爱华网主持人：亚娟 嘉宾：莫天全 编导：闫鹏 暴风席卷楼市，房价会降吗？ 莫天全：我不认为中国房地产市场有泡沫，我几乎可以百分之百地说它不会往下走。 房价变幻莫测，现在是机会吗？ 莫天全：如果你是在北京上海买房，你现在就立即买吧，如果你在深圳广州买房，有可能你需要稍微等一等。 什么在主导房价，地产商又扮演了怎样的角色？ 莫天全：我觉得最大的因素就是购买力，而开发商他追求高利润，能卖高不卖低。 莫天全，搜房网创始人、搜房控股董事长。1986年，莫天全考入清华大学经济管理学院攻读硕士，后赴美攻读经济与管理双博士学位。1999年初，在高盛投资银行和国际数据集团IDG的支持下，莫天全创办搜房网。 主持人：在过去的几年里，中国的房价如脱缰的野马一路狂奔，甚至连我们都来不及反应，房价已经翻着番的飙涨了上去。去年底，万科董事长王石首次提出了楼市“拐点”论，这似乎给购房者们带来了希望，一夜之间，大家都不着急买房了。王石的楼市拐点提出已经半年了，房价真的降了吗？CPI、存款准备金率、热钱，到底是谁在左右着中国的房价呢？我们什么时候才可以买得起房呢？面对中国楼市的变幻莫测，我们请来搜房网董事长莫天全。莫总您好。 莫天全：您好。 主持人：想让您来介绍一下对房价的直接感受，因为搜房网作为全国最大的房产行业的门户网站，它在房地产商和购房者之间起到了穿针引线的作用，而您也是直接或间接地见证了这几年中国房价的变化，如果让您来判断的话，您觉得现在是买房的最佳时机吗？ 莫天全：我很看好中国房地产市场，包括中国的国民经济，所以如果朋友讨论的话题涉及到买房，我会赞成他越快买越好，我一直坚持这个观点。但如果从现在的具体情况看，我觉得不同的市场会有所区别。 主持人：这个具体情况是怎样的呢？ 莫天全：成交量急剧地萎缩，然后价格有很多的波动，但是整体的价格趋势还是在上涨。我们出来的五月份数据显示，70个城市百分之九点几的增长，其实这个数据有点出乎我的意料。 主持人：你刚刚说，有钱就买，能多买就多买，这是很多人的愿望，但是很多人都实现不了，现在的房价是不是还是居高不下？ 莫天全：对，房价确实居高不下，我们看到最近的数字显示是在增长，而且增长还是比较快的，所以为什么有钱你就赶紧买，或者你想多买的就多买，因为它会升值，这是基本判断。但到我们具体来买的时候，情况是成交量不是那么活跃，而且还有一个全国普遍的现象，大家在观望，是不是会有更多的政策出台，之后房价会往下走。 主持人：您觉得不会吗？ 莫天全：对，我可以百分之百地说它不会往下走。所以在这种情况下，如果是自住，我觉得现在买是最好的。 主持人：我们集合了一些数据，从资料显示来看，房价还是有一些松动。我们总结了北京、上海，还有广州、深圳，几个中心城市的房屋价格。首先上海商品房的价格，在连续六年持续上涨之后出现了一个下降，再看北京商品房新开盘价格，也是出现了六个月以来的首次下降，广州和深圳的房价连续上涨之后的首次下跌，这个是不是说房价还是出现了一些拐点呢？ 莫天全：我觉得能买还是买，这是一个大势，但是有两个情况，一个是成交量的萎缩，但是价格还在上涨，所以能买就买，另外一个情况，就是这个局部市场，我们确实要分清楚每个市场是不一样的。深圳在前两年当中，暴涨得太厉害，一年可能增长50%以上，这是一个很可怕的增长，深圳的房价存在投机的成份，有炒的嫌疑。 主持人：它并不是一个供需量的推高？ 莫天全：对，它是一种投机行为的推动，所以导致深圳前两年暴涨。这种状况非常非常不正常，因此在过去一年当中它下降，也降得挺厉害，这是市场调节的一种回归，很正常。你现在要买深圳的房，我觉得可能要等一等，有可能价格还会下降，但是要在北京上海买房，你现在就立即买吧。 主持人：您的观点跟潘石屹的观点特别像，有钱就买，能多买就多买。而您的建议和王石的建议不同，王石建议三四年之内不要买房，宁可租房。为什么中间有这么大的分歧呢？ 莫天全：王石说三四年内不买房应该有前提条件，大家没有把它放进去。我想他可能从局部的城市，局部的环境，局部的市场，局部的项目，或者对局部的人群来说的。如果我们把全国放大到三四年都不买房，我觉得有可能是不对的，这也不符合现实，我相信这不是王石所抑制的。而潘石屹的观点我很赞同。 