爱华网虽然建业地产是凭着独特的省域化发展战略成功上市，但业内共识是：“胡葆森才是建业地产上市最大的卖点”
文|本刊记者 黄秋丽
6月6日晚，建业上市的庆功晚宴高朋满座。高盛高华证券董事长方风雷、凤凰卫视董事局主席刘长乐、万科董事长王石、嘉德置地总裁廖文良等名流云集，与5月19日公开在香港招股时“八星助阵”相映成趣(当日柳传志、潘石屹、任志强等八大名流到现场助阵，令港媒大开眼界，被称为“八星助阵”)。令港媒不解的是：为什么一家中等规模的内地公司上市，却有这么多大佬来捧场？而且在香港，一直很忌讳同行捧场。 当日在香港联交所上市的建业地产(0832.HK)成为2008年第一家成功上市的地产企业。尽管开盘价只有2.64港元，较招股价2.75港元“潜水”4%，但这并没有影响建业地产董事长胡葆森的心情。一改往日的持重，他一脸灿烂，右手伸出大拇指、左手做出V状，积极配合摄影师的要求，把喜悦和释怀定格在照片上。 虽然商业逻辑上建业地产是凭着独特的发展战略成功上市，但记者采访的几位业内人士认为：“胡葆森才是建业地产上市最大的卖点”。如果没有胡葆森，在如此低迷的市况之下，建业地产恐怕很难成功上市。 “买胡葆森” 2006年8月15日，方风雷带着胡葆森去新加坡拜访嘉德置地总裁廖文良，一把敲定嘉德作为战略投资者进入建业地产。廖文良特地给凯德置地(中国)负责人打了电话，要求这笔交易“务必在一个半月内完成”。果然，这笔交易从谈判到完成，只用了45天时间。胡葆森与方风雷有20多年交情。在帮助胡葆森引入凯德置地作为战略投资者时，方风雷纯粹是以朋友的身份帮忙，没有收取高达千万的佣金。 对于建业地产上市而言，引进凯德置地作为战略投资者是非常关键的一步。此前建业地产虽然一直是河南最大的地产公司，但发展的速度很慢。2001年，建业地产以2.3亿元收购郑州亚细亚五彩广场物业，但由于收购过程中的种种潜规则，导致建业在其后的一年半中几乎发展停滞。只到2002年建业才走出郑州，在其老家河南濮阳开始了第一个外地项目。加上在此期间港股低迷，上市对于建业来说没有实质意义。凯德置地的进入，不仅从资本上支持了建业地产的发展，从公司治理上也是一大提高，此前胡葆森持有建业100%的股权。 胡与王石也有15年的交情。虽然经常观点不同，但两人惺惺相惜。王石对他的评价是“稳重、大气、厚道”。这次建业地产上市，邀请方风雷和王石两位有影响力的老友做独立董事，也让建业地产有了更好的看相。 此次建业上市，富力地产董事长李思廉、蒙牛乳业董事长牛根生等都以个人名义购买了上千万美元的股票，在如此低迷的市况之下，也算是以实际行动为老友提供支持。在这么一大批大佬的簇拥下，看来建业上市想不成功都难。 但郑州的新生代开发商并不太认同胡葆森。他们大多崇尚直接的市场交锋，认为胡葆森太“虚无”。但也有郑州的开发商认为：“胡葆森是一个有‘大舍大得’大智慧的人。虽然建业有些项目是不赚钱的，但他不是从某个局部利益来做决策的。这也就是为什么这么些年了，建业还是郑州市场的老大。” 坐在胡葆森对面，可以感受到中原文化厚重的气息。他从初中时开始读《朱子》，写得一手好字的他经常拿《朱子》中的句子为别人做题词。他最喜欢读的书是《菜根谭》。虽然只有300多句话，但胡葆森已经看了20多年。他经常揣摩其中的一句话——“我果为洪炉大冶，何患顽石钝铁之不可陶熔。我果为巨海长江，何患横流污渎之不能容纳。”或许正是这句话让他拥有了这么多能力非凡、性情各异的朋友。 “过了海便是神仙” “我现在的感觉是建业已经拿到了清华大学的通知书，在资本市场是入门了。”在上市当晚的庆功宴上，胡葆森神采奕奕，喜悦之情溢于言表，但谨慎的他显然给自己留了余地：“4年之后能不能大学毕业，还要看建业这几年的发展了。” 对于建业地产上市首日破发，胡葆森早已有心理准备。今年以来港股持续低迷，已有三成以上的香港新股出现了首日潜水，有半数以上已经跌破发行价。恒生指数曾在3、4月份有所反弹，但从五月初又开始回落，市场情绪突然悲观起来。尤其是“5·12”汶川大地震之后，地产股开始了新一轮的下跌，在这种情况下建业首日破发不算意外。 业界对建业上市给予很高的评价。潘石屹认为“建业地产上市是2008年地产行业的转折性事件”，任志强认为“建业地产上市带了个好头，会带动其他地产公司原来推迟的上市计划加速。” 在建业之后，还有20多家地产公司正在香港排队上市，宝龙地产、星河湾、龙湖地产等已经在为IPO做准备。在今年政策紧缩、市况低迷的情况下，从2006年兴起的、原本是为了扩张与发展的上市融资热潮，突然变成了地产企业资金链断裂的救赎。 自从2008年初连续两家地产企业上市折戟以来，香港的资本市场似乎已经抛弃了地产股。地产企业对于上市融资的渴望与上市失败的畏惧，都在与日俱增。“过了海便是神仙。”一位地产评论家在博客里写道。 “如果这一波上市没赶上，恐怕要等上10年。”深圳盛富资本董事总经理黄立冲说。他认为地产行业的周期在10年左右，而IPO与行业周期紧密相连。“上一个地产IPO高潮是在1996、1997年，其后地产股十分惨淡，要推一家地产公司上市非常困难。2006、2007年才迎来第二个地产IPO高潮，现在这波高潮已近尾声。”对于近期地产企业小心翼翼启动的上市热情，他认为，这可能是地产商们最后的一搏。