爱华网文/陈真诚 拐点论的“红与黑” 王石的“迈拐”吆喝声，配以房地产市场严格的政策调控，地产界一片春寒料峭。 有人质疑王石“清理门户”的厚黑。尽管王石公开解释“一般型地产商的运营路线不符合万科的战略”，但还是被推上了风口浪尖。唾沫星子的抨击叫王石忙不迭地一遍遍地修正“拐点”逻辑，从“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”到“拐点是需求根本性转变”，直至最近称“我这次又被误读了，我承认内地房价有拐点，但拐点不是房价大幅大跌，也不是从牛市到熊市，而是一种理性回归，不跟着万科降价房子就不好卖。”看来面对这场是非之争，王石也急于洗清自己的厚黑罪名。 而事实上，从“卖拐”到“卖乖”，王石未必被误读。否则，在激烈争论的4个月期间，王石及万科代表不会多次阐述，解释或应用“拐点论”。只是，可能被误读的是，王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。但无论是“圆”还是“尖”，房价的阵痛不可避免，能否挺过去就要看各房企的造化了。 相比于洗清厚黑罪名，在王石眼里，万科企业依旧领衔业界发展才是硬道理。 在新政调控背景下，王石主导万科战略导向和战术操作一路飘红。本刊记者和万科执行副总裁肖莉女士交谈中获悉，根据万科对刚刚过去的4个月销售情况的统计，自住需求比例超过销售量的90%，说明万科的房价合理回归符合“住宅企业理应关注自住需求的真实购买能力”的行业趋势。 肖莉又强调万科2008年的主题是“虑远积厚，守正筑坚”，也表明万科在拐点面前韬光养晦的姿态。 厉害的是，“拐点论”还颇似一套组合拳。2007年6月，王石公开抛出房价已经出现泡沫一说，“中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2～3年间泡沫将破裂”。不难看出，“泡沫论”与“拐点论”的一脉相承。 肖莉还透露，“万科2006～2008年的发展设计，也正是基于聚焦主流市场，理性应对变化，重视增长质量与财务安全性的经营策略。”由此，记者发现万科早已充分注意避免泡沫破裂的危险。 最终，在一系列路演结束之时，万科收获了“大红包”——杠杆资金——万科官方最为看重的战略资源。 万科于2008年2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。假设万科将这2.57亿元作为资本投入进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元新楼盘的机会。按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。这是一个以小博大的生意。 新“圈地运动” “明修资金道，暗渡土地仓” 采访中，肖莉女士做了一个形象比喻：“后新政调控时代，房地产市场正在上演惨烈的莫斯科保卫战，而万科最看重的武器就是资金。” 银根紧缩使得融资渠道骤然缩窄，“棋高一着”的万科“虑远积厚”，拐点论或高调降价是其夺取资金的一个阵地。但是，其一直秘而不宣的防守阵地——土地——注定成为其“守正筑坚”的基石。 或者说王石“拐点论”背后藏着“明修资金道，暗渡土地仓”的玄机。 “拐点论”出炉后，万科践行“拐点论”相继在多个城市降价促销，有计划地执行经深思熟虑的企业竞争策略。深层次观察，这种策略路线不只是为了解套楼盘快速卖房，也不只是“为了给其他中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”。更具说服力的解释是：获得官方希冀的资金资源，减压地价预期，促使二手地价下降，以便于未来更平衡的两条腿走路，“资金土地，一个都不能少。” 记者从万科提供的资料分析中发现，万科对资金的看重来自于两个因素：一是，土地出让市场化程度提高的大环境；二是，万科自身规模的增大，对资金的流动性，持续性以及利用效率要求更高。年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率从2005年的不足1%、2006年的1.25%提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达1000亿元，市场份额3%左右。这就是说，万科将来需要大量土地。 从万科处了解到，自2004年开始，万科持有的规划中项目资源一直低于未来两年的开工量。形成鲜明对比的是，国内很多小地产商却大肆掠夺土地资源。当国家新土地调控政策出台后，小地产商开始感觉土地的“累赘”，怎么办？与其被高额征税，或是无偿收回(《招牌挂以及闲置土地监管方面政策》(2007年11月)，肯定不如同有能力开发的大地产商合作开发来得实在。而万科一贯坚持合作拿地模式以盘活市场土地资源的做法，恰恰符合了现在的市场环境。 这样看来，资金和土地本来就是一条绳上的蚂蚱！而2007年的万科一组数据也佐证了资金与土地的关联，万科大量拿地，土地储备排碧桂园、富力地产、招商地产、恒大后居第五。