爱华网采访.撰文＝张涵 随着时间的变化，一个地段越是能满足人们的多种需求，这个地段的价值就越大，反映到房价上，其时间价值就越大。 2008年上半年北京市土地成交总金额为324.2亿元，折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7％。这是自2005年以来楼面均价首次下跌。 7月初，北京万年基业建设投资集团有限公司运营总经理黄玺庆接受媒体采访时表示，现在土地成本已经占到最后销售价格的六成左右。他表示，如果商品房土地成本下降的同时楼市还维持现在的供需情况和低迷状态，房价必然下降。
正如黄玺庆预言的，房价下降的波及面越来越大。奥运会前夕，万年基业旗下的万年花城推出了一系列特价房，随之而来的是，网上关于该项目大幅度降价的消息传的沸沸扬扬。 “这不过是很多急切期待房价跳水的人在偷换概念。”黄玺庆接受《数字商业时代》采访时对这一说法却并不以为然。“像万年花城一样，很多楼盘的所谓降价都是尾盘和不好卖的户型，好房子的价格很难下降。” “从总体来看，北京房价是不会降的，这是绝大多数买房者都知道但不愿相信的一条真理。”黄玺庆这样判断，房价＝产品价值＋时间价值。目前业内关于公开房价成本的争论，指的其实是产品价值，是可以量化的。但是开发商的利润并不主要取决于产品价值，而是主要取决于时间价值。时间价值的具体体现是地段的价值。地段的价值表现在对人们多种需求的满足度上。比如，人们对居住、购物、就业、教育、医疗保健、休闲娱乐等方面的需求。 随着时间的变化，一个地段越是能满足人们的多种需求，这个地段的价值就越大，反映到房价上，其时间价值就越大。从这个角度看，随着城市的不断发展，房价中的时间价值是不断上涨的。因此，在相同的地段，单纯降低房价中的产品价值，是很难将房价降下来的。 黄玺庆认为，即使某些楼盘整体降价，也只是暂时的，这与商家的经营策略有关，比如一些上市公司为了完成年初他们规定的全年的业绩目标，就必须要回收足够的现金流，所以它宁可打折也要去销售。 “经历过8·31大限能够继续‘玩’地产的人，都不会面临生与死的抉择，他们要考虑的是在当前成交量缓慢的情况下多卖房以便保持激进的快速发展，还是捂住楼盘，放缓脚步。”黄玺庆说：“也就是说，你是否要为了一个新项目而损失现在的项目。” 在这种权衡中，黄玺庆认为万年基业选择了保守而不是激进，万年花城新一期楼盘开盘价格是15000元每平方米，到目前仍然是15000元。“可以说，没有涨幅就是降了，但我们并没有对于新盘采取任何促销方式。原本我们是希望通过这个项目的销售资金投入到下一个项目中，但是现在销售缓慢了，卖不出去就让它放着慢慢卖吧，我们再想别的办法。” 他介绍，目前公司正在丰台区长辛店建设一个“生态城”的项目，由于刚刚开盘不久的万年花城4期销售缓慢，资金难以回流，公司已经开始与国际投资商进行合作谈判，目前已经与阿布扎比和英国的投资商有了初步的合作意向。 “如果有‘刚性需求’这么一个说法，那么北京的‘刚性需求’永远是存在的，你永远不要指望着北京的房价会跳水，或者真正出现供过于求，在短时间内一个项目是否会降价，关键看开发商是否能捂得住。”黄玺庆说。
