爱华网文 Changcheng Zhu 当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳。投资大师巴菲特的名言，正在深圳楼市投资中应验——裸泳者是“伪豪宅”。由于今年以来楼市价格持续下降，深圳南山区一个曾经被称为“豪宅”的公寓物业，价格从最高点的每平方米4万多元，下跌到了现在的2万多。深圳世联地产副总经理张艾艾估计，在今年这一波下跌行情中，约有70%的“豪宅”已经露出了其本来的价值面目，下坠到了“伪豪宅”行列。 伪豪宅输于没有独特、过硬的资源。一套物业的价值取决于自然景观、人文环境和城市因素三个要素，要素重叠度越高，则该物业的投资价值越高。张艾艾说，“伪豪宅一般只占有自然景观一个要素，比如靠近某个山、某个湖等。完全没有人文环境的积淀，人气不足，距离市区又远。”
伪豪宅露出水面，是对楼市过热时的概念炒作和价值的回归。由于国家限制别墅用地，推出了“9070”等限制型政策：一个小区内，70%必须是90平方米以下的小户型，30%则为超过90平方米的大户型，这使得推出豪宅的可能性已经减少。开发商于是更加积极的采用一些山景、湖景等概念，包装原本价值并不突出的物业。这类小区往往紧邻建造联排别墅、多层、高层等的物业，因此不具备资源独特性和无法保证业主的私密性，从而严重制约了其成为顶级物业应具备的基本品质和未来的价值空间。 仲量联行中国区研究部总监何恩凯建议投资人，选择投资豪宅时，应该回归到物业本身的居住属性，而不必关注那些还未实现的概念。他举例说，上海的天山路一带在2005年时炒作地铁概念，导致房价上涨过快。此后又大跌。直到3年后开通地铁，房价才回升并超过2005年炒作时的价格。何恩凯认为，深圳今年的房价下跌，与深圳的住房实质需求不高有关，与过去房价上涨过快也有关。在下跌局面下，何凯恩建议投资豪宅的人士，除了尽量避免买入高点房价，还至少需要准备两年以上的现金流，以应对物业交付和价格上升所需要的时间。 在深圳，被公认为豪宅而没有受到下跌行情影响的物业，主要有两大类。一是市区中心地带的，如华侨城、红树湾等片区。这些片区位于旅游景区之内，且经过较长时间的开发，人文环境已经成熟。华侨城今年新推出的豪宅别墅仍在每平方米10万到12万元，总价在3,000到4,000万元的价格区间内，但依然价格坚挺。另一类则属于城市郊区地带豪宅，一般车程在25分钟左右。这类豪宅一般占据优越的自然景观资源，如观澜湖的高尔夫球场绿色资源。由于有长时间开发和历史检验，这两大区域内的豪宅价格并没有在这次的下跌行情中出现下跌。 精致的豪宅并不是简单的地产项目。简单的地产项目一般采用头年拿地、次年销售的方式，所在区域的配套设施只能依赖于市政建设等已有设施。但公认的豪宅区域都经历了较长的开发培育过程。这是真伪豪宅的区分之一。 华侨城和观澜湖的豪宅，都是依托于一个开发综合体，包含旅游、酒店、会所、服务等复合开发，才奠定了豪宅所能占据的独特资源。华侨城有世界之窗、欢乐谷等经典景区，而观澜湖则是高尔夫球场作支撑，“在球会已经开发了15年，成为世界第一大球会后，我们才开发别墅，为客户提供真正的顶级物业。这奠定了观澜湖物业独一无二价值的基础。”骏豪集团副主席朱鼎健说。现在，观澜湖球会总面积高达20平方公里，有12个锦标赛级别的218洞高尔夫球场，包含展会、高端会议等人文资源已经沉淀。所以，最新一代观澜湖高尔夫大宅近期推出25套，就已经售出16套，独栋总价在7,000万元以上。 如果多关注“邻居是谁”，你就能很好的区分真伪豪宅的差异。中产阶层在物价上涨时热衷投资的楼盘，在楼价下跌时，也最容易出现抛盘和下跌更快。而真正的豪宅物业，一般为业主自用，而非投资炒作。这类“邻居”往往跨过了财富的积累期，在其他行业内具有很强的赚钱能力，不需要在自住的豪宅上频繁换手。“10多年，观澜湖的业主换手率不到0.6%。”朱鼎健印证了这个观点，他将稀缺的豪宅比作某年份的红酒。所以，投资一套真正的豪宅，也就是选择了一种生活方式。高尔夫运动就为观澜湖业主的身份价值加分不少。从2007开始，这里将连续12届举办欧米茄观澜湖高尔夫世界杯，其世界名片的价值将覆盖每位业主。