在东莞、南京等地夺过“地王”。2007年7月12日，以“地王”26.8亿元竞得东莞塘厦地块(面积35万平方米)。2007年8月29日，以“地王”17.85亿元竞得南京一地块(面积27.2万平方米)。2007年10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。11月6日，以7840万元竞得长沙雨花亭街道地块100%权益。11月26日，以20.13亿元获取上海铜山街项目(占地面积9.1万平方米)60%的权益。约1个月时间，花费了37.91亿元拿地。 翻开万科2007年三季报，有一句话意味深长：“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更适合的时机，以更有利的方式来体现这一能力。”也在佐证一旦时机出现，万科不会和市场过不去。新政调控无疑就是“更适合的时机”出现的关键点。如今政府开始推行住房保障制度，土地政策日益严格，银根紧缩，意味着有可能促使囤地企业近期吐出大量二手地，二手地价下降。万科发现了机遇，便领先降价，以获得“领跑者”所需占有更多资源、分享更大市场份额的竞争优势。 更进一步，万科的降价行动还在于为其一贯坚持的住宅好前景提供了充足的数据证实。万科给笔者展示了2008年1～3月份的销售数据，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%，51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%，70.65%和227.3%，逐月提高的趋势十分明显。万科自己认为，住宅市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求正在逐渐释放。 肖莉表示，面对这种长期向好的市场气候，万科将会坚持“既增加市场供应，又能稳定房价”的高标准保证公司的持续经营和增长尺度。但是，万科又如何增加市场供应？万科给出了“未来三年通过合作方式获取项目的比例较高，成为获取项目资源的重要手段”的答案。而这样做的另一个好处，万科归纳为“以合作方式盘活存量土地资源，公司有望获得更好的价格或付款条件”，并购长沙南都即是如此，资金付讫时间为2年，而目前许多地方土地拍卖付款期限是5天左右。 据相关资料显示，万科土地储备情况如下：2006年末为1536万平方米，2007年末约1821万平方米。2008年初至年报披露前，新增权益建筑面积54.6万平方米。过往万科斩获土地储备中，来自并购及合作的土地基本维持在40%～60%左右。 万科按部就班的实施着资金变土地的计划。这次新圈地运动，城市土地二级市场情况成为一个重要衡量指标。万科对此的解释是，“万科不追求土地升值的收益，但不排除谋求从市场中各类上游资源以获得回报。”长沙就是这个运动的典型案例。 长沙攻略 借兼并南都之机进入长沙市场后，万科在2008年将跨越同属“3+X”的X中的武汉、成都、重庆，而将长沙从机会市场调整为战略市场，并称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲，2010年在建项目要达到8～10个。究其原因，宏观层面是“长株潭”获批“两型社会”试验区后，长沙市场长期意义上的潜力。而更具操作指导性的微观层面是，看中长沙近期将有大量二手地释放。 近年来，长沙地方政府不惜动用大量土地资源来践行“经营城市”，大规模投入到路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中。据相关研究机构的资料，政府往往不向建设方支付建设费用，或只支付少部分建设费用，代之以土地补偿。不少以本地企业为主的中小开发商、土地商及建筑商，手上持有不少土地。或因缺少专业人才、缺乏开发能力或缺少后期建设投入资金等原因，而使土地囤积了起来。另一方面，他们奔着坐地敛财的动机，在土地新政大限到来之前，不少还没来得及动工开发，最终致使眼下长沙二手地潜力资源相当厚实。 而在继2007年9月27日房贷新政和39号令之后，2008年1月7日国务院3号文出台，“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”等态度坚决的规定，更如当头一棒，使大量二手地开始外吐，寻找买主或合作商，地价大跌…… 万科一家坐收渔翁之利，长沙众家同行忍痛割肉。 万科进行时 这种情况，在全国很普遍，正给万科带来了难得的好机会。 有资料显示，万科未来土地储备量计划如下：2008年3708.03万平方米，新增1601.29万平方米；2009年4631.41万平方米，新增1926.15万平方米；2010年5557.69万平方米，新增2344.06万平方米。这就是说，2008年至2010年，万科需拿地5871.5万平方米(其中，2008年3月21日～12月31日需拿地1494.59万平方米)。2008年3月21日～2010年12月31日，万科需拿地5764.8万平方米。 