爱华网对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。想尽办法收回开发贷款成为银行首要之务，未来两年地产开发商资金链或将持续紧张
杨练/文
在房地产市场持续低迷之时，银行一方面逼迫开发商尽快归还开发贷款，做好一批地产商可能倒闭的准备，同时严控新的开发贷款发放；另一方面对个人按揭贷款可能采取更加严格的措施，一旦出现坏账，将追究信贷员的个人责任。 “对于一些开发商的贷款，银行想尽办法予以尽快收回，甚至一边表面答应开发商新的贷款请求，另一边却将其贷款材料扔进垃圾桶。”银行内部人士透露。 房市成交量萎缩 截至4月30日，根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，日均签约153套，相比去年同期的33281套的成交量,少了14618套，同比跌幅超过45％。 同时，高高在上的房价也终于破冰，加入打折的项目越来越多。4月中旬，北京方庄6号精装改毛坯每平米单价降5000元、东亚上北推出83折优惠，金隅万科城、华业玫瑰郡、新兴年代、东亚三环中心等九折楼盘开始大量出现。 更有甚者，“五一”期间，珠江奥古斯塔城邦还推出了“买房送房”活动：购买联排别墅即可获价值63万元公寓一套，或抵63万元房款。但在“五一”期间，北京新开楼盘的成交量仍呈低迷状态，多数新开楼盘的定价低于预期，一些开发商甚至得出了北京房市“奥运会”已经提前过完的结论。 业内人士预计，北京2008年期房现房总供应量预计将超过25万套，达到历史高峰，其中约7万套的保障性住宅将在下半年陆续供应市场。去年前4个月，北京住宅成交量约占全年的27%，照此比例推算，今年全年北京住宅成交量可能不超过10万套，远低于25万套的供应量，成交量将降至近年来的低点。 “对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的资金成本和风险。如果房子一年内仍未能卖掉，开发商就撑不住了，银行的资金也就很难收回了。” 资金链面临断裂 2007年年报显示，房地产上市公司的负债总额远超出现金存量。以现金存量最高的万科为例，其负债总额为661.75亿元，现金存量仅占负债总额的25.76%，保利地产、招商地产、金地集团分别为16.49%、22.48%和15.58%。
“万保招金”四大地产公司的债务总额中，银行贷款占比均在35%以上。其中，万科的银行贷款为249.56亿元，占其债务总量的37.71%；保利地产的银行贷款为121.57亿元，占债务总量的43.33%；而金地集团占比则为52.43%。 2007年，四大地产公司的每股经营性现金流均为负值。其中，万科为-1.52元、招商地产为-4.74元、金地集团为-7.52元、保利地产为-7.65元，均是上述公司5年来的最低值。 在2008年一季度房地产业开发资金的三大主要来源中，银行贷款依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。 “银行对房地产开发贷款的支持力度在一季度没有明显减少，同时开发商自筹资金能力也在逐渐增强，但其资金链紧张的局面并未得到有效缓解，主要是因为国内房地产业以土地抵押为核心的运作模式没有改变所致。”农行房贷处负责人表示。 在现有的房地产开发模式下，土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍。但在新的土地政策下，土地出让金仍可分期付款，但不能分期获得土地证，也就不能用来抵押融资，开发商的资金链就变得紧张起来。 其直接表现就是开发商拿地的底气不足，最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，而最新地价一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市也开始出现流标、流拍现象。 开发商资金短缺是土地流标、流拍的主要原因。以一宗100亩、出让金为2亿元的地块为例，开发商要参加竞拍，需缴纳至少4000万元保证金，竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，即至少要占用1.2亿元流动资金。 目前，国内许多城市房市都充满了观望的气氛，开发商资金回笼缓慢，也就没钱再拿地。而以前拿到地即使不立刻开工，仅靠囤地也可以赚钱，但在现行土地政策下，囤地要收取土地闲置费甚至被收回，而且还面临贬值压力，开发商的风险就更大了。 同时，信贷紧缩使得开发商从银行拿钱更加困难，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，非常依赖于现房销售，一旦楼市降温，资金回笼就非常困难。近期各地房价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。 “2008年和2009年的宏观经济形势不容乐观，北京及其他城市房价格下降几乎成为定局。房市的调整只是幅度大小问题，银行必须要做好准备，以应对可能出现的开发商资金链的断裂。”上述农行人士坦言。 银行连出狠招 在成熟的房地产市场，土地价格下跌是明显的地产商资金链断裂的前兆表现。如在香港，看房价的趋势，最重要的就是看地皮的价格。由于中国内地房地产市场并不成熟，对地价的关注度并不够，这也导致了地价大幅下跌，房价却仍能维持的现象。 据业内人士测算，2005年至2007年，全国土地拍卖价款合计约为2.3万亿元。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，近年来基本在23%至27%之间。按照最低的23%计算，三年来买地花费的钱需要在未来卖出10万亿元的房子。 假设开发商的毛利率为30%，则其成本为7万亿元。问题在于，付出了2.3万亿元土地款后，开发商还有能力再付出4.7万亿元造房子吗？假设银行贷款比例为50%，开发商的自有资金必须要达到2万亿元以上，而2007年全年的房地产销售额也才不过3万亿元。从这点看，房地产商资金断裂并非危言耸听。 开发商资金紧缺或者资金链断裂后，首先要做的事情，应是打折卖房以收回资金。于是，房屋供应会立即放大，房价自然下跌，投资性房产也会在此时大量涌向市场。而随着保障性住房和经济适用房的大面积应市，房价继续高高在上的可能性越来越小。 而且，现实的情况是房子供应充足、市场买力疲弱，即使部分开发商倒掉，造成的供应量减少也不至于改变供大于需的格局。 此时，随着房价的下跌，开发商用于抵债的土地和其他资产也都面临着价格下行的风险。若银行对这些不良资产进行处置，房价的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大；若银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提减值准备，也会对银行当期利润造成直接影响。 2007年，上市银行预期房地产资产价格下行而计提的损失准备普遍在30%以下，显示大多数银行对房价下跌幅度的预测在30%以内。而一旦房价下行超过这一幅度，银行计提的损失准备还需大量增加。 目前，银行内部对房地产市场的普遍看法是“形势严峻”，房价下跌趋势一旦形成，不出半年，全国房价大多会跌去三成以上。 “银行不会坐等房市崩盘之时才出手自救，现在银行一系列更严厉的措施已经在实际操作中了。”农行房贷部负责人表示。 比如，除了要求满足住宅项目35%、商业项目50%的自有资金比例外，银行还要求开发商办理土地和在建工程抵押，抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在项目销售收入的测算方面，对贷款本息的覆盖率要达到150%甚至200%，确保即使开发贷款出现不良，银行仍有较高的保障系数。 另外，对没有还清贷款的房地产公司，原则上不再发放新项目的贷款；如果开发商的项目销售缓慢，银行除了催促其降价促销外，甚至要求开发商的总部或其他子公司把账款打到银行账目上来。 银行内部人士表示，房地产贷款审批权已上收总行，收紧房贷的信号十分明显，对下面分支行来说，房地产贷款的材料就不要往上报了，否则也会被打回。 据悉，银行还准备对个人按揭采取新的措施，将对个人按揭实施包赔制度，即未来发放的个人按揭贷款若出现不良，经诉讼拍卖后仍出现银行损失的，由经办人员全部赔偿。
