爱华网主持人：本刊编辑部 特邀嘉宾：乔志杰 永安信金融服务机构董事长 范小冲 阳光100副总经理 莫天全 搜房全球机构董事长、搜房研究院院长 疯狂购地、大兴土木的房地产商在消费者持币观望的态度下开始放缓脚步，房贷紧缩更是让他们感到前所未有的恐惧。据相关资料显示，2008年房地产行业资金缺口将达7100亿元人民币，相当于行业最高峰的2007年新增房产中长期贷款的两倍，平均每家内资开发商资金缺口达1201万元人民币，相当于2007年年销售收入的24%。如果行业的成交量不能够保持并增强回暖趋势，那么会有更多曾经高价购地的企业将面临付清土地出让金的压力。 上帝在关上一扇门的同时，也会为你打开一扇窗。在面临生死大限之时，在房地产泡沫开始破灭之时，更多的房地产企业开始不惜代价向私募股权基金（PE）进行融资以延续生命。与此同时，也有越来越多的PE投资进入到房地产行业，有数据显示，今年第二季度房地产的PE市场投资规模为5.49亿美元，位居行业投资金额之首，远远超过能源与矿业、物流以及制造业等行业，一连串的动作是否意味着地产商们将走投无路？未来将会被PE“抄底”？ 主持人：各位都是对房地产极为敏感的，你们是如何看待目前房地产行业？ 范小冲：2007年一整年房地产公司在全国疯狂拿地并向二线城市扩张，在全国范围内催生了大量的泡沫。其间万科扩张了近一倍，而前段时间在香港IPO折戟的恒大地产现在出现的危机，也是在那段时间快速扩张造成的，其间，他们几乎增长了8倍，可见其中的泡沫有多大。今年很多房地产公司的资金不能回笼，影响了他们下面的房产开发，形成了房地产公司普遍的资金紧张。无论是大公司还是小公司，资金都存在着一定程度的压力。阳光100由于去年拿地较少，所以今年资金相对来说还不是特别紧张。现阶段是一个痛苦的煎熬阶段，能够度过这个阶段，将来的发展就可能更健康一些，速度也更快一些。 乔志杰：现阶段对中小投资商是一个挑战，对大型开发商是一次机会，不是说大开发商不缺钱，而是他们的融资能力更强一些。不能把他们并在一起谈整个行业。 莫天全：房地产的现状大家都看到了，是一个对房地产公司融资非常紧张的局面，这跟国家政策、全球房产的情况等都有关系，但是我觉得至少还可能调整一年左右。 主持人：目前，惨淡的中国楼市是否意味PE投资的时机已经来临？ 乔志杰：近几年地产投资业主要是以外资为主角，本土投资不发达。中国地产行业更多的是以开发商为主体的行业，地产专业投资今年才刚刚开始。当大量的开发公司利用传统的经营模式——“自有资金+银行贷款”不能推进发展的时候，银行贷款作为垄断了这么多年的货币供应的方式会逐步退出舞台，房地产投资机构就要发展起来了。我认为未来的3－5年之后，中国房地产行业可能将形成以投资商为主、开发商为辅的局面。现在的大开发商会有两种分裂的可能，一种是朝投资方向转移，一种是投资与开发并轨，事实上已经有很多开发商在实施投资转移，一种是发起投资基金，一种是把开发行为变化为投资行为，把开发剥离出来，我了解到，几乎中国比较著名的投资都在思考朝着这个方向努力。房地产行业下一步的发展方式肯定是以并购为主的产业扩张模式，将过去的买地变为买公司，这也是目前特殊行业环境给了大型开发商这个机会，被淘汰之后的企业正好是优势企业的扩张机会。 莫天全：我的观点是任何时候都是PE投资房地产的时机，只要选好了项目，或者作出了合理估值，就可以投资，无论是在房地产开发的初期还是后期。前几年，房地产市场好的时候其实也有PE投资房地产，也有投资公司收购项目，就是现在更明显而已。 范小冲：我的观点有些不同，我并不认为现在是投资房地产的最佳时机，现在房产价格还没有跌到底，回暖的时机还待观望。我认为房价如果跌回到去年第一季度价格的时候，才能说现在房地产的价格是合理的，因而现在房地产价格依然存在着泡沫。换句话说，由于现在房地产的政策还不明朗，同时由于全球房产受美国次级债的影响，依然处于低迷阶段，国内房产也受其波及，不能幸免，房地产见底或者开始有回暖的迹象还没有出现，因此我觉得还应该再观望一段时间。同时由于中国现阶段对外汇管制的政策及房地产业的自身特点，PE进入房地产之后遇到的很多问题还不能解决，比如是否有能力将该房地产项目盘活？对中小企业遇到问题的时候是否有管理能力进行解决？如果不能解决问题的话，那么PE进入房地产之后的获利情况我们将很难预测。 主持人：现在什么样的房地产企业最需要资金？
