爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
（五）土地增值税清算项目的审核鉴证 土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当遵从国家税务总局印发的《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称《鉴证业务准则》）。以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据的基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。
税务师事务所按照《鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 （六）土地增值税的核定征收 核定应纳税额是针对纳税人的一部分违法行为导致税务机关难以查账征收税款而采取的一种补救措施。它也是一种征收税款的方式，是在正常的税款征收方式难以准确合理征收税款的前提下而采取的一种征税方法，对于保证国家税收及时足额入库、促使纳税人遵守税法规定正确纳税，具有一定的作用。根据《征管法》的有关规定，国税发［2006］187号文件规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的，是指该建账不建账，又不报经批准，擅自不设账簿的，属于违规行为，因此，除限期改正、逾期不改予以处罚外，采取核定征收。 （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。我国会计法、税法及其他经济法规对账簿等会计资料的保管、销毁有明确规定，纳税人擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料，属于严重的违法行为，除按规定处理外，税务机关有权核定其应纳税额。 （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。账目混乱是指账簿记载不清、账据不符、账表不符，原始凭证、记账凭证等资料散失不全，收入、成本、费用、利润失真，又无法查清的，除进行相关处理外，税务机关可以核定征收税款。 （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。该条是指纳税人有经营行为，有纳税义务，不按规定进行土地增值税的清算，而且，税务机关责令清算，仍然拒不清算的，已经属于违法行为，税务机关除核定征收之外，还要对其处罚。 （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。此种情况是纳税人在纳税申报时，通过少报收入，多列成本、费用，减少计税金额，达到少纳税的目的，属于虚假申报，偷逃税款，税务机关应当根据情况核定征收，并予以处理。 核定征收是一柄双刃剑，一方面要求企业加强会计核算，及时准确地申报纳税。如果企业违反了《征管法》的有关规定，税务机关可以按规定对土地增值税采取核定征收。另一方面，也要求税务机关不得事先规定对企业的土地增值税进行核定征收。 此项规定强调，企业出现上述情况之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。假设，企业所在地区预征率明显偏低，如果开发项目利润率很高，土地增值税清算时实行查账征收，就会出现适用税率明显高于预征率的情况。在这种情况下，企业可以争取按当地规定的预征率进行核定征收。 （七）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
