爱华网潘石屹一直是富豪圈和时尚圈的常客，常年聚焦在镁光灯下
其实这个变化不是像地震一样突然发生的，它实际上已积累了一段时间。具体表现出这样三个现象。
首先，从全国来看，根据国家统计局的数据，2007年中国房地产行业的销售额比2006年增长了44％，达到了2.9万亿元。这个规模已经是非常大了。 第二就是2007年房地产的价格，尤其是在下半年，全中国的房地产价格上涨速度都非常快，而且越是偏远的三线城市涨幅越大，有的城市的价格甚至翻了一番，就像脱僵的野马似的。 第三个现象就是房地产公司疯狂地拿地。2007年9月17日这一天，我和几个房地产开发商到新浪网谈房地产的形势。我说大家都要记住这一天，中国土地市场上的泡沫马上就会爆发，那个时候就觉得周围的气氛反常得厉害，房地产商抢地都快抢疯了。媒体的报道中不断出现各地的新地王：重庆又出现地王了，南京又出现地王了，成都又出现地王了厖直到长沙出现了92亿元的全国地王，但长沙的销售冠军一年才5亿元的销售额，你说92亿元再加上建设成本一二百亿元，要多少年才能够消化掉？ 这样一种情况下，实际上就预示着这个风险就要到了。这不是一个多复杂的判断，在我们看来，这个判断非常简单，就是“面粉的价格比面包的价格还贵”。你看任何一个地方，拍卖地的楼面价比它的邻居——周围房子的销售价格还贵。这还只是土地的成本，没有计算管理费、建安费等成本，这怎么可能呢？这个事情就是说倒了的事情，反常的事情总是不正常的。 到了今年3月份，又出现了几个新的因素加剧了房地产业的严峻形势。首先是经济大环境的不利影响越发突出，从去年8月底开始的美国次贷危机是一个导火索，引发了国际资本市场的萧条，所有的股票市场都在往下跌。中国40多家想上市的房地产公司就上不了市了。有两家房地产公司冲了两次都没有冲出去，每一次连打广告带路演费动辄就是一亿元人民币。尤其是恒大往外冲的那一次，作为一个旁观者，我当时就觉得不能再往外冲了，没有成功的可能了。 其实在这个经济环境下，上市成功与否跟一个具体的公司已经没有太大的关系，这个时候即使换成万科、SOHO中国或者碧桂园，结局与恒大也是一样的。 恒大没有冲出去对中国的房地产市场是一个特别大的影响，因为在恒大后面还排着40多家等待上市的房地产公司，恒大没有冲出去，他们也就全都歇在那了。 一般人们谈论国际资本市场的影响，会觉得美国的次贷危机跟我们八竿子打不着，跟中国房地产有什么关系？可是到了2008年，到了21世纪，他们两个真是密切地连在一起了——国际资本市场不好，许家印（恒大地产掌门人）就冲不出去，后面易小迪（阳光100董事长）就都歇着出不去。所以美国次贷危机或者说全世界经济的萧条对中国房地产的影响是立竿见影的，说句不好听的话就是没钱了。 第二个因素是国家从紧的货币政策带来的影响。房地产行业是一个资金特别密集型的行业，它需要的资金量很大。所以在美国，搞房地产的人都是学金融出身，这个行业跟国家实行什么样的货币政策是密切相关的。从历史上来看，银根松的时候，房地产辉煌的年代就起来了，银根紧的时候就鬼哭狼嚎。1992年底开始的宏观调控实施银根从紧，中国的房地产市场立马就没了，海南留下了大片的烂尾楼。 1998年底的时候国家要把房地产培养成新的经济增长点，鼓励按揭贷款，按揭贷款的利率比正常的利率还要低0.5个百分点，房地产市场一下子起来了。而今年，由于通货膨胀居高不下，国家又开始实行从紧的货币政策，这个政策一出台，影响最大的就是房地产行业，因为你需要的资金量大。而中国的房地产开发商恰恰在2007年花钱花过了头，这一年中国的房地产商卖房子卖了2.9万亿元，可是买地花了3万亿元，就是说把钱全都花在了土地储备上，圈地花了3万亿元。 实际上无论是银行的贷款也好，资本市场的资金也好，这些都是过渡性的资金，对这个行业来说，真正良性的资金还是取决于自身的销售额。 我是在3月21日这天提出百日剧变的。这个时候全中国的房地产成交额都在下跌，一开始还有人说可能是受年初的雪灾的影响，但是实际上下滑的趋势到现在还在继续。 我想如果有人有能力把中国活跃的4万多家房地产公司的财务报表都拿过来汇总成一张财务报表的话，它的速动比例、负债率、银行的欠债、应付款（主要是付给政府的出让金）都是奇高的。
所以这个行业一定需要调整，一个是行业自身的规模要压缩，另一个就是行业间要多通过转让、兼并重组这样一些方式去运作。我当时提出来这个发生的时间段大概是3个月左右，结果媒体给我上升成叫“百日剧变”。 “百日剧变”的说法一开始我挺反感的，因为容易让人联想到百日维新，上升到社会和政治的层面。可是现在如果我不说百日剧变你都不知道我指的什么。 现在回过头来再看3月21日，以上说的这些因素变得更厉害了：国际资本市场更差，石油价格涨得比100天前更高，从紧的货币政策比原来更紧，直接的数字就是端午节前央行又提高了一个百分点的储备金率。3月份的时候，还有人在争论房地产的销售额究竟是涨了还是跌了，到现在再没有人争论这个问题了，不光是跌了，还是以50%的速度往下跌，整个情况比100天前更严重。 3月份我提“百日剧变”的时候，开发商没有一个不说我的。他们说没钱就没钱，你别老嘀嘀咕咕的，能不能不说了。还有的说潘石屹你冤枉我，我们的财务状况挺好的，有的还写文章批驳我。 现在再也没有人说了，7月份我到无锡参加一个房地产商论坛，人人在会上都说要做猪坚强了，做猪坚强不就是情况不好嘛，情况好的话还做什么猪坚强呢。你要看到房地产商现在的状态的话还是很有意思的——大家聚在一起，上海开完会到杭州开，杭州开完了会再到无锡开，基本上不干活了，天天琢磨看别人干什么，这种日子他能不能过得下去，就像老农民，一定要看邻居家的地里种了什么样的庄稼，他得要学习，看一看。第二个，到无锡开的这个会是叫房地产商太湖论剑，标题是新时代新起点，好像房地产商个个都是骑士、战士，信心十足的，可是所有在座的开发商会上说的都是要做猪坚强，熬着，36天不吃不喝也得活下去，和会议的主题反差特别大，实际上就是百日剧变的一个注脚。
