爱华网■文/李彤 开发商是A股地产板块的代表。它们的总资产在A股上市房地产公司中占据前四位，市值则居一、二、四、五位。 万科是地产界毫无争议的老大。2007年，它以523.6亿销售额蝉联全国总冠军。保利地产以170亿元销售额暂居次席，年销售额97.5亿元的金地集团加入百亿俱乐部也只是时间的问题。在极高分散的中国房地产市场，万科只2.07%的市场占有率。不过，看看王石“拐点论”及万科“促销”行动造成的影响就知道其影响力的覆盖率远远超过了200%。相对于持币观望的公众，开发商的“思想斗争”要剧烈得多。 万科判断房价拐点已至，如果此言成真，市场不免会有三五年的调整，素质好的企业要脱层皮、素质差的会死掉一大批。一场冬风凛冽、新陈代谢的地产“冬运会”即将拉开帷幕。 目前，万科在全国实施降价促销、快速回笼资金的战略，摆出备足给养准备“爬雪山、过草地”的架势。据万科公布的数据，今年1、2月实现销售收入34.2亿元。一些“胆小”的开发商也开始半遮半掩地降价，以图早日清盘回款。 从利益诉求看，没有开发商愿随万科“北上”。今年以来，保利地产和金地集团都公开表示了对“拐点论”的保留意见。2月28日，金地集团董事长凌克对记者表示，并不认为房地产市场出现拐点、现在买房好过三年之后再买、金地不会放慢扩张速度……句句与王石针锋相对。一向低调的保利地产没有打口水仗的兴趣，而是吹起了2010年总资产超千亿的“冲锋”号。3月17日，招商地产股东会通过了公开增发募集80亿的方案，并计划于今年冲击百亿。留恋“好日子”的地产商将与保利、金地、招商一起在“南下”旗帜下集结，且看万科、保利、招商、金地各自的2008年攻略能否实现。对房地产业内外人士来说，2008将是最难忘的一年。 年报风云 也许是为了回应“拐点”论，保利地产、金地集团和招商地产早早公布了2007年度财报。三家公司2007年结算销售收入分别为81亿元、75亿元和41亿元。保利、金地每股净利润同为1.3元，并不约而同地抛出每10股转增10股的分配方案。招商每股净利润则达到1.52元，每10股送3转2的方案也算诱人。较迟公布年报的万科，2007年结算销售收入达355亿元，分配方案为每10股转增6股。 江湖地位 四大高手你追我赶情形，是近年来中国房地产业高速发展的缩影。从下图可以看出2004年保利地产主营业务收入仅及金地集团的一半，2005年几乎追平，2006年实现反超但差距并没有被拉大。四大天王的态势可用三句话概括：万科遥遥领先；保利、金地胶着缠斗；招商加速赶超趋势已现。 从下图可以看出招商地产毛利润率一直在稳步攀升；1997年确立“精品地产、文化地产”定位的保利地产居中；万科、金地毛利润率也缓慢上升。招商地产46%的收入增长率远较其他三家100%的增速逊色，可见其重效益轻数量的价值取向。 运营绩效 以销售套数论，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。根据年报，2007年万科开、竣工面积分别为776.7万平方米和445.3万平方米。开工面积比年初计划数增加了11%，竣工面积却比原计划缩水25.8%。万科给出的解释为推进“全面家居解决方案”、开工房装修比达53.4%，因而使竣工期延后。2008年万科计划开、竣工面积分别为848万平方米和689万平方米。此外，2007年已取得但未办妥手续的22个项目按万科权益计算的规划面积为585万平方米。 排名第二的要数保利地产。2007年，保利地产开、竣工面积分别为410.7万平方米和171万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为200万平方米和110万平方米米，销售金额达170亿元，结算销售收入74亿元。 紧接着的要数金地集团。2007年，金地集团开、竣工面积分别为243万平方米和114万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为108万平方米和89.24万平方米，销售金额达97.5亿元，结算销售收入72.81亿元。 与前三家稍有不同的是，招商地产已经不是一家单纯的房地产开发商，2007年41.12亿元营业收入中商品房销售收入为26.28亿元(占总收入的63.9%)，结算面积25.7万平方米。物业管理、物业出租、供电供水等业务的收入占总营收的1／3以上。 粤沪将成四大天王的主战场 四大房企中的三大早已实现占据全国经济发达地区的布局。先行者万科将业务按“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三个经济圈划分。金地集团在借鉴万科经济圈规划的同时，与保利地产相同的是还按城市划分。招商地产收入主要来自广东，按地区划分没有意义，因此将收入按业务来源划分。 四大房企扎堆经济发达地区使未来的竞争更加激烈。根据2006年报，万科在广东、上海取得的销售收入和利润分别占总额的52.48%和69.69%。而粤、沪两地也是其他三大A股地产商及众多海外上市地产商的主要目标市场。今年，广东、上海作为多空双方的主战场将引领全国房地产市场的走势。 出招2008 A股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，且转、送股分配方案相当优越，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。四家公司的高成长必然伴随着巨额资金需求，它们的再融资胃口会让人吃不消。 对于房地产公司而言，有两条命根子：地根和银根。它们短、中、长期战略的核心就是土地和资金。 万科：广积粮，缓称王 此次万科有备而来，在资金和土地储备方面都会有相应的准备。 先看万科的地根。从2004年起，万科在项目资源储备方面的原则是不超过未来两年的开工量之和且相比数额不断下降。