爱华网文/董玉华 中国的房地产市场正处于一个异常微妙的时期。由于实施从紧的货币政策，银根紧缩，房地产市场资金链条紧张，整个局面已由过去的"占地为王"变成"资金为王"。 拐点论和银根紧缩使公众对房地产市场走势做出了不同的判断。有知名地产界人士放言称，"银行先死，开发商后死"。这个说法让很多人担心--银行是否会因房价的波动而面对巨大的风险，并产生大量的不良资产？ 银行或将面临负资产风险 目前，中国房地产市场有两大热点：一是，是否存在"拐点"；一是，住房保障体系建设问题。房价下跌，进而导致购房者出现负资产现象，这是当下的焦点话题。 所谓负资产，可定义为房子的价格下跌到比购房者背负的贷款额还低。比如，房贷为100万元，而房子市价是90万元，则负资产率为10%。此时，如果房主无法偿还贷款，出现断供，银行将承担风险，即使银行强行收回抵押房产，也无法收回所借出的贷款额。 今年七月以来，深圳房价下跌较多，已出现负资产家庭。负资产家庭会不会违约，取决于房价下跌的幅度。当房价下跌了20%，则100万元的房价市值为80万元，假设首付款为20%，即房贷80万元，这时市值与贷款额相等。如果是投资或投机购房，则存在购房人违约的可能性，如果下跌幅度达到30%或50%，则贷款额比房子价值大10万元或30万元，这时，购房人断供是择优选择。如果是自住住房，房主或许会考虑装修成本，不让银行收回去。 虽然断供现象大范围出现的可能性不大，但个别泡沫成分较大的城市也不是不存在这种可能。对于负资产，银行必须及早做好准备。 2003年6月，是香港负资产最严重的时期，当时共有105692家负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押比例为128%，估计无抵押的部分约值360亿港元，这说明银行至少承担了360亿港元的坏账损失。按照香港的法律，负资产的价差损失是按揭户承担，也就是说，银行有权向按揭户追讨负资产价差损失。而在美国，购房者断供，就把钥匙交给银行，他和这栋楼就没有关系了。房子交给银行处置，银行的压力和损失较大。 中国现行法律没有这方面的相关规定。在中国，强制收回抵押的房产不具可操作性，也不利于"和谐社会"的建设。即便是强制收回了，银行通过拍卖方式处置房产，其卖价也很低，因为在大势走弱的情况下，下跌预期大，观望情绪浓厚，此时出售房产，特别是二手房，价位一定很低，银行的损失很大。而内地又不能效仿香港，追讨价差部分。因此，银行应该加强贷款的风险管理和贷款源头管理，事先考察购买者的经济能力，增加首付款比例，摸清贷款人的品质和信誉。在出现负资产的情况下，要积极与借款人磋商，通过改变贷款还款方式等方法，共度难关。房价涨跌本是市场规律，银行必须未雨绸缪，实行资产多元化和组合管理，防止贷款过于集中于房地产行业。不要出于竞争的压力，放松对购买人经济能力的审查。要提高首付比例，由购房人和银行共担风险。要考虑贷款的期限，如果贷款期限达30年，则每年还贷金额较少，如期限为10年，则还贷期限短，每年还贷本息金额大，银行风险小一些。 另外，银行要严格执行央行"121文件"，提高项目开发商的自有资本金比例。要考虑贷款的区域特点，不要过于集中在泡沫成分比较大的一线大城市，多考虑在二、三级城市布局。 "假按揭"频发风险 对比美国较为完善的个人信用制度，中国征信系统建设才刚刚起步。在房地产信贷市场广泛存在的"假按揭"现象，就是中国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。 "假按揭"就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用，并非法取得银行按揭贷款的行为。 产生"假按揭"的原因主要有四个方面：首先，为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。在商业银行的部门设置上，个人住房按揭贷款归口在个人业务部门，属于零售业务范畴，项目开发贷款则由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理，属于公司业务领域。前者具有利率优惠（一般为5%）、贷款期限长（最长达30年）、审批手续简便等特点；后者具有利率高（一般为8%-10%）、贷款期限短（一般为5年）、审批手续复杂等特点。在利益的驱动下，不法开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。
其次，为了骗取银行的信贷资金，有的甚至卷款潜逃，房产项目就成为"烂尾楼"，这是属于诈骗行为。 第三，在楼盘销售不畅时实施"假按揭"。通过伪造身份证及相关资料、或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资，又制造了楼盘旺销的假象，借以抬高房价。 第四，某些银行工作人员出于各种目的，也存在配合开发商搞假按揭的现象，商业银行在一定程度也存在纵容或配合造假的现象。 通常"假按揭"存在一定的隐蔽性，往往都是在出现违约或购房人迟迟办理不了"产权证"以后才发现。对于商业银行来说，一旦出现楼市逆转，"假按揭"的风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。从整个社会经济秩序的角度看，"假按揭"扰乱了社会信用体系，还容易制造房地产虚假繁荣的假象，抬高房地产价格，制造房地产泡沫。对于"假按揭"，商业银行实际上是有能力进行事先防范的，审查要严、要细。例如，项目资本金比例是否达到30%？"四证"是否齐全？开发商市场口碑和资质如何？