范小冲：现在的情况对所有的房地产企业来说，无论是大企业还是中小企业，商业地产还是住宅项目等，都是很需要资金的。不过对于大企业来说，它们的融资渠道较多，比如发行债券、转让项目或者股权、房产降价促销使资金尽快回笼、出售一定的手中拿地。不过由于大公司的规模比较大，一旦资金紧张，对资金的需求量也大，因此即使有这几种形式的融资渠道，对它们来说也是杯水车薪。相较之下小公司没有那么多形式的融资方式和渠道，也同样处于水深火热当中，坚持不住的可能就只能宣布破产了，或者与大公司合作，或者被收购。如果这种情况不间断的发生，就说明整个行业洗牌开始了。 莫天全：其实现在各个公司都很缺资金，无论是大公司还是小公司。他们出售项目或者股权，还有直接向PE借钱，然后支付利息。无论大小公司都以这种方式向外资投资公司或房地产开发公司借过钱，不过最近可能由于政策原因，国家对外汇审查比较严格，借钱不太容易了。 主持人：从投资人的角度来看，会比较关注什么样的房地产公司？ 乔志杰：因为我们非常清楚地产现在的状况不好，所以在投资方面不会关注这个项目本身的销售情况怎么样，而是关注房地产商获得这笔资金能够让我们获得什么样的稳定回报。投资房地产公司是一种选择方式，投资项目又是另一种。信贷紧缩下，所有企业在资金上会面临一个连接口的问题，包括大企业，可能某一个项目需要几千万就能拿到预售证，还有的企业可能需要我们投资一部分钱之后项目就可以启动了，之后再获得一些权证就有了向银行申请贷款的机会，这样的企业是我们投资的方向。目前我们更多的是提供这种资金的补充功能，帮他们解决资金链条的紧张情况，维持资金链。如果市场情况趋于好转，我们将考虑投资一个优秀公司的股权，或者一个优秀公司下面的优秀项目的股权。与此同时可能还会选择优秀的企业作为我们未来投资的方向，但是房地产基金募集永远都有存续期，所以不可能有长线投资，投资优秀公司股权肯定要在三年内退出。 主持人：现在这种格局是否会吸引很多热钱进入？ 范小冲：我觉得暂时还不会吸引很多热钱进入，首先，现在国家的整个形势对热钱进入房地产不利，国家不太鼓励热钱进入。其次，如果热钱进入房地产行业之后，它的退出是一个问题，从恒大地产上市的案例中可以看出，IPO退出这条路已经断了，如果出卖股权的话，整个房地产大势不好，其获得的收益也必然有一定的局限。再次，如果热钱设置公司收购项目或者自己进行房地产开发的话，那就看它是否有相应的管理经验了，因为一般说来，PE或者热钱对于管理基金公司有比较丰厚的经验，但是对于房地产来说，他们还显然是外行。最后如果他们收购房地产公司或者与房地产公司共同来开发的话，那就需要他们对这些房地产公司进行仔细考察或者商谈了，因为各个公司有不同的问题，就看这些PE是否能够解决这些问题。不过一般说来大的房地产公司比较透明一些，小的房地产公司可能更灵活一些。 莫天全：热钱进入房地产行业主要是为了盈利，是看利润而不是时机。假如一家PE收购一个市场价格为10亿元的楼盘，那么PE就会报一个8亿元的价格，而且承诺近期资金会全部到账。如果这个楼盘的开发企业认为这个价格不合适，愿意用一个月或者两个月时间来找出价更高的PE的话，那么他可以选择，如果他的企业没有能力再继续支撑一个月或两个月的运营，而这8亿元的现金又能够为他解决问题的话，他也可以接受，这对于双方来说都是一个互相选择的过程。 主持人：目前很多PE都会关注房地产企业，这会对房地产行业带来哪些影响？ 乔志杰：现在对于外商投资者来说最大的机会在于过去不能合作的项目和公司现在可以合作了，因为以前对方不需要。以前我们和开发商沟通他们会问我们的投资回报是多少，我们说一般在25%左右，开发商说找银行贷款10%就可以了。但是现在是开发商主动找我们，25%的回报没问题。比如说这次恒大地产获得投资，过去投资机构不可能获得的机会现在廉价获得了。如果是从房地产的市盈率上考虑至少是比2007年下降了30%。但是事实上房地产商的产品并没有贬值，只不过现阶段的出售价格肯定是最便宜的，以前或者未来卖肯定价格都很高。 范小冲：假如PE进入房地产公司后，我觉得有可能出现以下两种情况，一是房地产目前价格下跌的格局能够控制，房地产暂时回暖，但是由于泡沫还没有充分挤出去，可能会因此埋下隐患；二是部分PE为了短期尽快获利，收购项目之后就低价进行抛售，使房价进一步下跌，造成比现在还要严重的形势。 主持人：房地产基金公司和一般的PE运作有何差别？ 范小冲：房地产基金公司是专注于房地产领域内的PE投资，一般房地产基金公司成立后，主要通过以下三种方式投资房产。一、设置公司收购项目，对于像凯德置地这种大公司成立的PE基金一般采取这种方法运作的比较多；二、购买股权，外资新成立的基金采用这种方式的比较多，虽然他们也有很多房地产行业的经验，但是由于对中国目前的情况不太了解，只能采取购买一部分股权，然后与国内房地产公司共同开发；三、成立房地产开发公司，自己进行房地产开发，不过如果不是专业做房地产的公司成立PE，由于风险大的缘故很少采用这种方式。 （此文由本刊记者何莎莎、刘扬、王月平联合采访撰写）
