爱华网房地产企业既要使各个下属公司快速发展，又要让集团总部避免失控的风险，经营分析决策平台是企业把握平衡的关键。
吴德俊
经过了20年的发展，房地产行业整合已成大势所趋，逐步由区域地产开发转变成为集团化的跨地区综合开发商。地产商们因势所趋，快速实现规模扩张已成为他们的必由之路。然而，对于处在超常规速度发展的房地产企业来说，其面临的挑战也是超常规的。首先，房地产企业要在有限的资金和人力条件下，同一时间，对全国区域范围内的多个项目做出科学的决策，以及进行合理的资源平衡。这是一项非常复杂的系统工程。另外，由单个区域开发到全国跨地区开发所带来的管理上的复杂程度也是呈几何级数增长的。这就对企业在项目进度控制、现金流管理等方面提出了更加精细的要求。因此对于正处于快速扩张中的房地产企业来说，能否建立一套以资源配置有效性、决策科学性为核心的经营分析决策平台，有效进行集团管控成为企业稳步发展至关重要的一环。房地产企业既要使各个区域的下属公司快速发展，又要让集团总部避免失控的风险，这个经营分析决策平台是企业能否取得成功的关键。 房地产企业需要坚固的“平台” 房地产企业经营分析的主要内容是通过对企业一定时期内全部或部分的经营活动进行调查、总结、分析、评价和研究企业完成计划的情况。企业还要分析研究影响企业计划完成情况的因素以及影响的程度，揭示企业经营过程中存在的问题，预测企业的现金流状况，协调平衡资源，提高企业经济效益和综合管理水平。 对于房地产企业来说，决策分析需要的数据信息主要来源于：成本、财务、销售、投资、进度、客户等。经营分析决策平台能够通过深入挖掘数据，分析财务、项目、客户的多个指标，并提供灵活的多维度分析功能，以支撑管理者经营分析工作的开展。经营分析决策平台的作用主要体现在以下三个层面： 对业务决策的支持 经营分析决策平台能够对房地产项目从开始立项、可行性研究、投资评价到最后的投资决策及项目实施提供全过程的科学预测及动态分析。经营分析决策平台能够对投资项目进行事前分析、事中追踪、事后评估，如进行多因素的敏感性分析、项目资金计划等，为项目的投资决策提供科学的依据。 经营分析决策平台还会根据企业的整体发展战略目标，同时汇总相关部门和下属公司的年度投资计划，结合企业的资金状况，编制年度出投资计划。 平台还可以分析企业范围内或分公司的资源需求状态，保证恰当的资源分配到恰当的项目中去。 经营分析决策平台能对企业的情报信息和投资信息进行全生命周期管理。 经营分析决策平台能适应房地产集团的集中式管理，为集团提供多账套纵向和横向的分析功能。 对于销售的房产建设项目，平台会根据项目的实际投入、产出情况，进行企业的利润结算分析。 进行商业智能分析 企业经营分析决策平台具备数据挖掘（DM）技术，可以利用数据仓库（DW）管理历史信息，并在已有信息的基础上，对房地产企业的进度计划、现金流等做出预测。 经营分析决策平台会在数据仓库的基础上进行数据挖掘，针对多个项目的运营状况和未来发展趋势做出完整、合理、准确的分析和预测。 经营分析决策平台能够实现企业运营信息的ETL（数据抽取、转载、转换过程）。平台将实现企业数据抽取、完成包含业务系统在内的各种数据源的访问、数据转换，并对数据进行清理汇总和整合，然后分析数据分布，并对结果数据存储进行分配等。 经营分析决策平台还能够实现在线事务分析（OLAP）。企业通过平台，可实现对报表进行预定义，发布信息，并能够进行多维度分析、动态分析，实现灵活查询等功能。经营分析决策平台能通过应用多维分析、动态分析对不同项目中同一阶段的数据进行纵向或横向比较，让数据实时更新到分析结果中，进而支撑房地产企业高层的决策。 对经营报表进行分析房地产企业既要使各个下属公司快速发展，又要让集团总部避免失控的风险，经营分析决策平台是企业把握平衡的关键。
经营分析决策平台具备多种数据源采集分析的功能，可对所有关联的业务系统数据进行收集、分析。从一定程度上简化了企业决策者收集数据资料途径，同时也提高了数据收集的准确性。