对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查；项目贷款后要跟踪管理，对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。 "假按揭"反映了社会征信制度的缺失。客观上，在中国要建立个人征信体系存在很多的实际困难。我们过去没有建立个人历史数据，人口数量特别大，且商业社会人员流动特别多，采集数据相对困难。 建立个人征信制度，对于提高中国银行业资产质量的作用非常大。应该说，中国已经在这方面有了良好的起步。1999年3月，中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议，后又采取《个人存款实名制规定》，为征信制度的建立提供了前提条件。上海市制订了第一部联合征信管理办法，并于2000年成立了上海资信有限公司。 加强征信制度的建设需要各部门积极配合，银行、海关、公安、法院、公共事业部门都要支持征信机构。征信机构要建立自己的数据库，可以是国家的，也可以是企业建立市场意义上的数据库。要建立数据保密的立法，如英国有《数据保护法》、美国有《公平信用保护法》，国际上也有个人数据保护公约，联合国制定了《个人数据自动化档案指导原则》，OECD也制定了《个人数据的隐私保护和跨国界流动的指导原则》等。要规范个人信用中介机构的行为，做到诚实守信，公平公正。个人信用评估要有统一的标准，国家金融标准化委员会要把个人信用评估标准提到议事日程。对于信息的披露、使用范围和使用方式等进行规定。要建立全社会统一的征信体系，目前各商业银行自成系统，今后要有共享的统一信用平台，由使用者按商业原则进行购买。 房地产深度开发风险大 对于中国房地产市场现状的评价可谓见人见智，但有一个事实不容否认，那就是连续几年的房地产调控，中国大城市的房价没有回落，反而在2007年迎来了新一轮上涨潮，许多城市房价涨幅超过10%。 对此，比较合理的解释是市场需求大于供给，中国的城镇化发展步伐加快加大了对城市住房的需求。 具体而言，房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产，源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成的。 日本的房地产泡沫破灭，使日本在上个世纪90年代成为"失去的10年"，银行堆积了巨额不良资产。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。1997年的东南亚金融风暴也与房地产泡沫脱不了干系，外资涌入推动了房地产价格暴涨，而外资撤退刺破泡沫，表现在货币形态上就是这些国家的货币大幅贬值。 上个世纪80年代，美国储贷协会危机使得2000多家节俭机构倒闭，清算这些机构花了十几年的时间，损失了纳税人2000亿美元税款，相当于美国1933年GDP的40％。这场危机的直接原因是追逐房地产暴利，贷款是借短贷长，节俭机构的住宅抵押贷款集中度在82%以上，加上利率的剧烈波动等因素导致危机的产生。美国次贷危机正使美国商业银行遭受重创，许多知名商业银行和投资银行的首席执行官纷纷下课，银行拨备急增，损失惨重。对于这个近在眼前的教训，如果不提高警惕，中国发生美国式次贷危机的可能性是存在的。 为防止房地产市场泡沫的出现，金融机构可以发挥很大的作用。央行于2003年6月5日发布的《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行"121号文件"），实际上是对部分商业银行进行警示，因为它们放松信贷条件，潜在金融风险加大。央行曾于2002年11月对各商业银行在2001年7月1日到2002年9月30日间发放的房 地产贷款进行了抽查，发现违规贷款2059笔，违规金额达到366.68亿元，分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，问题比较严重。"121文件"强调，要加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向，强调开发商自有资本金占比必须不低于30%；"四证"不全的不允许发放项目贷款；不允许房地产贷款跨地区使用；要严格土地储备贷款的发放；规范建筑施工企业流动资金贷款用途；加强个人住房贷款管理，首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高，在美国次贷危机发生后要求达到40%；强化对个人商业用房贷款管理；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；加强对个人住房公积金委托贷款的管理。 "121文件"给银行、开发商和消费者带来了很大的影响，虽然时间过去5年多，今天看来，这个文件对房地产市场健康发展起到了重要的促进作用，规范了商业银行对房地产贷款的操作。 开发商过分依赖银行信贷资金 开发商如果过分依赖银行信贷资金，一旦市场出现泡沫，危及的将是国家经济安全，日本就是最为典型的例子。 英国《金融时报》记者吉莲·泰特跟踪采访了日本地产泡沫破灭给银行带来的痛苦，以及日本经济长期停滞的全过程。之后，他写下了《拯救日本--泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》一书，描述了日本长期信用银行如何参与房地产，获取巨额利润，后因泡沫破灭形成巨额不良资产，最后不得不破产清算。日本政府千方百计挽救长期信用银行，邀请美国一家私募股权投资参与重组，重组成功后更名为"新生银行"。