爱华网文/商界传媒企业研究院 首付分期，加快周转 在房市拐点到来之即，谁能第一时间把顾客掌握在手中，谁就能实现最稳妥的资金周转计划。特别是对于第一次置业的青年来说，通过分期首付抢先抓住了购房者的钱袋子，跑也跑不脱，比起降价更有看头。 这方面，万科就推出了青年置业计划。目前，万科在武汉等城市针对35岁以下、首次置业的人群，设立“1000万青年置业资助金”，帮助他们减轻首付压力(最低首付两成)；同时提供符合青年群体需求的产品、装修以及居住服务。参加青年置业计划，还可获得2万元的置业基金(税后1.6万元)，用于购买家电、家具等。青年置业计划同时还在成都等城市推行。 随后，广州楼盘类似降低首付比例的方式不断涌现，如星缘美居以“两成首付”跟进优惠，一套总价80多万元的单位，首付最低16万多元，余下首期款可以申请一年至半年免息分期支付，在此之前，由开发商向银行先行垫资。另外一个大型开发商新世界集团旗下的逸彩新世界，在近期销售的荔逸则推出了发展商垫付一半首期款的付款方式，买家在下单之后10天时间内先支付一半首付，也就是房款的15%作为首期，剩下的一半可以分三个月免息支付。该方式只能针对可以向银行方面申请七成按揭的首次置业型买家。利海集团日前更直接推出“首付10%、轻松入住的购房大优惠”。 增值配套，变相补偿 不管是投资还是自住，眼睁睁地看着房价下跌，先期购房的老业主肯定不好受，而这种情绪更会加大潜在购房者的观望情绪，于己不利，但是企业也不敢轻易开降价补偿的口子，因此通过增值服务补偿业主便成为了上上之策。 2008年1月，深圳万科第五园价格在扣除合理增加成本后下调幅度为10%~15%，引发已购房业主不满。对此，万科在2008年2月推出名为“琢玉行动”的第五园全面品质提升计划，公司计划投入将高达亿元，涉及层面包括产品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。目前“琢玉行动”一期计划已于2008年3月开始，将以全面家居解决方案为突破口，为3月1日之前购买H2、H3栋毛坯房的业主提供有偿全屋精装修服务的选择，同时也将针对雅园路人行道及绿化改造、增加休闲和运动设施等业主关心的问题进行逐步改造。 2008年3月，金地集团深圳公司对金地梅陇镇花园三期价格在二期基础上调低了4100元/平方米。为了平息前期入住业主的不满，金地集团深圳公司决定拨款1000万元成立业主增值基金，为业主提供计划外的增值服务，用于提升梅陇镇项目及周边的交通、教育、医疗和商业配套设施，旨在提升项目的整体品质及带动梅陇镇片区的生活氛围，为广大业主提供更加舒适的生活环境。 旧房换新房，升级促销售 招商地产“U行动”开创物业升级置换先河。招商地产计划从2008年3月1日开始实施，通过以招商会和招商置业为主搭建的客户平台，帮助老业主以合理价位转售原有物业，并给予购买新房的优先挑选权和优惠，为业主实现居住品质升级。这一创新，满足了渴望升级置业而又急于变现旧房的业主需求。 公司债试点，低成本融资 虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的，但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司，许多非上市房企被排除在外。其次，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利、招商地产等一线地产企业，多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。 2007年10月11日，保利地产宣布发行43亿元公司债。其目的主要是为了使融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本比在加息周期下的银行贷款更低。而最近，万科则步金地后尘，发行50亿元公司债。 为了平稳发债，碧桂园则借道新加坡发行可转换债券融资。2008年2月17日，碧桂园公告称，将在新加坡交易所发行不超过43.14亿元人民币的可转换债券，较其去年10月份预期的15亿美元，缩水近2/3。募集资金中，约40%用于偿还现有债务，另约10%用于现有及新物业项目。集资所得的另一半资金，碧桂园将之用在了与美林国际签署的一项股份掉期合约上，与美林对赌碧桂园股价涨跌。另外，发行地被迫改到市况相对平稳的新加坡，即为市况不佳的明证。 借力外援，共同投资 对于深受次贷危机影响的外资来说，现在人民币持续升值，房市长期趋势看好，无疑是对中国房市进行抄底的良机。而对于中国本地艰难过冬的房企来说，“有奶便是娘”，何况暂时还不构成竞争优势，而是雪中送炭的外资呢？ 于是双方一拍即合，多宗联姻高调展开。荷兰国际投资管理公司(ING)此前已宣布成立了房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。 