经营分析决策平台能为企业的决策者提供多种分析指标，如投资收益率、投资回收期、净现值、内部报酬率、盈亏平衡点、单方造价等，企业决策者可以通过这些指标多维度地进行综合考量，以便做出更为精准的判断。 经营分析决策平台还可以为决策者提供多种数据分析方法，常用的如结构分析法、对比分析法、比率分析法、趋势分析法、因素分析法等。决策者可以根据实际情况选择合适的分析方法。 经营分析平台会根据决策分析的需要，自定义指标取值及数据间的逻辑公式，自由建模，并出具各种业务报表：客户分析报表、业务发展分析报表、项目执行情况分析报表、收益情况分析报表、财务分析报表、客户服务质量分析报表及销售管理分析报表等。平台系统为决策者提供了多维度展示界面的报表工具，并定制客户化报表，直观地展示了企业重要绩效指标的达成状况。系统将这些信息形成管理层看板，以图形的形式呈现给决策者。 平台系统会按照需求的不同，将报表和图表提供给不同管理层人员使用。平台系统还能够支持报表和图表模板的上传，并支持多种格式输出，如PDF、Excel、XML、HTML、RTF、CSV等。 BI是搭建“平台”的工具 房地产企业经营分析决策平台的实现需要对企业大量信息进行整合和运算，并能进行多维度的展示，这些都需要一套完整的BI（商业智能）信息系统来实现。目前，BI正在从简单的报表工具逐渐过渡为可以通过数据挖掘和分析解决客户关键业务问题的综合解决方案，虽然BI本身还处在初期阶段，但就目前房地产行业的基本需求来看，大多数厂商提供的软件功能都是可以满足房地产企业需求的。企业选择BI系统软件时，可以主要从一下四个因素进行考虑： 数据仓库（DW） 从数据仓库的管理层来看，内容主要包括：元数据(Metadata)管理、操作、管理与维护、数据字典、逻辑数据模型、物理数据模型、网络管理、系统管理与数据管理。由于房地产企业对档案管理工作的要求比较高，而且单个文件数据量较大，所以要求系统的逻辑数据模型要比较为灵活，而且对系统数据维护的要求也较高。 根据这些要求来看，目前BI厂商的主要情况是：Cognos支持数据挖掘工具、统计分析工具配合使用能够较好的满足企业的数据管理需求，而Hyperion则缺少数据挖掘功能。MicroStrategy具有后端数据分析与挖掘功能，并能提供集成化的方案。对于房地产企业的一般性的数据管理需求，基本上各个产品都能够满足。 数据抽取、转换和加载（ETL） ETL功能的强弱可以从以下几个方面来评价：支持平台、支持数据源、流程设计、可扩展性、API、数据验证、数据质量管理等。对于房地产企业来说，各种数据种类繁多，数据的形式转换页也较为多样，因此要求系统必须能够支持多种文件输入输出格式，并可方便地进行多种格式之间的转化。对于集团性的房地产企业来说，经营分析数据来源于各个分子系统，这就对数据有较高的要求，需要能快速实现多种路径数据抽取的系统功能。 而目前主要的BI厂商中，Hyperion支持封存在客户交易系统内的有价值信息的抽取，可以做到直接存取、分析绩效管理的数据。例如预算、预测、财务报表合并、平衡记分卡的KPI等。BusinessObjects是通过集成工具包来从企业应用程序中访问BI信息。SAS主要是通过将数据整合（DI，DataIntegration）、可升级智能平台（SIS，ScalableIntelligenceSever）、分析智能（AI，AnalyticIntelligence）和传统的商业智能（BI，BusinessIntelligence）四个部分集成在一起，推出了SAS企业级智能平台EIP（EnterpriseIntelligencePlatform），可实现统一元数据管理。 联机分析处理（OLAP） 联机分析处理可以构造用于分析的多维数据集，预先计算聚合数据。系统可以根据业务人员所选的分析角度进行功能丰富、响应快速的多维分析。