“如果上市失败一次，以后就更加难看。” 逆势IPO，甘当试金石，对胡葆森来说需要巨大的勇气。建业地产为此也付出了代价。由于发行价格相对净资产的折让率达到了56%，扣除佣金后的融资额仅为12.65亿港元，媒体对建业上市评价的基调就是“贱卖”、“融资缩水”。对于此前几乎所有媒体上出现关于建业融资的两个数据：原计划融资“80多亿”、缩水了“60多亿”，胡葆森表示了他的异议。 “只要仔细看看我们的上市材料，就会发现这两个数据是错的。”胡葆森希望通过《中国企业家》杂志予以澄清，“我们的盘子没有那么大。即使在2007年我们判断最乐观的时候，融资额也就是3亿多美元(不超过30亿人民币)，我们缩水不过1亿多美元。”2007年12月第一篇关于建业融资“缩水”的报道，根据建业向联交所递交的相关材料，将建业40亿股的股份总量(后来调整为20亿股)，当作了发行的股份数量，由此算出来的融资总额为80多亿人民币。实际上建业发行的股份数量只占股份总量的25%，相当于把建业融资额夸大了4倍。但此后的报道中，几乎所有的媒体都引用了“80多亿”这个数字，最后算出来融资缩水“60多亿”。 “中原”野心 虽然融资缩水了1亿多美元，胡葆森并不在意。“老子说‘抉千金之货者，不计钵两之争’，你买1000斤粮食，其实秤高点低点无所谓。”他习惯于用战略的眼光看问题。如果地产企业无法获得资本通道，未来的命运一定是被边缘化。 胡葆森的“千金之货”，就是建业正在推进的“2环、3环、4环”战略，这个战略是“深耕河南”的省域化战略的延伸。目前建业地产正在以郑州为中心，以300公里为半径画一个圆。这就是2环。“这个圆里有1.2亿人口，今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动，但是四五年之后，如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些，我们会把这个半径扩大到350公里，届时可能会有1.5亿～1.6亿人口，这就是3环。如果能力继续提高，把半径扩大到450公里的4环，到时候会包括约2亿人口，建业就不只是河南的品牌了。这个需要大概8到10年。”如此一环一环推下去，建业地产将不是“河南概念”，而是很大的“中原概念”。 建业的战略就是要做“中原霸主”。目前建业地产还处于2环时期，在20个城市有40多个项目。按照胡葆森的预计，达到3环时将在40个城市有100多个项目。到达4环时有将在50个城市200个项目。胡葆森也考虑到了在中部与全国性品牌的竞争：“万科们肯定来河南。但他们在这里一两个项目，有什么影响呢。这里是他们的百分之一，但却是建业的百分之百。” 胡葆森对建业地产的战略布局，源于他对房地产行业格局的判断。他认为从2003年“8·31”大限之后，由于土地成本的上升，“一线城市的开发商在向二三线转移，而二线开发商要向三四线城市转移。最后留在一线城市的开发商基本上都有外资背景。”胡葆森把这种现象称为房地产行业的“梯次转移”，中小开发商如果不调整就只能向下转移。而建业地产的“深耕河南”的省域化发展战略，实际上是一个主动调整的发展战略。在建业地产完整的模型中，建业将会覆盖河南的一二三级城市以及重点乡镇。难怪冯仑评论说“全国化发展学万科，区域化发展学建业”。 “知大者、远者，不拘与小者、易者。”胡葆森又引用了老子的一句话，“我们想到的是长期战略，是管理能力半径达到450公里的4环，想到的是50个城市200个项目。想到这些目标，现在该完成的就该赶快完成。所以上市少融1亿美元又算什么呢？” 胡葆森对建业上市的决心已定。为了保证成功上市，无论是发行的股份规模，还是发行价格，建业地产一再向市场妥协。 对于胡葆森坚定的上市决心和卓越的领导能力，摩根士丹利亚太区总经理夏显能表示了高度赞扬：“试图进入香港首发市场的大部分公司董事长都不具备抵御此轮市场冲击的经验、品格以及判断力，但是，胡葆森董事长仍然做出了艰难的决策，因此我们不得不向您表示致敬。” 然而说服投资者掏钱的过程充满了艰辛，很多投资者连河南省在哪里都不知道，对建业地产的商业模式更是一无所知，这对路演来说是巨大的挑战。然而当胡葆森用流利的英语向投资者们讲故事时，建业的团队让投资者们眼前一亮。他们从来没有见过这样的中国公司：一家传统行业公司的董事长、CEO、CFO都能讲流利的英文。从路演的第一天起，“管理团队出色”就成为投资者们反馈的主基调。 胡葆森坦言，上市最大的收获是“建业发展战略获得了国际投资机构的认同”。在最终进入建业的30多家投资基金中，上万亿的有两家，上千亿的有好几家，既有长期投资基金，也有对冲基金。“这样的投资者组合是国际一流的。”胡葆森自豪地说，“这些基金，平时门都很难进，这次利用IPO的契机，与他们建立了‘亲戚’关系，以后既可以利用这个关系到人家那儿去，也可以请他们来河南看看。” 从创业以来，胡葆森从来没有开除过一个员工，建业的工资水平也是郑州地产企业最高的。“即使知道你不行，也把你养着，除非你自己想走。他就有这样的胸怀。”郑州的一位开发商很佩服老胡的胸怀，但他认为“建业的发展太依赖老胡战略的正确，企业内部的效率不算高。万一哪天老胡不正确了呢？”
