第26节:个人转让房地产的税收优惠(2)



系列专题:《财税管理人员必读:土地增值税清算大成》

  二、企业兼并的税收优惠

  财税字[1995]048号文件第三条规定,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

  企业兼并是指一个企业购买其他企业的产权,使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种交易行为。兼并企业在购买被兼并企业的过程中,被购买企业可能发生房地产转让价值大于原值的增值额,按照土地增值税的立法原则,应当征收土地增值税。但是,为了鼓励企业改制,使得被兼并企业的职工由兼并方负责安置,这无疑减少了下岗人员,使社会更加和谐。企业采用购买法兼并其他企业资产产权,对其中包含的房地产增值额,财税字[1995]048号文件规定暂免征收土地增值税,以促进企业的兼并。

  第五节合作建房的税收优惠

  一、合作建房的税收优惠政策

  财税字[1995]048号文件第二条规定,对于一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

  国家税务总局《营业税问题解答(一)》(国税函发[1955]156号文件)规定,合作建房是指一方提供土地使用权(以下简称甲方),另一方提供资金(以下简称乙方)的合作建房。建成后按比例分房自用的属于土地使用权和房屋所有权的互换。甲方转让了部分土地使用权,换取的是房屋所有权,应当征收营业税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价(没有土地),换取部分土地使用权,也应当征收营业税。由于双方没有进行货币结算,因此,应当按照《营业税条例实施细则》的规定分别核算双方各自的营业额。

  甲方转让了国有土地使用权,如果有增值额,依照土地增值税条例的规定,应当征收土地增值税。财税字[1995]048号文件作了暂免征收土地增值税的规定,免征土地增值税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价,换取的是土地使用权,乙方转让的房产中不包含土地使用权,简言之,乙方只是转让房产,没有发生转让国有土地使用权的行为,不属于土地增值税暂行条例规定的征税范围,也不应当征收土地增值税。甲方、乙方在房产建成分配之后再次转让,就符合土地增值税暂行条例规定的征税范围,应当征收土地增值税。

  合作建房还涉及企业所得税的问题,如何计算转让收入,按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定操作,弹性较大。因此,国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件)规定,甲方转让土地使用权的所得按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认。

  二、旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠

  为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文件)精神,促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展,财政部、国家税务总局印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号文件)第一条第(三)项规定,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  企业在转让闲置的旧房时,应当选择购房单位,如果购房单位是专门从事廉租住房、经济适用房管理的部门,把旧房转让给他们,则可以享受免征土地增值税的待遇。而且,该文件自2007年8月1日起执行,文件执行日之前的已征税款在以后应缴税款中抵减。

  三、对第29届奥运会组委会的税收优惠

 第26节:个人转让房地产的税收优惠(2)
  《关于第29届奥运会税收政策问题的通知》(财税[2003]10号文件)规定,对组委会再销售所获捐赠商品和赛后出让资产取得收入,免征应缴纳的增值税、消费税、营业税和土地增值税。  

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