预期的提升。
改善性购买的另一种类型是房子所在地段向热点区域靠近，而这种购买行为往往意味着购房人希望更加近距离地享受大都市充满现代感的生活。根据中原地产三级市场研究部的研究结果，2008年上半年北京二手房交易量下降最快的是远郊区，达24.42％；近郊区成交量下降11.69％，而东城、朝阳、崇文三区的成交量则分别大幅上扬59.47％、43.44％和25.3％，在低迷的市场环境中，观望情绪从中心城区，和涉外气息浓厚的城区向近郊、远郊逐级增强的态势。 2008年上半年北京二手房交易的另外一个显著特点是原来占据交易比重最少的140平米以上户型成交量同比增长30.7％，这说明我们的城市中希望在市区较好地段购买大户型房屋的群体变得强大起来，而究其原因，很可能与个人境遇改善和锁定投资所得收益的目的有关。 甚至，在一定程度上，投资型需求也应被列入刚性需求。以目前银行存款利率明显低于CPI增幅的状况看，通过投资具有保值、升值潜质的物业项目而锁定财富，是力所能及的情况下的必然选择。 房子不仅供人居住，也承载着人们的生活变迁，代表着不同阶段的不同生活方式。房子的价格很难被清晰描绘，正是因为房子本身具有的多重属性。首先，房子既是具有社会保障功能的生活必需品，又是商品；其次，房子的价值既包含了建材、设计、土地、施工等成本，也包涵了其所在地段的价值，而地段的价值从根本上讲，是这一地段所代表的环境、氛围、生活方式和对居住者的需求满足程度，而这恰恰是难以量化的。 北京，这座极具洼地效应的城市，源源不断地吸引着来自全国乃至世界的人才和资金，从而产生了层次丰富的住房需求，这些基于人生规划和经历变迁而产生的刚性购房需求终究会在某些时刻释放出来。
