爱华网策划和执行 本刊编辑部 房地产与金融的关系十分密切，可谓是一荣俱荣、一损俱损。唯其如此，业界一直十分关注房地产市场风险对金融机构（主要是商业银行）的影响。商业银行一般以提供房地产开发流动资金贷款、开发项目贷款和住房消费贷款等形式，直接或间接承担了房地产市场运行的风险。这些风险概括说来有：政策风险、投资风险、市场风险、管理风险、信用风险、法律风险等。 虽然对奥运后的中国房地产走势目前各界的观点是仁智互见，但从各国奥运后房地产市场经历的规模或大或小、时间或长或短的调整情况看，中国奥运后的房地产行业调整的可能性偏大，毕竟这轮房地产牛市的时间够长、房价涨幅也够大。 中国房地产市场到底调整多少会对银行造成直接的风险压力？如果严格按照首付30%的标准执行，一般的意见认为30%以内的调整对银行影响不大。 但是，如果内地的房地产调整像1997年至2003年香港的房地产那样，价格下跌70%左右，内地的银行怎么办？那些年，香港尽管经历了房地产价格暴跌，但商业银行安然无恙，其不良贷款率也就在3%左右。从这个意义上说，香港监管当局、商业银行对房地产行业的调控和关系的处理方式很值得内地监管机构、商业银行借鉴。香港的做法对内地来说水土不服的现象会少些。 金融市场和房地产市场走势总是在轮回。上世纪九十年代初两广、海南的地产泡沫破灭后的情景尤在眼前，现在美国正遭受房地产泡沫破灭后的痛苦折磨。随着"房地美、房利美"巨亏的曝光，房地产价格泡沫破灭后对金融市场的杀伤力就像巨大水库决堤后的洪水，漫山遍野，一望无际。 当然，中国不是美国，大陆不是香港，此时的中国也不是上世纪九十年代的中国。中国的工业化、城市化的进程，人们为改变生活状态而努力奋斗的精神状态深刻影响了中国的房地产行业和金融行业；一个人口世界第一、有五千年连续历史、权力高度集中、充满勃勃生机、人人都在拼命工作的中国现象，以往的西方经济学、金融学理论只能是一个参照，而无法完全解释。 无论怎样，未雨绸缪，防范房地产市场大调整所带来的风险，对中国的商业银行来说是极其必要的。
断供潮初现次贷雏形？ 刊记者/刘立新 继年初王石抛出拐点论之后，地产界名嘴潘石屹抛出"百日巨变"的观点，而任志强则反问，"房地产业老母猪死了还有猪崽吗"，并强烈呼吁政府救市。 在地产商口水大战的同时，深圳房价大幅下跌，进入七月，甚至出现集体"断供"。那么，地产业现在的情况究竟怎样？是真的出现了危机，还是正常的市场调整？ 要死银行先死？ 国家统计局最近公布的数据显示，6月份的"国房景气指数"为103.08，比5月份回落0.26点，比去年同月回落0.55点。这是国房景气指数连续7个月环比呈现回落走势，并在6月份首次出现同比回落。从7月份第二周成交情况看，16个大型城市总体周成交量有小幅下降，环比均值下降3%，中值下降4%，从年初至今，累计成交量跌幅均值为24%，中值约为34%。综合北京、上海、深圳、广州等一线城市的数据，各地尽管在商品住宅的价格方面表现不同，或有僵持、或有波动、或有下跌，但总体而言，交易量都在急剧萎缩。 100天前，潘石屹曾预计，在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多的以兼并、重组、项目转让等方式进行。但实际发生的情况是，房地产企业并没有发生"收购、兼并及与别人寻求合作"，而是"退地"或"拖欠政府土地款"。对于开发商来说，交易量下降、房价下跌只是市场的表象，深层次的危险在于，由于与银行千丝万缕的联系，在银根收紧之后，开发商的资金链出现了断裂的可能。银行等金融机构对开发商的态度也发生了很大的变化。 在中国，房地产业与金融业的关系异常密切。世代投资地产董事长禹晋永告诉本刊记者："开发商是房地产经济中的一个市场化主体，金融和开发企业联系紧密，这种联系受房屋价格的影响。" 在中国，开发商之于银行的风险隐含在两个方面：一是项目贷款，这类是抵押贷款；二是开发商的房子靠按揭贷款，这恰是银行愿意提供的，因为按揭贷款的坏账率是最低的，而中国的按揭贷款在银行的坏账率连1%都不到。 任志强曾表示，要死银行先死。对这个言论，禹晋永表示，这是由市场来决定的，依据就是银行在楼市中充当的角色就是吸收房地产开发企业的风险。更准确地说，银行是在吸收整个房地产市场的风险。所以，按揭贷款一旦发生问题时，先死的是银行，这一点是毫无疑问的。美国次贷危机就是按揭贷款发生了问题，而中国除了按揭贷，还有数额巨大的开发贷。虽然不是每个开发商都有开发贷，但开发贷单笔数额比较大，而按揭贷具有单宗小，涉及面广的特点。相比之下，按揭贷的风险更大。在市况好的时候，是银行长期稳定的收入来源，一旦房价出现问题，房地产市场风险就全部转移给了银行，银行将承担最大的风险。 次贷雏形隐现？ 目前，监管部门担心因房价下跌而产生金融危机的通知、审查已密集出现。