而王石又曾经公开表示，2008年之后万科不再做地王。这也就意味着万科会很少或者不去参与土地的“招拍挂”，二手地市场无疑成为万科完成土地储备的主渠道。 面对记者的推测，肖莉女士给予了进一步澄清，“2007年9月27日房贷新政出台后，万科几乎没通过‘招拍挂’方式而主要以受让二手地、兼并有土地企业的方式拿地。我们认为，在拿地方面不局限于通过‘招拍挂’、二手地市场和合作开发等中的任一种模式，但更倾向于通过二手地市场拿地和合作开发模式。”事实也在证明万科的说法，2008年年初至年报披露前新增54.6万平方米，这些土地大都不是通过招拍挂方式拿的地。 可想而知，如果二手地价能尽可能下降，万科用尽可能低的地价收购到足够二手地，或在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势。 预警万科 令万科始料不及的是，“拐点”布局，“降价”赚实地，整个行棋过程行云流水，却差点倒在收官阶段，起源于降价的“差价补偿”委实给万科制造了不小危机。 关于万科降价，潘石屹一度公开指责是“清理门户”的终极行动，此举令降价的争议更加风生水起。 其后，很戏剧性的是，恒大IPO的搁浅，迫使潘石屹和王石这两位地产大佬各自倒戈。3月21日，一直高举反对“地价拐点论”旗帜的潘石屹祭出被舆论称之为“新拐点论”的“百日剧变论”，并转为支持“拐点论”。可是，王石却在修正“拐点论”。万科也暂未继续降价促销，并转而高调称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。 这其中藏有什么玄机？记者采访中注意到一个细节，万科遭遇到“差价补偿”事件，尚未找到能妥善处理的对策。由是看来，潘王二人是一个想打，一个却不想挨。正在升级的差价事件可能打破了万科原本继续降价促销的计划。因为，在未能找到妥善处理的万全之策前，如果万科继续高举“拐点论”旗帜，推进降价促销计划，弄不好就会陷入一场空前的麻烦：在所有降价促销的楼盘，降价前买楼的老业主，都可能找万科要求“差价补偿”。 我们来回顾一下这次“差价补偿”的始末。2007年9月8日，深圳万科第五园三期开盘，以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居，均价为14800元/平方米。2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位，以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元/平方米，比之前下降了3000元/平方米左右。同时，启动了计划投入将高达亿元的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。但是，老业主们认为两星期前买的房子就已经损失了30～40万元，“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9日自发组织到万科第五园销售中心，提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科并没有向老业主达成妥协，未与老业主达成一致意见，却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。 深圳市房地产业协会3月26日召开了专题座谈会，4月2日再与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会前，深圳市国土局代表和与会各方展开了讨论。国土局代表认为，一系列的降价退房、补偿，先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。要求万科等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。 在这次新闻发布会后，“差价补偿”风波依然没有平息。相反，继在北京上海等地蔓延之后，正在全国各地蔓延，其示范效应有升级趋势。 如果无限制的“差价补偿”在全国蔓延，事态进一步升级、扩大化，那就意味着，全国各地已降价楼盘的老业主都可能找万科索求差价补偿，万科可能成为全国遭差价补偿索求最多的开发商。如果现在继续高举“拐点论”旗帜，继续降价促销，可能会迎来更多的老业主没完没了地索求差价补偿，或将给中国房地产引发一场灾难。
到本刊发稿时，“差价补偿”事件已悄然落幕。对于具体解决方案万科透露，“在经过和业主代表的洽谈后，业主们已经同意了先前的补偿方案。” 不过，面对本刊记者提问“万科下一步的降价路线图”时，肖莉女士表示，“价格调整则要看各地的具体情况，并非所有城市都需要价格调整。”似乎在说明万科已经在权衡“棋差一招”的后遗症。 2008年向何处去，从中心城市到环线城市、从资金解困到兼并式扩张，保利式解读或许与众不同。 出于资金安全与成本考虑，保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持。