上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行融资，额度为7亿元人民币。这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。对当前有大规模在建项目的绿地集团来说，这笔7亿元融资的意义不言而喻。目前，绿地集团房地产开发项目遍布全国17个城市，在建面积近500万平方米。与此同时，今年年底之前，绿地还将在上海和全国其他城市开工多个房地产项目。业界人士认为，这样的在建规模对资金的要求量堪称巨大，在当前形势下，资金链顺畅是保证绿地所有项目顺利开发的关键。 信托融资，资产证券化 将成熟物业或能产生稳定租金收入的成熟房地产项目进行集合打包，然后以信托方式融资，目前已经成为房企融资期待的新方式。 2008年1月16日，招商地产发出公告，1月10日举行的第五届董事会2008年第一次临时会议审议通过了《关于通过信托方式进行融资的议案》。会议同意公司将资产通过信托方式实现融资，与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过10亿元。 而这也是目前房地产界用经营租赁物业产生的现金流做资产证券化融资产品中规模最大的一次尝试。招商地产还是国内第一支基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划发起委托人之一。这一信托计划被业内称为目前房地产行业资金缺血状况下的行业自救行动。 值得期待的是，2008年4月10日，央行称，在未来一段时间里，将择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品。据悉，一份名为《房地产投资信托试点管理办法》(建议稿)目前正在小范围业内人士间流传和征集意见，正式文件年底或将下发。 联合拿地，减少压力 过冬时节，房价下跌，地价却未见松动，对于谨慎的房企来说，可不能再把所有的本金都压在土地上，而静待土地升值。因此，对于大宗地块，很多房企为了减少拿地时的资金压力，开始了联合拿地。 2007年9月19日，富力地产携手深圳鼎力创业投资有限公司以47.05亿元的价格拍得位于佛山市东平新城的核心地带，这一价格也刷新了佛山土地拍卖总价的最高纪录。由于是商业金融用地和住宅用地捆绑出让，所以23.21亿元的挂牌起始价决定了该地块的高门槛，使得众多中小开发商无缘参与竞拍。而在2007年12月，富力又引入香港最大的地产公司新鸿基参与该项目，资金压力仍是富力此次引进新鸿基的重要原因之一。富力与合景泰富在此地块上的全部成本将接近100亿元，且开发周期较长，加上2007年以来银行对开发商银根持续紧缩，开发商资金压力不小，而富力回归A股融资的事宜也遥遥无期。所以在资金需求巨大，市场风险较高的情况下，寻求战略联盟是不错的出路。 小企业卖地求生，大企业逢低吸纳 高价拍来的地，新政后却是个烫手山芋，要开发缺资金，不开发，政府的闲置费和收回令也不是闹着玩的。既然无法一口吃成大胖子，那么保命要紧。 2007年9月7日，上海联合产权交易所挂出的一则产权出让公告显示，上海益流置业发展有限公司计划以3.2亿元底价挂牌转让公司全部股权，其转让的理由是“公司名下地块必须在今年年底前开发”。公告明确指出：“本次股权转让中的土地资产系2002年12月30日获得，现已超过土地出让合同规定的开发期限，按照地块所属政府的要求，该土地应在2007年12月31日之前开发。” 业内人士介绍，促使项目急于转手的原因，就是目前上海各地区正在开展的“控增逼存”动作。据介绍，类似的项目并不少见，随着地方政府整理存量土地的力度加大，目前市场上急于转让的二手土地量非常巨大。上交所统计显示，房地产业转让经常荣登成交榜首。以2008年第一周为例，1月2日~1月4日三天，房地产行业成交金额0.66亿元，占据首位。 小企业急于吐地求生，却给了大企业购入的良好契机。2007年7月10日，金地集团以2.4亿元收购了武汉澳强房地产开发有限公司的全部股权，从而获得武汉市东西湖区约23.8万平方米的金银湖项目用地。拿下这块地，就真正实现了金地集团跨区域、多项目开发的战略，进一步巩固并扩大了金地在武汉的市场份额，增强了金地在武汉的综合竞争优势。 重回联盟，抱团取暖 这不是一个企业的冬天，是整个行业的拐点，因此“抱团取暖”开始出现。 今年3月中旬，广东省地产商会在广州花园酒店正式宣告成立，合生创展、恒大集团、雅居乐地产、碧桂园集团、杰伟置业、奥园集团、宏宇集团、祈福集团、香江集团、方圆集团等70多家广东开发商参加了发起活动，并成为广东省地产商会的首批会员企业。富力地产董事长李思廉出任商会会长一职。 而在地产商会这个大联盟宣告成立的几天后，一个名叫"城市高端居住价值联合体"的小联盟在珠海诞生。该小联盟由珠江帝景、珠江罗马家园、逸景翠园、珠江御景湾和颐景华苑5个知名楼盘组成的。