爱华网第6节：若干具体情况的判定(1)
系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
三、若干具体情况的判定 根据以上三条判定标准，我们可以对以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定。 （一）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的 这种情况因其同时符合上述三个标准，所以属于土地增值税的征税范围。这里又可以分为三种情况： （1）出售国有土地使用权的。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售的行为。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造，然后出售的。这种情况即是房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。 （3）存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人的行为。按照国家有关房地产的法律和法规，对这种行为应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续。对原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。 （二）以继承、赠与方式转让房地产的 这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。这里又可以分为两种情况。 （1）房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 （2）房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况： 1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。 2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
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