主持人：潘石屹很直接，是不是这当中也有一些忽悠的成份。 莫天全：不是忽悠，如果是忽悠的话，我也在忽悠了，因为我是赞同他说的观点。对外国投资者，我在大的国际论坛主讲时就说越快越好，越多越好，因为这个市场不会亏的，只要你别去买那个要倒的房子。基于这个基本面来判断的话，我和潘石屹观点都是一致的。 莫天全的观点很明确，他始终不认为房价会跌。但是，我们却看到很多的新闻显示： “房价现拐点，40楼盘打折卖”、“开发商变更策略应对楼市拐点”“暗打八五折、送高档轿车、免物业费、但销售情况依然萧条”“销售剧跌”…… 据国统局的统计数据显示，今年一季度，北京商品房预售登记面积195万平方米，同比下降了33%，同期深圳一手住宅成交量、二手房交易面积同比均下降70%；其他城市也出现成交量下降的现象。那么，房价打折卖和房屋成交量的迅速下滑意味着什么呢？房地产行业的冬天到来了吗？我们似乎能从莫天全的两次购房经历中，找到一些答案。 主持人：您作为业内的专家，我们特别想知道，您在北京的第一套房子是在哪年购买的，当时是什么样的价格？ 莫天全：如果没有记错的话，应该是在1995年前后买的。 主持人：当时是为了住还是为了投资？ 莫天全：我是从长期来考虑的。那时候我还在美国读书，总想着有一天我回来后有自己的蜗居，而手边正好有点闲钱，就买了一个房子放那儿。当初的价格跟现在周围的价格相比，已经有五六倍的差距了。如果按十年来算的话，从简单的投资角度看它还是挺值得的，一是那个钱你没有乱花掉，二是那个钱还在增值。 主持人：从1995年到现在，十多年的时间里，房价翻了五六倍，这个速度正常吗？ 莫天全：我觉得是正常的。 主持人：可以媲美股市了。 莫天全：对。我们股市一年可以涨百分之百，房地产涨个百分之十没什么不可以，好像也没有过分。 主持人：所以现在股市跌下来了，这个房市会不会也跌下来了呢？ 莫天全：股市跌了，房市也确实受到了压力，但更多的是人心理状态的压力。有20%多的投机分子受到很大的压制，但是我们基本购房的层面，并没有受到影响。 主持人：美国的房子人人都可以买得起吗？ 莫天全：说说我在美国购房的亲身经历吧。我是1996年在旧金山那边买的房，然后在2002年卖掉的，大概有6年时间，6年时间这个房子翻了一倍多。 主持人：在国内买房，好户型好地段都要去排队才能买到房，在美国会出现这样的情况吗？ 莫天全：我在国外买的那个房子，也需要排队，因为在硅谷的金三角是很好的地段，大家都会去抢。据我所知，买我那个小区的人最长排了三天队。我是早上6点多去的，按顺序号来说我买不到那个房子，因为开发商还要来印证你是不是有购买力，你的资信证明是不是全。考虑到很多因素后，就把我前面的一些人去除后，我才有资格买到房。在美国还要排队？我很奇怪，但确实是一个事实。 主持人：围绕国内房地产市场的关键词，我们总结了一下，请您给我们分析：首先是9.2%的涨幅，从这个数据来看，房价还是处在一个上升的趋势当中吗？另外北京市2008年5月有8宗土地成交，成交量还是在环比的价量齐升的状态当中？最后碧桂园在6月份有70亿元的销售收入，这个收入很大吗？现在房地产市场是否处于量跌价升的状态当中？ 莫天全：从这三个数据综合来看，还是一个趋势：9.2%的增长相对是挺高的。四月份的回落有可能是政策面，不希望市场过热，希望它在可控的环境之内。成交量方面反映出整个市场不是很冷的状况，标明市场还是存在。而一个月销售额达到70个亿，我觉得是非常非常可观的，那时候印象中只有万科一个企业勉强超过了100个亿。 主持人：其他的企业跟万科拉的距离大吗？ 莫天全：距离肯定都在100亿以下。当中很多企业说超过了100亿，但是我们通过数据核实，税收核实，都没有超过100个亿。 主持人：有没有数据统计，万科这样的大公司月销售会达到什么样的水平？ 莫天全：每个月都不太一样，但是万科现在的数据已远远超过100个亿，这是肯定的。 主持人：这个增速非常惊人，从数据能看出老百姓的购买力吗？ 莫天全：能。 主持人：这是需求量的上涨吗？ 莫天全：这应该是反映了需求跟供给两个方面的因素，这个需求是非常非常的旺盛，而且这只是对一个公司产品的需求。 主持人：什么时候市场会出现量价齐跌的现象呢？ 