爱华网系列专题：中小企业如何过冬
今年底明年初，北京房价将可能跌去一成，随后将现回升之势；源源不断的需求仍将支撑北京楼市未来发展；别指望房价跳水，买房要因循你未来5年的人生规划。
采访.撰文＝白鹤 张涵 涨思 韩笑
房子的价值无法被精确量化，因为决定房价的既有房子本身的产品价值，也有其蕴含的时间价值，而时间价值则代表购房人特定的一类需求。 “从总体来看，北京房价是不会降的，这是绝大多数买房者都知道但不愿相信的一条真理。”北京万年基业建设投资集团有限公司运营总经理黄玺庆认为，房价=产品价值＋时间价值。产品价值可以量化，也随供需关系波动，但开发商的利润主要取决于时间价值。时间价值的具体体现是地段的价值。地段的价值表现在对人们多种需求的满足度上。 黄玺庆认为：“如果有刚性需求这个说法，那么北京的刚性需求是永远存在的，你不要指望北京的房价会跳水，或者真正出现供过于求。”在黄玺庆看来，虽然房子的产品价值会出现供过于求，但考虑到“时间价值”，这种供求关系就要被重新衡量。 时间进入2008年，房地产市场成交仍然延续着2007年末的萎靡态势，大小开发商虽然都面临着资金链紧绷的困境，但不同层次的开发企业命运和选择各不相同。唯一的共同点是，他们都选择了谨慎拿地、减缓开发、放慢发展速度的手段。 而正如前文所述，基于生活状态、家庭结构、个人在不同时期的不同欲求而产生的各层次需求，是开发商们苦撑严冬的希望所在，他们试图“扛”到这真实的刚性需求闪现的时候。 减速或收缩精细分析需求 低迷的市场情绪中，上市公司们虽然也饱受煎熬，但仍相对从容，而他们已经开始思考基于真实需求的企业战略重塑。 曾提出房地产企业“百日剧变”论的潘石屹日前表示，如果大家都采取万科那样的收缩策略，未来两年市场上房子的供应量会减少。开发商放慢脚步，等待市场消化存量之后，市场供大于求的状况或将在2009~2010年改变。 不到一个月以前，万科发布了2008年度中报，显示净利润增速为23.6％，而2007年同期则为31.28％；同时万科在2008年上半年的销售面积和销售额也分别下滑27％和15％。
面对低迷的市场，万科在中报中宣布将全年开工面积和竣工面积分别调整为683万平方米和586万平方米，而年初万科预计今年开竣工面积分别为848万、689万平方米，开工面积缩减近20％。 值得注意的是，万科在缩减开竣工面积的同时，仍牢牢守住刚性需求。其中报显示，万科上半年聚焦自住需求，其销售的产品中，刚性需求占86％，自住需求占比超过90％。 王石表示，虽然万科调低了2008、2009年的业绩预期，但不会依赖价格战来争取市场和客户的认可。在2007年甚至更早，万科就开始了对客户行为模式的深入研究。根据研究结果，户型设计、建筑设计和室内装修设计同步进行，其后着手施工。这一成果被称为“U8”，首先应用在其位于成都的住宅项目中。 针对人的行为方式，深入分析其需求。知情人士向本刊记者透露，万科曾经委托第三方对“80后”的居住和生活模式进行研究，之后设计样板间并进行盲测，其根据研究设计的户型成为绝大部分“80后”被测者最喜欢的户型，而这可能也是万科客户行为研究的一部分。 王石表示，万科真正发力是在2009年，而眼下的万科，正在寒冬中积蓄力量。 煎熬或考验寻找新的需求 虽然黄玺庆相信，需求比想象中更大，只是没有释放，但眼下却是不折不扣的煎熬。一房地产业内人士表示：对于快速成长型企业而言，或者在2007年拿了太多的地，或者只擅长开发某一种产品，这样的企业往往有项目在施工或在售，进退维谷，是境遇最为艰难的。 对此，鹏润地产国美第一城总经理陈云峰也有同感：“其实小企业的处境要比大企业好。大企业摊子大，往往有多个项目要兼顾，负担很重，而且大企业必须规范运作。”另外一位拒绝具名的开发企业中层也表示：小企业实在不行就歇了，或者把项目卖了，没有痛苦。 这位中层所在的开发公司致力于二、三线城市住宅开发，他们的老总相信高速发展的二、三线城市中，正在形成稳定的白领群体，针对这些人的住宅项目，一定要侧重生活方式和氛围的营造。 “但我们现在就是天天愁钱，没办法，有的地方项目赚钱，有的没开始赚钱，就拆东墙补西墙。”这位中层说：“扛着吧，今年的形势没有‘死不死’那么严重，现在圈里人考虑的都是‘怎么活’，无非是钱多赚还是少赚、发展速度快还是慢的问题。” 但问题到了富力集团这里，就难免让人捏一把汗。由于2007年为回归A股而积累了大片的土地，富力原本紧绷的资金链条又收紧了一环。富力地产截至6月底的土地储备达到2617万平方米，几乎够缩减了开工面积的万科开发4年。 在香港联交所上市的富力地产发布了半年财报，上半年富力地产完成了79亿元（人民币，下同）的销售额，占其全年销售任务的32.91％，获得纯利15.57亿元。但是总负债达437.5亿元，上半年负债率达到130％，其中预提和应付账款达到93.9亿元，流动负债为29.1亿。 富力地产董事长李思廉也在此前接受采访时对媒体称：“公司下半年需要支付的地价约44亿元，建筑支出约49亿元，需偿还债务约10多亿元，料下半年资金所需超过100亿元。”富力地产第3、第4季度销售目标分别为67亿元和94亿元，而在眼下的低迷情绪中，富力如何完成这一艰巨任务尚未可知。 转行或转型锁定多种需求 危机时刻的转型往往要冒极大的风险，精确了解一个新领域和新行业的需求状况，是锁定风险的重要途径。一个极端的例子是据报道南京有数家开发商转行养猪，当起了“猪倌”，貌似离奇却也不难理解：房价上涨越来越难，猪肉价格可是居高不下。 从这个角度看，南京的开发商转行养猪，与潘石屹在北京转做纯商业地产项目，冯仑名下的万通投资涉水工业地产项目其本质相同。“市面上缺什么，我们就做什么。”潘石屹说，在看到住宅产品明显的供过于求态势之后，潘石屹认定北京市面上已经不缺住宅了；而冯仑进入工业地产领域则是因为认定工业地产盈利模式比住宅更为健康，恰逢市场上出现了这样的需求：为了在低迷形势下更好地经营，部分生产企业希望把厂房和工业用地由持有变为租用。 但中坤集团的转型则已经铺陈了很久。最近，因为集团董事长黄怒波表示“5年内不做地产”，转向经营墓地而再次受到关注的中坤集团，实际上早在2004年，他们就在做黄山宏村的旅游地产项目时，开始衍生开发墓地项目了。今年10月，上千块墓地已经可以投入销售。 正是看到“生在苏杭，葬于徽州”的传统，以及上海杭州墓地的紧俏，中坤集团认为其中必有强劲需求，遂决定在开发旅游地产项目的同时，在位于徽州的宏村开发墓地。 实际上，由于中国城市化进程的推进，以及经济社会的快速发展，中国人的一生中，对房子的需求远远不止婚丧嫁娶那么简单，精细地研究并满足这些细微的需求，可能是此轮地产冬天带给部分开发商的成长礼物。