至2007年末，按万科权益计算的规划建筑面积达1821万平方米。而项目资源储备(包括拟建、在建和完工产品)，2007年末万科此项余额超过了660亿元。 值得注意的是，2007年新增项目资源中的41%是通过收购公司或合作方式取得的。例如受让南都剩余20%股权、以合作方式取得上海5个项目、受让杭钢下属房地产公司等。如果2008年行业转冷，万科有可能通过“招降纳叛”大规模、廉价地获取项目资源。对它来说，这个冬天真是一个收割的季节。 再看万科的银根。2007年末万科货币资金达170.4亿元，加上2008年1~2月销售回款34.2亿元，手握现金超过200亿元。此外，通过与建行的协议获得200亿元授信额度。以上两项合计，万科可以调动的资金超过400亿元。目前不确定的是今年剩余月份的销售情况和再融资能否顺利实行。 总的看来，因为万科掌握了对形势的主动权，并且不缺乏短期资金，所以处于较为有利的地位。 首先，万科有备而来，对拐点早有预警；其次，新项目开工进度(也就是资金的投放进度)可以根据销售情况灵活调整。根据万科最近披露的信息，公司2008年开、竣工面积将分别为848万平方米和689万平方米。2007年万科结算销售面积单位总成本为5234元(含土地、建筑及装修成本)。照此推算，2008年开工的848万平方米商品房建成总成本不过443.8亿元(其中相当一部分已支付)，上述400亿元可调动资金足以保驾护航。2007年，公司经营活动现金流为－104亿元，可见万科不存在短期资金压力。但是，为了长远发展，万科还得拿地、储备项目，有机会还会兼并其他房企，这些资金只有从资本市场拿了。凭借多年树立的良好企业形象和以往对投资人的丰厚回报，只要股价在去年增发价(31.53元)以上再融资成功概率较大。关于2008年，万科在不同场合提出两个版本的年度主题词：“虑远积厚，守正筑坚”和“聚焦主流，理性应变”。 保利：囤地王吹响进行曲
相比于万科，保利地产土地储备规模偏大、含金量低，而开发计划相当激进(与万科比较)。 先看地根，保利地产2007年底项目资源为1597万平方米，相当于万科的80%，但其年报“存货”——280亿元的余额仅相当于万科40%。这主要是保利手里的未开工面积几乎占了项目储备的八成，而万科约为四成。换言之，保利存货的含金量低于万科。2008年，保利地产计划开、竣工面积和销售收入分别为630万平方米、350万平方米和240亿元，较2007年分别上涨53%、104%和41%。相比之下，万科2008年开工面积仅提高了10%。 再看银根，2007年10月，保利地产股东大会高票通过发行不超过43亿元公司债及适时向公司股东配售的决议。两项计划融资金额估计在200亿元左右(假设配售比例为每10股配3股)。保利地产虽然没有披露银行授信额度，但以其实力和背景贷款能力不会次于万科，加上期末账上的46亿元现金保利可调动的资金高达250亿元。2007年，保利地产经营活动现金流为－93亿元。即便2008年再融资不顺利也不至于造成过大的资金压力。2月份最后一天召开的股东会上，一向低调的李彬海提出2010年公司总资产超千亿、净资产逾300亿元的宏大目标(较2007年末分别增长144%和152%)。 根据公开资料，今年1月，保利地产在上海、成都、青岛、长春频频拿地，新增规划建筑面积逾66万平方米。2月公布上月销售情况：销售面积7.75万平方米、同比减少14.12%；但8.63亿元的销售金额却比上年同期增加了41.92%，以此推算单位成交价涨幅达到65.2%！ 招商地产：冬天里的玫瑰，独傲寒霜发内力 相比大多数房地产商的战战兢兢，招商地产有可能是2008年最意气风发的房地产企业。4月初，招商地产就联合另一家房地产公司斥资16.5亿元在北京拿地，而其全年各项经营目标较2007年均有跨越式提高。 从年报看，截至2007年末，招商地产项目资源储备亦超过600万平方米，其中在建面积137.5万平方米。另有54万平方米可出租物业。公司账面现金为35.9亿，并且高票通过80亿元增发计划。公司高层透露，2008年规划和在建面积分别达到530万平方米和289万平方米。年内将发售19个项目75万平方米，销售额将突破100亿元。 金地：嘴比手硬，坚定唱多谨慎作空 在储备资源方面，金地项目资源的含金量与保利地产相当。截至2007年末，金地集团项目资源为994万平方米(权益部分)，存货账面余额为186.2亿元(而年初额为85.4亿元)。预计2008年金地集团开、竣工面积分别为261万平方米和186万平方米。 从可调用资金看，截止到2007年末，金地从多家银行取得合计190亿元授信额度。加上手中25亿元现金，金地可调用资金也超过200亿元。此外，金地集团于今年3月成功发行12亿元公司债，增发3.6亿股方案则在2007年获得股东大会通过并上报证监会。两项再融资总共可从资本市场筹集80亿元。2007年，公司经营活动现金流为负63亿元。 但如果从具体行动上看，金地集团面临更大的资金压力。首先是多元化融资尝试：与瑞银环球资产管理集团(UBS)共同设立了针对中国住宅开发市场的房地产投资平台，即成立一个离岸公司，在美国和欧洲融资投资国内房地产市场。这就是金地近来挂在口边的“多元化融资”。不过国家为抑制外资大规模涌入中国房地产市场，在这方面的限制越来越严。最近传出，海外上市房地产公司募集资金回流渠道不畅的消息。金地集团的海外融资连“远水”都谈不上，其假道海外更多地体现出“明知不可为而为之”的无奈。其次是战略收缩。1月30日，金地集团公告以2007年8月用15.4亿元独家拍到的地块将与另一家地产商合作开发，权益比例为80：20，显示出金地资金紧张的局面。 王石的尴尬在于当着运动员，却“不小心”坐在了教练员席位。身兼双重身份的万科企业，在敏感时期又将如何现身说法？
