爱华网我们的官员和经济学家普遍认为，中国在经济高速发展过程中面临的第一个瓶颈就是资源矛盾的问题。在土地这个问题上，温总理上台之后特别强调的就是耕地问题，耕地对粮食安全影响很大。我不认为他的看法很对，但是从国民经济的安全角度出发，粮食生产的要求可能还是要从大局出发。我们看到的结果是土地虽然丰收了，但是粮价下降了，对农民未必是好事，但是对国家来说粮食多了踏实。所以在目前，我们是在资源和发展的矛盾中，提出来建设小康社会的理论的。 我个人觉得，我们所有的宏观调控政策都是让房价上涨。我这么说大家肯定很奇怪，如果没有政策说要把房价降下来，反过来说不就是让你涨吗？无非是说不要涨的太快，所以说的都是稳定房价，而不是让房价降下来。我们看看这次加息，国家并不希望老百姓的住房消费降下来，如果是这样0.9就不会变成0.85，为什么住房给这样特殊的政策，下次如果再加息的话，就变成了0.6，我想这样对房地产市场来说，政策并没有给太大的压力。大部分人都希望，贷款利率不要涨。但对于我们来说，贷款利率所占的比例非常的低，按开发贷款计算的话，我们的货款利率大概占的比例连6%都不到，所以加息对我们房地产的影响很小。在整个开发贷款的比重也就是20％多，比例很低，所以加息并不是针对房地产。我们看看国家的宏观政策，2004年的时候，政策强调要控制房地产增长过快，2005年的时候并没有这一条，并没有说压缩房地产的发展，大部分国家的房地产投资比例增幅相同，所占的比重大概都是20％多，我们国家现在加上非住宅的投资还是只占18％，与其他国家相比，还有一个很大的上升空间。 1998年房改就有过政策性的错误。当时，建设部实际上提出的目标是，经济适用住房可租可住，这就是为了社会保障体系，能解决中低收入家庭的住房问题。但朱熔基总理当时说只能卖不能租，并对建设部提出了批评。为什么？朱总理考虑的是1997年的经济危机和通货紧缩的影响。然后把经济适用房变成了只售不租，以起到拉动中国房地产和稳定整个东南亚经济的作用。 1998年的房改对中国经济产生了很大的影响。所以1998年以后，我们看到宏观调控里面大部分的政策都是有利于房地产市场发展的调控。比如说增加银行信贷、增加个人消费信贷、降低消费信贷的利率、降低首付个人按揭的年限，1997年开始，连续出台六七个政策都是鼓励、支持大家买房，或者是进行住房消费的一系列的政策。所以当时的错误，到今天开始明显地反映出来。房改政策造成了，过去全部是分房，现在不分了，大家都只能买房，这样就把低收入人群忽略了。如果当时政策规定经济实用房可售可租的话，就把这个问题解决了。从表面上看，投资高速增长的时候，在报表中看到只是房地产的增长，而看不到基础建设的固定资产投资下降，这就形成了巨大的落差。所以给外界的印象是，房地产是不弱的，或者是泡沫，现在谢主任已经不说房地产的泡沫，基本住宅量每年仍然下降30％。但是房子增加的量没有变。最近中央有一个指示，就是党政中央不可以以自建、合建的名义去建房子。就是我们房改的过程中，地方政府进行大量的官邸建设，大量的机关都建了官邸，这些官邸没有解决低收入家庭住房的问题。1998年房地产开发竣工了16.4万平方米，但是非房地产开发竣工了16.8万平方米，比房地产开发高很多。相当大的经济适用住房也转移到了地方政府机关，比如说郑州，检察院成片把经济实用住房购买了。类似的现象在全国都可以看到，包括人大、政协基本上所有的政府部门都在做这个事情。所以中央文件指示说，党政中央不可以随便的建房子，文件非常的清楚。所以整个这几年宏观调控的问题根源，都是由于98年的房地产政策出台时，没有同时出台社会保障体系的配套措施造成的。 建设部曾就这样一个问题咨询过我们，房地产宏观调控的目标是什么？我们当时给出的意见就是把社会体系和商品房市场分开，政府管政府、市场管市场。如果能达到这个目的，问题就解决了。几年前，我们就第一个提出把土地收入的一部分变成低收入住房的建议。98年房改政策出台的时候，我就对23号文件提出过这样的建议。现在国家接受了，所以出台了相关文件，各地政府必须拿出一部分的土地去解决低收入住房问题。另一个是要建立更明确的社会保障体系，在国内的政策中已经更多地把住房保障体系和市场体系分开。我觉得这两个都是对今后规范市场越来越有利的一个方面。这次宏观调控大家最担心的可能是对住房面积90平米的限制，我觉得这个限制对先期已经批准建设的房子会有非常大的影响，因为各地的政策迄今没有出台。深圳是第一个出台的，而且是最严格执行。北京市在出台在政策以前，所有已经获得土地批准的，都按原来的政策执行，不列入新的制度。现在很多地方政府都采取了类似的办法。还有契约问题，政府也要遵守契约，政策出台以前的可不按这个办，以后按照这个办，但是现在停止的项目非常多，大部分的项目都在等，到目前为止，全国有14个城市里都是这样。类似的情况比较突出，造成的结果就是很多应该开工的项目不能开工。在北京，就因为这个政策停止审批了约2400万平方米的项目。报施工证的时候，仅这一阶段是2400万平方米，如果按四个月的拖延期的话，今年建成率会大幅度的下降。现在房地产的信贷投资增长是40％多，销售的预售款从去年开始开始暴涨，1到6月份的指标看不出来由于宏观调控产生任何的影响。投资增长的幅度也不是很高，平均在20%多。没有什么大的幅度，但是7月份的指标是恶化的，我们现在还没有用8月份一个月来证明宏观调控的效果怎么样，但是1998年以来所有的指标都呈现负增长，这是非常严重的信号，虽然我们的研究部门还没有得出正常的结论，但是从98年开始没有一个月出现各项指标全部负增长。销售、供给、投资，都是负增长。可能除了房价之外，别人都是负增长。我不能说这是恶化的信号，但起码这是这几年时间房地产市场发生的一个重大变化的信号。 在美国的情况是，商品房市场是联邦银行管，要用利率等方式调控，政府管的是社会保障的问题。社会保障房与商品房市场完全的分开，政府只承担公共部分，市场的部分由市场来管。而我们现在是两者没有分开，是在一起的，所以每次说到宏观调控的时候，都对房地产另眼看待，房地产在我们国家的GDP里面占得很低，我们只是占2％，相当大的比率和我们没有关系。一说加息，都问你这会对房地产有什么影响？我说0.85有什么影响？这就代表没有涨，如果要是0.75大家更去买房子，因为你多享受了0.15贷款利率的优势，你为什么不干？你宁愿去买房子，剩下的去做生意，你不是等于比别人少了0.5％的利息吗？所以这个政策导向，证明我们中央政府希望人们租房，同时又希望保障房地产市场的正常化，加上我们面临的土地资源有限和其它一些困难，这些因素合起来就造成一些不太正常的宏观调控政策出台。 总之，我们的政府要充分地意识到，把中低收入住房保障体系的问题和商品房市场分开才是宏观调控的目的，不分开的话，宏观调控就会对市场造成许多不利影响。
（任志强 北京华远集团董事长） （摘自中国企业家论坛2006年深圳高峰会）
