爱华网房地产企业的资金已经相当紧张，情急之下不惜血本挺进债市，谁活下来谁就是英雄。
采访·撰文=焦强
如果条件允许的话，比尔·格罗斯一定会将他那犀利的目光投向中国债券市场。从业期间年平均收益率超过9%的骄人业绩，使得这位美国职业投资家获得了“债券之王”的美誉，成为众多债券市场交易员毕生追赶的目标。然而实现这一切，在今天的中国似乎并不遥远。 最近，地产上市公司新湖中宝发行不超过14亿元人民币的公司债券，期限8年，票面利率达9%(无担保)。如果该公司到期能够完全履约的话，那么“债券之王”呕心沥血、百炼成钢的战果，在这里几乎唾手可得。 半年多以来的宏观调控，使得房地产公司陷入了前所未有的困境，股市持续低迷难以融资，更让他们的生存环境雪上加霜。情急之下，房地产公司不惜血本挺进债市，以期背水一战突出重围。 发债：地产公司无奈自救 随着宏观调控措施的展开，房地产企业融资难度陡然加大，大家都在四处奔走、想方设法筹措资金。 据统计，自去年年底至今，先后有保利地产、万科、金地集团、北辰实业、中粮地产、新湖中宝等6家国内主要房地产上市公司先后宣布启动债券再融资程序。他们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。 马鞍山一家房地产公司的邢总告诉本刊：“9%的年利率算不了什么，尽管高利率意味着要付出更多的成本，但现在房地产企业对于现金的需求是第一位的。上市公司起码还有机会获准发债，筹措资金用于还贷和新项目开发，而我们却一筹莫展。” 据悉，目前房地产上市公司资金链普遍紧张，越是紧张，他们越想融资。而正是由于资金紧张，投资机构反过来也不看好这个行业，形成恶性循环，致使房地产公司的融资难上加难。 一位市场人士坦言，温州民间借贷的利率已经攀升到年息30%，没有朋友搭桥还贷不到。其中借方大部分为房地产企业，他们对资金的渴求已经到了近乎疯狂的地步。 近日央视报道，一批房地产企业在北交所集中挂牌公开转让土地，这则消息在业界引起轩然大波。“说明资金已经相当紧张。现在生存下来是第一位的，谁活下来谁就是英雄。”邢总说。 2008年5月21日、22日、6月5日保利地产、万科、北辰实业各自公告通过证监会发审委审核，分别获准发行不超过43亿元、59亿元和17亿元的公司债。一位投行人士称：鉴于目前的市场环境，监管部门在审批地产公司债券发行上，大多采取鼓励和支持的态度。 联合证券分析师张晶认为，对于房地产企业来说，目前是发债的有利时期，但对那些非龙头公司和没有央企背景的中小房地产企业来说，要想发行公司债却不是那么简单。 9%的高利率：无担保债之忧 新湖中宝是一家地处浙江的房地产公司，公告显示，08新湖债信用等级AA-，期限为8年。发行方式采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式。网上发行规模不低于总规模的30%。 该公司有关负责人日前在接受采访时表示，08新湖债通过市场化询价，确定年利率为9%，不仅比同期的银行存款和国债利率高，而且也远高于银行信托理财产品的平均年化收益率。此外，公司还具有回售条款和利率上调选择权条款，投资者的利益得到进一步保障。 国泰君安证券对这家公司的最新研究结果是：公司现有项目25？？个，规划建筑面积1133？？万平米，尚未结算权益建筑面积715万平米。公司实行全国化布局，项目分布在全国8？？个省的一、二、三线城市，三线城市主要选择长三角的发达地区，这些地区的房地产市场依然处于景气期，盈利前景良好。预计公司2008~2010年EPS(每股盈利)分别为0.26元、0.37元和0.54元，三年平均增长55%，给予“增持”投资评级。 于新湖中宝发行的是无担保公司债(没有银行担保，凭企业信用发行，投资者面临比较大的风险，因此票面利率也比普通公司债高)，市场对其最终发行情况颇为关注。 去年9月，银监会突然要求商业银行严控对债券发行的担保行为，公司债也未能例外。而保监会早在2005年就明文规定险资不能投资无担保债券。 广发证券固定收益部研究员何秀红指出，由于公司债都在交易所发行，无商业银行担保的债券，保险机构和商业银行都无法投资，其主要投资者为基金、证券公司和散户，投资者群体比较窄，能否找到投资者成为发行方和承销商共同担心的问题。 一家基金公司的债券分析师告诉本刊：“债券不错，公司也了解，但一是民营企业，二是属于房地产行业，这两点沾着一个都不能买。” 他表示，尽管无担保公司债发行利率高企，投资者仍需谨慎。特别是对目前发行密集的房地产公司债，更需要当心，内地房地产公司资产负债率普遍在60%~70%，必须充分考虑这些公司未来发生信用风险的可能。 但是西南证券一位投行人士认为，从资金供需来看，无担保公司债将面临需求瓶颈。近期发行的无担保公司债，发行利率将会继续上升。据透露，即将发行债券的保利地产利率也将在7.5%以上(10年期)，万科A无银行担保部分利率也将在7%以上。 机会：投资债市正当其时 出于资金避险和获取稳健回报的需求，目前中产家庭大都意识到应该配置一定比例的债券资产。业内专家的给出的建议是，稳健型家庭投资者目前可配置20%或以上债券资产。 招商银行资深理财师王穗宏认为，目前投资者对债券基金和银行信贷类产品的需求非常多。对个人投资者而言，选择不同债券的组合，过于复杂，投资债券最可行的方式是购买债券基金，通过机构理财，获取稳健收益。目前，纯债基金年收益一般为5%~6%。 广发证券何秀红表示，中国正处于通胀周期第二个阶段，资源价格理顺将孕育下一轮债券牛市，2009年上半年或迎来建仓良机。但对于下半年债券投资，他表示应该持谨慎态度。因为能源和食品价格上升导致全球通胀风险上升。除中国外，金砖四国其他三国已经开始加息，同时，国内货币政策紧缩仅仅是开端。 在他看来，相对于7%的通胀率，目前10年期国债收益率4.45%仍然偏低，而且，下半年加息仍有可能。具体配置方面，广发证券建议投资者关注质优的中短期票据，另外，无担保公司债和分离债收益率短期内还会上升，也值得投资者关注。需要注意的是，除国债外，持有其他债券到期清算时需要缴纳20%利息所得税。 本刊截稿之时得知，新湖中宝网上发行的“08新湖债”发行开始仅仅几分钟即告售罄，上海证券交易所行情数据显示，回拨后金额达到9亿元。据“08新湖债”的保荐人(主承销商)透露，网下认购部分(5亿元)也已销售一空。
上述投行业士认为，该债券在这么短的瞬间就销售一空出人意料，说明在当前股票二级市场极度低迷的情况下，非股权融资受到追求安全性的资金的广泛追捧。但他提醒投资者注意：扩大公司债规模，增强其吸引力，还需要制度上的创新相配套，适时打通交易所和银行间市场，扩大债券流动性很有必要；如此之高的固定利率似乎也只有优质房地产企业才能拿得出手，一般制造类企业恐怕是难以企及的。
