爱华网■文/罗建法 朱莎莎，特约撰稿 对于地产业来说，2007年的冬天似乎格外寒冷。 不绝于耳的“拐点论”，使处于漩涡中心的地产商和消费者都无法拥有旁观者的从容。一直避而不谈“拐点”的保利地产，终于在2008年初由董事长秘书岳勇坚对媒体传导出“保利式解读”：“如果说房地产上涨的迅猛势头到达了一个“拐点”，我们是承认的。所谓楼市出现拐点，应该是楼市发生了根本性逆转，这点我们是不认同的”。 从去年底延续到今年两会期间，国家收缩银根、调整税收、控制土地出让等宏观调控政策；物价上涨引发的恐慌与观望；股市狂飙引起的投资转移，三重因素令不少地产公司处于风雨飘摇之中，甚至在一些上市地产公司中出现了比较大的业绩动荡。 在楼市的普遍萧条之下，也有一些地产企业，不管风吹雨打，胜似闲庭信步。在刚出笼的2007年财报中，保利送出了“大红包”。保利地产(600048)2007年年报显示：基本每股收益1.3元，每股净资产9.73元，净资产收益率12.49%，每股资本公积金6.545元。如此高的净资产和资本公积金，造就了公司推出每10股转增10股派0.7元(含税)的高分红方案。 保利地产实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比去年同期分别增长62%和104%。实现营业收入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的净利润为14.89亿元，同比增幅122%。 从中心城市到环线城市 在万科抛出的拐点论中，其证据之一就是在核心城市的业绩出现大幅度下滑。以2007年11月份为例，在万科的老巢深圳成交面积同比下降82%、环比下降29%，地产龙头尚且如此，也难怪王石判断在中心城市，地产业已经面临巨大危机。 事实上，保利在部分中心城市也遭遇到一些动荡。在保利的收入结构中，中心城市的比重呈现下降趋势，2008年1月份保利实现销售面积7.75万平方米，与2007年12月相比，销售面积下降53%。和去年同期相比减少14.12%，主要是因为一些中心城市的市场出现了低迷。但奇特的是，在部分中心城市低迷的情况下，保利却能够获得整体的良好业绩，其秘密就在于在二线城市的强劲增长。 2002年股份制改革完成之后，保利地产就制定了全国扩张的十年战略规划，计划分为两步走：第一步在三年内完成全国性的战略布局；第二步拓展重点区域市场。确定了“推进以广州、北京、上海为重点城市，辐射区域全国布局”的区域战略。 在保利2007年的年报中，广州、北京、重庆和沈阳的房地产销售结算收入分别占公司结算收入的31.62%、22.93%、12.44%和12%，随着保利成长为全国性的企业，其发源地广州的比重逐步下降。2003年保利地产的销售收入中有97%来自于广州，但到2007年，这个比例已经下降到31.62%。 此消彼长，保利的重点区域市场近年崛起迅速。保利地产2002年进入北京和武汉市场；2003年进入重庆、上海、沈阳和岳阳；2005年进入佛山；2006年进入包头市场，2007年进入长春、成都、杭州等。在2007年度，重庆和沈阳销售结算收入已经占到近四分之一，沈阳市场更是同比上涨超过了200%。 2007年公司年报显示，保利地产不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等城市。 保利地产未来的区域战略十分明确：一方面，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，以渤海湾经济区、大东北、大西部、中部的经济中心城市为支撑，进行辐射重点城市的区域扩张，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，进行全国性战略布局；另一方面，在各区域市场占有一定的市场份额，争取三年内在所进入的区域市场进入销售前二名，形成多区域利润增长点。 2008年开始仅两个月，保利公司即支付了约17亿元，又新增建筑面积共计210.24万平米的7幅地块，除上海南汇区康桥镇项目外，均为二、三线城市地产开发项目，分布在成都、长春、青岛等城市，其中青岛市四方区金华支路12号的项目耗资更达近5亿。同时，在中心城市土地价格飞涨的时候，保利平均楼面地价仅为1338元/平米。 对于一个成熟的企业来说，市场的转移能力，更多地体现为对于核心市场风险的防范。而如果失去市场的平衡，很容易导致市场动荡。很多地产企业在中心城市遭遇挫折后便出现动荡，就在于没有完成合理的市场布局，缺少战略转移能力。 向重点区域市场的战略转移，使保利不仅迅速崛起为全国性的地产巨头，更在客观上分散了风险，化解了中心城市市场动荡带来的负面影响。 资金百日危机 3月18日，恒大地产在香港上市遇挫，这使本来就面临资金压力的恒大危机重重。对于其他四十余家类似恒大一样的欲上市企业来说，恒大的折戟无疑使他们遭受了沉重打击。 号称“最后一家在香港上市”的SOHO老板潘石屹预言地产行业即将发生“百日剧变”，如果在100天之内不能解决资金问题，很多地产企业将面临倒闭。而对于保利这样业绩良好的上市公司来说，如何拥有足够渡过难关的资金也并非易事。 目前，保利公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%。此外，由于公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资，报告期内，公司经营活动现金流为负93.8亿元。 专业人士分析，保利可能会进行股权融资。公司2008年计划新开工630万平米，比2007年提高50%。若未来市场销售价格和地价保持当前水平，则公司需要通过快速销售使预售面积比2007年至少提高100%，或者通过资本市场融资实现快速开发的经营目标。