据日本政府估计，由于房地产泡沫的破灭，在20世纪的最后10年间，银行坏账已经达到1万亿美元以上，日本私营部门经济学家的数据则是它的2到3倍。 日本的房地产暴利，吸引了大量的银行资金进入，银行资金的支持又加速了房地产业泡沫的形成。 日本的金融市场远较中国发达，日本开发商除银行信贷资金外，还可以通过发达的证券市场融资。在这种多元的融资格局中，尚且形成巨额坏账，危及整个经济的发展，更何况中国的金融市场落后于日本，中国的房地产开发商对银行信贷资金的依赖远超过日本，一旦出现问题，对银行的破坏力可想而知。 在中国，虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了70%。房地产行业的平均负债率均在70%以上。据统计，在1998年－2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内；2002年－2003年一年内增加2200多亿元；2004年－2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿－4000亿元。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元，到2006年达14100亿元，2007年更超过18000亿元，这反映出房地产贷款增速之快。 商业银行自身也看好房地产业，认为房地产贷款有物业抵押，相对比较安全，个贷更加安全，所以，贷款冲动很大。据统计，到2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额高达4.69万亿元，房地产贷款占整个银行贷款的比重达20%。可以说，房地产业一有风吹草动，银行的不良资产就会激增。所以，"银行先死，开放商后死"的说法，虽有要挟之意，但也说明了银行与房地产之间关联度之高，形成一荣俱荣、一损俱损的关系。政府、银行和开发商之间的相互博弈清楚可见。这就是房地产业依靠单一融资渠道的危害。 如何改变这个融资格局呢？ 要大力发展直接融资。直接融资有公募上市融资，也有私募房地产产业基金和房地产投资信托（REITS）等等。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等途径从股票市场融资1000亿元以上，但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少。中国目前房地产企业有3万多家，普遍存在规模小、负债率高的特点，难以完全符合上市要求，一些房地产企业通过买壳上市方式曲线融资，近几年内有30家公司通过借壳间接上市，通过增发、配股、可转债等形式融资。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道。 在美国，商用地产的资金来源有两个：一是债务融资，二是权益融资。在权益投资中，房地产信托投资基金占37.7%，仅次于退休基金的38.6%。而中国目前房地产基金还处于起步阶段。过去的房地产基金如"大中华基金"、"精瑞基金"、"第一中国不动产基金"、"世纪华夏"、"伟业顾问"、"东方恒基"都无疾而终。原因在于中国产业投资基金法没有正式出台，投资方法和退出渠道不明确。相对于证券投资基金，房地产基金具有环节多、风险大、周期长、监控难等特征，尤其缺乏法律保障、信用习惯和成熟的专业分工，导致实际运作比较困难。 目前，比较可操作的是房地产信托。近年来，房地产信托在中国发展较快，原因主要有两个：一是，央行2003年6月下发的"121文件"，二是，2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时办法》。 "121文件"使得一些房地产企业可以寻求房地产信托渠道融资，且房地产信托可以在不提高资产负债率的前提下优化公司财务结构，降低融资成本。目前，房地产信托预期收益率在5%以下，低于银行贷款利率，且期限有弹性，从半年到4年不等，多数在3年左右，这些对房地产企业有利。但在2007年3月1日以前，按规定只能采用私募的方式，信托份额不超过200份，每份信托不超过5万元，2007年3月1后，新颁布了《信托公司集合资金信托计划管理办法》，规定参与信托计划的委托人应为惟一受益人，单个信托计划不得超过50个人，这与国外房地产信托内涵完全不同。中国房地产信托转让对象必须自己找，因而增加了转让的难度，转让的交易成本也较高，按照每份信托5万元人民币最低限额，交易双方的手续费达100元人民币，这些都限制了房地产信托业务的发展。 业界普遍认为，中国房地产企业融资多元化的思路是，在规范商业按揭贷款的同时，积极发展住房公积金低息贷款，尝试建立大公积金制度，使公积金不仅包含住房基金，还可以包括养老、医疗、教育等项目基金。积极发展住房合作基金和住房储蓄金融，住房储蓄金融可以为房贷提供稳定的资金来源，是住房金融体系的重要组成部分。 值得一提的是，培育住房金融二级市场，推行住房抵押贷款证券化，这是我们必须重视的。尽管美国的次级债危机祸起于住房抵押贷款的证券化，但事实上，这是一个错误的判断。应该说，住房抵押贷款证券化减少了美国次级债危机的经济损失，增加了其流动性，因为全世界的投资者通过购买CDO或MBS，为美次级债损失埋单。对于投资周期长的房地产，必须有发达的二级市场，使短存长贷的银行，流动性得到保证。再者，要建立完善住房金融中介机构，建立住房消费信贷担保机构，建立政府专营的住房抵押贷款公司。另外，还要建立完善的个人信用制度和资信评估机构，发挥中介组织的作用。 （作者为中国农业银行研究室副总经理、经济学博士）