自此，珠海五大楼盘实现生活共享、服务共享及配套、会所共享，并推出一系列的优惠活动。5个楼盘的累计建筑面积达到313.8万平方米。这个“高端居住价值联合体”的产生，不啻于在广州核心市区内产生了一个规模超过300万平方米的“超级豪宅大盘”。 “商会大联盟、五盘小联盟”在短短的时间内先后诞生，表明在依然寒冷的春季楼市中，大家采取了抱团取暖的方式，从中透露出来的“托市”意味也很明显。几年前，也举行了几场地产高端峰会，同样是这些发展商的老板或者高层出来发言，认为广州的楼价与北京上海相比被低估。峰会之后，广州的楼价以火箭上升的速度狂飙，直至去年10月才戛然而止。如今，广州的楼价非但没有起色，还打折风越来越盛，而发起人又几乎就是当年峰会的人，难免让人产生托市的联想。 大骨难啃，小肉易吃 随着前两年住房结构90/70政策的实施力度加强，2008年中小户型项目数量将增加，整个市场会有超过一半的项目是90平方米以下户型占70%以上的项目。而在2007年，中小户型的供应量为20%～30%. 为何今年中小户型供应量增长这么多？有政策原因，当然也同中小户型需求量大有关。2007年底，中国指数研究院对北京、深圳等4个一线城市消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90～100平方米的占到35%。在广州，今年前三月，以中小户型为主要卖点的楼盘有保利心语花园、保利林海山庄、万科金色荔苑公寓"新领域"、三木国际公寓、时代糖果、锦源国际公寓等，其中保利心语花园开盘当日售九成，保利林海山庄1日售290套，时代糖果1期已经销售完毕，万科金色荔苑公寓"新领域"、三木国际公寓、锦源国际公寓也颇受欢迎。这几个月销售火爆的场面也多在中小户型开盘之时。 2007~2008年房地产新政 房地产业既是土地密集型产业，又是资金密集型产业，而最新的政策调控直指房地产业这两条中枢神经。 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)买地的法人只有付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取土地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。封堵了开发商以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的"擦边球"做法。对开发商的资金门槛要求将大大提高。该政策将有助于抑制土地囤积和天价地块现象。 国土资源部防止部分开发商囤地的四项措施一是要求实行"净地"出让； 二是合理控制单宗土地出让规模； 三是规定每宗土地的开发建设时间，原则上不得超过三年； 四是通过征收土地闲置费甚至收回土地的方式加大闲置土地的处置力度。可能面临一些操作层面的难题，比如政府部门办理土地手续时间较长，开发商采用变相手段拖延开发。但是总体而言，对于整治开发商囤地行为，缩短开发周期，促进土地供给尽快形成商品住宅供应，具有积极的作用。 土地储备管理办法土地储备管理办法提出，各地土地储备工作由土地储备机构统一管理，并详细规定了土地储备的计划与管理，可纳入土地储备的范畴和程序，纳入储备的土地开发利用及供应，以及资金管理问题。该办法明确了政府取得土地产权的程序，产权明晰客观上提高了政府供应“净地”的能力和速度，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。 上海和深圳开征城镇土地使用税实施规定上海和深圳两市城镇土地使用税每平米年税额从1.5元提升至30元。个人自住用房暂不缴纳土地使用税，但用于出租的营业用房屋则需纳税。这一提税对普通居民影响不大，但是增加了开发商囤地的成本。持有成本的提高将迫使开发商减少空置土地的时间，捂盘的情况也有望得到缓解。 关于加强商业性房地产信贷管理的通知暨补充通知对购买首套住房面积在90平米以下和以上的贷款，首付比例分别按20%和30%区别对待；对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%。是针对个人购买多套住房、以贷炒房行为的“杀手锏”。98226;27商业房贷新政策旨在从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强对商业性房地产信贷的调控，引导个人住房消费与投资行为。
国务院关于促进节约集约用地的通知一是对闲置土地，特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 二是建立节约集约用地考核制度。为囤地的开发商和大手大脚浪费土地的政府官员量身定制。 如果我们今天站在10年后的当口，那时的房地产企业该是一个什么样子呢？也许我们无法准确预测某一个房地产企业10年后的模样，但是我们至少可以大胆猜测一下未来的房地产企业需要具备的基本要素。