紧缩的货币政策之外，还有专门针对商业性房地产开发的金融管制，个贷违约情况出现上升成为引发心理紧张的弹簧，舆论也开始讨论"中国式次贷"。 今年6月，一篇署名为"风语"的博客文章称，其所在的蛇口片区某商业银行断供达到15亿元，以其银行的规模而言，整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。他对媒体明确表示，以我了解的情况来看，如果说深圳全部坏账只有十几亿元，我肯定不信，几百亿元差不多。虽然我们不掌握真实的情况和数字，但深圳不少银行都开始打出"珍爱信用记录"的横幅，以劝诫购房者不要冲动断供。 禹晋永表示，次贷的雏形已在深圳出现，如果房地产这个市场培养不好，受影响最大的，首当其冲就是银行，就可能发生中国次贷危机的雏形。断供者把成为负资产的大量房屋扔给银行，银行只能兜着走。虽然断供仅是深圳的地区现象，但如果传染到其他地区，真正出现资金梗阻的话，银行还能坚持下去，那个时候银行就叫"猪坚强"了。如果房价下跌，银行消化不了砸在手里的房子，银行的现金流就可能出现问题。一位地产商告诉记者："当所有的银行都出现这种情况的时候，就是美国的次贷危机在中国发生了。深圳已经有了这种信号。"目前来看，深圳仅仅是一个点，传导到全国的可能性还不大，因为一个地区在银行的系统里是可以自我调节的。比如，某银行深圳分行出了问题，全国各地的网点资金会流向它，以保证不把问题扩大化。但是，这并不意味着砸在银行手上的房子能变现，如果深圳的情况像一个烂红薯一样不断扩大，深圳周边地区都会大面积出现类似情况，那么，处理难度就上升，危机可能就真的来临了。深圳断供潮问题已经引起中国银监会等相关政府部门的高度重视，为了解深圳实际银行信贷状况，已有高层造访深圳，进行实地调查。 地产商自救为先 任志强说："美国政府面对次级贷和经济下滑的风险，采取的是增加市场流动性，帮助与支持金融机构加强对信贷的支持，而不是限制信贷。" 潘石屹表示，中国的房地产行业遇到了前所未有的困难，困难是由于资金短缺引起的。在美国的房地产危机中，美国政府拿出几千亿美元来救市，中国房地产的困难怎么办呢？ 如何让房地产市场的管理政策更有灵活性和适应性，潘石屹提出了几点建议：一是，启动二手房市场；二是，把按揭贷款的政策调整到正常水平，让商业银行根据不同城市、不同家庭的收入和资信情况发放按揭贷款，而不是一刀切，这样有利于刺激目前低迷的房地产市场；三是，银行停止只收不贷的做法。 一位地产商说："现在要做的不是继续宏观调控，而是如何启动市场，在奥运会之后，必定有大的动作出台，其中房地产市场首当其冲。我们看到，北京每年有几百万平米的经济适用房抛向市场，这部分钱从哪里来？经济适用房不是靠财政拿钱建的，而是靠土地出让金每年由原来的5%增加到现在的10%，也就是说，卖一块地政府所收取的出让金的10%要用来建设经济适用房。"很多地产商均表示，土地价格越高，所获得的土地出让金越多，经济适用房的资金来源更充足，向普通老百姓提供的经济适用房就越多，一味地抑制开发商是不明智的。 禹晋永说"：中国房价的绝对值一直在上升，只是涨幅有所减缓，这种减缓也是暂时的，后奥运时代，政府和市场都会对提升经济有所动作。" 其实，地产商在政府出手之前，最应该学会的是自救。有学者认为，开发商没有自救的情况下，谈政策救市为时过早。 事实上，为了促使市场回暖，开发商早前启动了一轮"自救"措施。万科、金地等深圳本地发展商，在3月份都推出了特价房。另外，资本地产也是中小地产商自救的一种方式。一向以资本地产自居的世代投资，其董事长禹晋永称，我们一直号召资本地产，很少跟银行打交道。所以，我们也很少遇到资本短缺的问题。我们的资金是从资本市场上得来的，开发时不贷银行的钱，银根紧缩对我们没有任何影响。 禹晋永认为，从目前的情况看，房地产企业不可能出现破产。如果出现了资金吃紧等情况，主要是因为一些地产商做项目时太过依靠银行贷款，受宏观调控的影响比较大，"如果有的公司仅靠银行贷款而没有别的资金出路，他做‘猪坚强‘挺到最后就是出让项目，那个时候正是我出手的机会。" 记者观察 对于目前房地产业的"危机"，记者在接触一些开发商时也听到了一些不同的声音，他们表示，房地产业并未像潘石屹等人所说的那样糟糕。一位地产商说："那是危言耸听，是炒作自己和自己的公司，好像全世界的房地产都不行了，事实情况并非他们所说的那样。" 对于铺天盖地的房地产资金断裂论，某些地产商的声音最响，而形成鲜明对比的，却是他们自己的日子过得很好。呼吁救市的潘石屹，反复在博客上炫耀自己公司持有150亿元现金。仔细想来，也不排除某些地产商利用房价下跌的机会将一些资金实力薄弱的开发商挤出市场，从而给自己创造更多的市场机会。 对于房地产业的认识，局外人或许只能是雾里看花，谁能借一双慧眼，把房地产的纷扰看得清清楚楚明明白白真真切切呢？