集团组织结构下的房地产企业有其自身的特定需要：多角度统计分析、灵活的预定义查询与动态查询、数据安全监控和多种预测分析功能等，需要特别对待。 目前主要的BI厂商中，Congos采用OLAP分析工具PowerPlay，报表制作工具ReportNET以及门户工具Upfront支持B/S构架，客户端无须安装任何控件便可以在浏览器里面进行报表定义、Drill-Up、Drill-Down等操作，并且其服务器软件支持.NET和J2EE两个版本，在大数据量处理方面表现出色，在OLAPServer上具有一定优势。MicroStrategy则提供Web接口以及拖拽式操作，采用直观的，所见即所得的报表设计与编辑能力，可以为企业提供自助式BI服务。BusinessObjects由于无OLAPServer，所以其数据监控功能较弱。
报表管理 房地产企业的特点之一就是报表种类繁多，报表使用的频率较高，且报表关系复杂，这很容易造成数据混乱。另外，对于同一数据，报表使用者要求报表展示的形式也是千差万别，这就造成了报表查询的困难，及报表展示的复杂性。因此系统需要在查询条件确定后，能够访问后端数据仓库执行多维分析、查询（随即查询、条件查询、模糊查询、关联查询和组合查询等），并生成各种形式的复杂报表，以多种方式展现（打印输出、文件输出、E-mail输出、Web发布等。） 目前主要的BI厂商中，Congos采的是用Web界面使用方式，用户可以在浏览器中自定义报表。报表的格式灵活、元素丰富，并可通过QueryStudio进行开放式查询。BusinessObjects在用户展现和界面方面的表现比较突出，它可以提供显著简化的用户界面，支持以直观的方式提出问题，并且支持在经过验证、可扩展、面向开放式服务的结构上管理和安全部署报表、查询和分析。Microstratagy支持基于Web的所见即所得的文档设计与编辑，用户可以直接通过Web设计与优化报表，并可以直接将OLAP特性整合到诸如计分卡和仪表盘的企业级报表中，无需其他的编程和切换接口，操作方便。 总体来说，商业智能软件市场在国内正经历着从提供工具到提供行业解决方案的转变。由于传统的商业智能都集中于金融、电信、政府等行业，在房地产行业的应用较少，因此，对应房地产行业的商业智能软件相对不够成熟。虽然SAP（收购BusinessObjects）和Oracle（收购Hyperion）都具有完整的房地产解决方案，而且金蝶与Hyperion、用友与BusinessObjects也分别合作完善自己在商业智能领域的空缺，但仍处于初始阶段，在房地产行业特征上表现还不够明显。SAS虽然可以深入到业务层面，但也没有完整的房地产解决方案。此外，国内中小型的BI厂商居多，如菲奈特BIOffice、和勤商业智能（HingeBI）、深圳思乐OLAP、蓝葵商业智能BQ3000、商业指南针(BusinessCompass)、MAtriXBI、清华同方EZBI2.0、明基逐鹿Analyzer2005、富基BI3.0、ESG商业智能系统、普科ProClarity等。这些与国外大型软件相比，在系统集成性、报表生成和展示方式和数据挖掘方面的差距还比较大。 从经营决策分析平台的功能来看，房地产企业在数据处理方面的需求还处于一个相对初级的层面，在报表方面的功能需求也不是很复杂，大部分国内外的软件都可以满足。在业务决策支持方面，由于房地产公司运作模式差异较大，而且很多地产公司在信息化建设方面都处于发展变化阶段，因此如何前瞻性地挖掘业务需求，思考系统之间的集成关系是在系统选择方面所应考虑的最主要问题。总而言之，在行业整合加速，集中成为趋势的新阶段，以扩展规模为目标的房地产企业借助BI系统建立经营决策分析平台来降低决策风险只是一个开始，并将逐渐会转化成为一个热潮。 本文作者：吴德俊AMTConsulting咨询顾问 联系方式：[email protected]