考虑到2007年末公司资产负债率为68.62%，为了降低资产负债率，公司应该会选择进行股权融资。 去年10月11日，保利宣布将发行43亿元公司债。其目的主要是为了令融资渠道更加多元化，另外发行公司债的成本将比在加息周期下的银行贷款更低。而事实上，万科最近已步金地后尘，发行50亿元公司债。 保利防止资金危机的另一举措，是控制短期负债比例，而这是地产公司的风险之源。保利地产大约有120亿元银行贷款，其中中长期贷款接近100亿元。2007年夏保利向广州市东山支行申请贷款8亿元算是比较短的，但是期限也有三年。保利之前考虑了贷款期限问题，基本上不做一年期以内贷款。 同时，保利地产和境外银行一直在接触、洽谈中，但只考虑境外贷款。目前，东亚银行、苏格兰皇家银行等以前比较保守的银行，都加大了对华投资力度。去年底苏格兰皇家银行刚给做飞机生意的东星贷款30亿，为其提供全部的购买新飞机的款项，颇有点出手不凡的气概。虽然地产行业与航空的风险和行业评价度不一，但是，笑贫不笑娼似乎一向是资本的风格。3月，金地与瑞银集团合作，在海外共同投资开放房产，作为地产业内的金砖，保利获得国外贷款的可能性也非常大。 出于资金安全与成本考虑，保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持，因为其成本较高并且这种资金并非稳定渠道，成本不低的证券化产品也暂不在其考虑之列。 今年保利计划直接投资300～350亿元。根据保利的计划，300亿资金主要投往三个方向：其中在建项目112亿元，拟建项目108亿元，保利将用80～130亿的资金拓展项目。资金来源主要由三部分构成。据保利高层估算，销售回款预计将有200亿，加上银行贷款和其他融资。保利可能会尝试信托等方式融资，加上公司账面上还有40多亿余额，通过银行审批的资金也有40多亿元，保利大约有80～90亿元流动资金。 以兼并合作方式进行扩张 无论从长期还是短期来说，兼并都将成为未来地产市场的趋势。 在国内市场，并购或者合作的方式在地产行业也逐渐流行起来。两年前，路劲基建趁顺驰资金危机时候突然出手，通过并购获得了顺驰的广大疆域，虽然过程多有瑕疵，但是不失为大手笔。在2005年，万科所获土地储备中约有40%来自并购其他地产公司，2006年此比例增至60%。一些中央企业也开始了并购历程，去年，中铁五局出资2亿多元，并购广厦集团两大地块，就颇令人注目。 对于企业来说，并购的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科当年并购南都集团资金付讫时间为2年，而当时深圳土地拍卖付款期限是5天，两者存在着巨大的时间差。 2007年7月，保利地产发布了2008～2010年度企业发展战略规划，预测在2010年保利地产净资产规模超过500亿元，总资产规模达到1000亿元，成为首批跻身中国企业“千亿俱乐部”成员的地产企业。保利地产在2008年，也将以收购兼并或合作开发的方式进行扩张。 近年来，保利已经逐步介入收购或者合作。2007年，保利通过并购合作方式，先后取得武汉阳逻柴泊湖项目、上海松江新区西子湾项目、长春市高新技术开发区项目，在这些项目中，保利均占51%以上权益，处于控制地位。 而作为地产行业的“金砖四国”之一，保利的资金能力，使其成为很多地产商青睐的主顾。在西部，重庆经济开发区北部新区等地近10家地产商纷纷上门，欲尽快转让土地。 布局商业地产 男怕入错行，女怕嫁错郎。其实，对于企业来说也是如此。是否拥有合理的产业布局非常重要。 今日的房地产业困局，同样使所有的地产企业面临产业布局的转移。而一些有远见的企业，也开始将眼光投向远方。而在西方以及南方的香港，很多企业都是房地产与商业地产并行发展，形成鼎立之势。如香港新鸿基在住宅地产之外，就建造了天玺、新城市广场等无数知名的商业地产。 保利地产已经用五年时间完成了市场方面的战略转移，即从广州区域龙头企业，发展成全国性品牌，有效地分散了市场风险，而保利的下一个战略转移，则是将主业从住宅地产领域，部分转移到商业地产领域。
保利的策略是以住宅为主，商业地产为辅。从单一的住宅开发全面拓展到高档别墅、商业地产、高档写字楼等多层次的产品体系。以广州保利国际广场为例，两栋商业写字楼公司只销售了南塔，而将整个北塔进行对外出租。 目前，保利地产在建商业地产项目总建筑面积过百万平方米，形成了重点打造城市地标，全面发展涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化优质商用物业的规模化经营格局，获取保证企业未来可持续发展的长期稳定收益。为企业持续提供稳定的租金收入，“持续经营获利”将成为保利地产未来的重要赢利模式。 刚刚过去的冬天，保利首度进驻佛山的城市地标性项目“保利水城”，于2007年10月30日召开了封顶暨全面开租仪式。开售当天销售超过10亿元，创下了广佛地区和公司单盘的开盘销售纪录；同时，自5月启动全球同步招商以来，招商工作进展顺利。世界著名的零售巨头吉之岛率先入驻，苏宁电器、东方神龙影院、新隆城游艺、伊丽莎白美容美体会所、肯德基、麦当劳等知名品牌随后相续加盟，目前意向租户已达300多家。 保利地产将继续加强商业地产投资，实现全国战略布点，而保利水城则是保利商业地产战略的起点。保利地产的最终目标是实现经营性地产与销售地产的比例达到3：7，即在开发的商业地产中有70%用于销售，30%留作长期经营。 不管是在行业“拐点”下的逆市融资，还是大肆拿地布局全国以及“快速开发+稳定回收”的多元化经营策略，都显示了招商地产在市场变局中从容应对的雄厚实力，而所谓的市场拐点，不过是招商地产继续发力的一次新契机。 现在地产企业拿地没必要太激进，因为全国那么大，这个城市拿不到，那个城市可以拿到，这块拿不到，下一块也能拿到。