莫天全：从整个大势来看，如果想要等到量价齐跌，有可能我们等不到。 美国楼市的疯狂，似乎已经成为了过眼烟云。而今，受次贷危机的影响，美国的房地产市场却低迷依旧，有人说，美国房价必须进一步下跌，才能抵消这个负面效应。而处在水深火热之中的中国楼市，会成为下一个美国吗？影响着中国房价的原因又是什么呢？ 主持人：影响房价到底有哪几个方面的因素？ 莫天全：我觉得最大的因素就是购买力，就是大家对房子的需求。 主持人：有没有其他方面的原因呢？ 莫天全：如果还有其他方面的原因，就是大家对舒适生活的追求。 主持人：有一种说法是，大家认为现在的房地产市场存在一定的泡沫，那这些泡沫都是谁来推动的？ 莫天全：房地产市场挺热的，但是我并不认为它有泡沫。放任发展后有可能走向泡沫，但现在这个泡沫不存在。 “这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。对房地产企业来说，这至少是一个最煎熬人的时代。”这是一段对于地产开发商的评论，从中我们也能看到地产商的日子似乎过并不很顺心。那么，在莫天全眼中的开发商是什么样的呢？他们又对房价有着怎样的影响呢？ 主持人：你觉得开发商在扮演一个什么样的角色？ 莫天全：开发商它肯定是主色之一。因为开发商是商人，他企业的最大目标是追逐最好的利润，最好的回报，他能卖高，他肯定不卖低。在整个过程当中，开发商当然有他的责任。他看到这个机会他能卖高，他能够推高这个价格，他肯定会这么做，这就是他的作用。 主持人：我们知道搜房网的利润大部分来自于广告，搜房网的广告增长是呈现一个什么样状态呢？能从搜房网的广告中检测到房地产的变化情况吗？ 莫天全：搜房网的收入主要是靠房地产市场来支撑的，因为搜房网对所有消费者的服务是免费的，所以我们收入是来自于开发商，还有中介代理公司。 主持人：这个比例占到了整个收入的多少？ 莫天全：广告收入占到我们90%左右。房地产是传统经济，我们估计搜房网的网络广告，在房地产投放的广告里大概只占到5%左右。当中搜房占了超过50%的市场份额，其实这个5%还是很小的，只要这个5%增长到10%，我们就可以涨一倍，就是我们什么也不做，假设其他都不变的情况下，如果5%涨到15%，我们可以涨到3倍。 主持人：在你们广告比较淡的时候，房地产市场是一个什么状态？我的理解是，房地产淡季的时候，大家都去做广告，那可能这广告量就会自然而然上去。 莫天全：这个是对的。很多人问我，新一轮调控下房地产市场冷下来，对我们收入有没有影响，我说当然有影响，但是影响又没有那么大，如同刚才你说的情况，他现在卖房子难的话，他就要多投放广告给我们，会弥补它市场淡季。 主持人：您离开发商比较近关系比较好，您觉得现在开发商的日子好不好过？ 莫天全：我觉得这段时间他们的日子可能比较难过。 主持人：有这么一句话，“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。对房地产企业来说，这至少是一个最煎熬人的时代。”可刚才您还在说他们的日子还很滋润。 莫天全：大部分开发商绝对不是很难过，但是没有以前过得潇洒，总的来说他们的日子过得还是挺好的。 主持人：瘦死的骆驼比马大。 莫天全：股市当中发生了很多不好的事情，因为股市下跌，但是我们很少看到房地产市场有多少公司破产了，起码我听得很少。 主持人：好像真是很少。 莫天全：特别是大的公司，更是没有。所以从这个层面上来说，开发商的日子过得还是不错的，但是不能一概而论。我知道上海有一块地，它的价格从一万多下降到七千多，开发商再去开发再去卖，他还是亏本的，他宁愿亏掉了这七千万，也不再继续下去了。所以个别案例还是存在的，也有痛苦受煎熬的开发商。 主持人：现在缺钱是开发商的头号难题吗，因为对于房地产开发商来说，他们更多靠资金链的运作。 莫天全：谁都缺钱，房产开发商缺钱，我们都缺钱。
主持人：现在贷钱不像原来那么容易了，对于他们来说这个问题很大。 莫天全：这就是市场的改变，环境的改变，所以开发商要适应这个环境，因为有些东西是一去不复返的。缺钱是永远的，如果还停留在以前的开发模式当中的话，所以从这个层面上来说，确实就是我们要综合地来看，来分析现在的这个状况。
