爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
（三）视同销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性资产交换等，发生土地使用权及地上建筑物转移的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。其收入额按下列方法和顺序确认： 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2）由主管税务机关参照当地、当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 应当注意的是，对于开发产品的视同销售，企业所得税与土地增值税的规定有所区别，国税发［2006］187号文件没有把开发产品转作企业自用或对外捐赠赞助列为视同销售。这是因为，企业把开发产品转作自用，没有发生土地使用权和地上建筑物的转让行为，不征土地增值税。企业把开发产品对外捐赠或赞助，虽然发生了土地使用权和地上建筑物的转让，但是，开发企业并没有取得收入，也不属于土地增值税的征收范围。 开发企业将开发产品用于职工福利列为视同销售，征收土地增值税。因为开发产品用于职工福利之后，已经不再是企业生产经营所使用的资产，脱离了企业这个会计主体，不是企业会计核算的范围。同时，开发产品用于职工福利，如用于托儿所、职工浴池等，资产的管理权属于工会，费用应由职工福利费来支付，所以应当作视同销售处理。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。 按照条例和细则的规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入征税。企业将开发产品出租，没发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不征税。这项规定明确了企业出租开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报《土地增值税纳税申报表》。 （四）土地增值税清算应报送的资料 （1）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。 （2）辅助及证明材料。 1）项目竣工决算报表。 2）取得土地使用权所支付的地价款凭证。
3）国有土地使用权出让合同。 4）银行贷款利息结算通知单。 5）项目工程合同结算单。 6）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。 （3）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 （4）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
