爱华网杨玉新 华远的任志强说：要死也是银行先死。 这句话说得非常直白，也非常耐人寻味。从中可以看出银行和地产商关系何等密切，生死相息，也道出了地产商是多么依赖银行，多么害怕银行掐断它的资金咽喉。 任志强口出此言的依据在于2006年8月之前，房地产商获得了大量的低成本商业贷款。前几年，地产商以圈地为生，不需要所谓的“四证齐全”——建设用地规划许可、建设工程规划许可、土地使用权许可、开工许可——就可以很快从银行贷款，并且可以在同一个项目中同时向几个金融机构贷款；它们也不用先期支付高比例的土地出让金，立项后“卖图纸”和“卖楼花”就能迅速回笼大笔销售款，然后就接着把销售收入作为金融杠杆，翘起更多的银行贷款投资到更多项目中。 两个文件——2006年7月22日的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》和2007年9月27日的《加强商业性房地产信贷管理的通知》为银行和地产商的亲密关系画上了句号。 这两个文件一方面提高了首付比例，降低了使用金融杠杆购房的市场需求，减少了房地产商的“销售收入”——这里加个引号，表明这种收入是金融杠杆放大后的收入；另一方面又规定，地产开发商自有资金不得低于项目总资金的35%，必须四证齐全才可取得贷款，这等于提高了获取资金的交易费用。而持续的加息也大幅度提高了已获资金的成本。更糟的是，前几年地产商热衷于大规模扩张，于是大量囤地，大部分资金都沉淀在了囤积的土地上。土地是流动性差的资产，在此种情况下，高负债的状况发生在几乎所有的地产商的身上。 一份报告显示，在79家上市地产公司中，53家公司资产负债率在50%以上，19家逾越70%的警戒线。数据显示，79家上市地产公司平均流动负债率为76%，这个比率低于50%的上市公司仅5家；43家公司速动比率在0.5以上，而只有17家公司大于1。流动比率和速动比率是两个衡量企业短期还债能力的指标，流动负债是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，这一部分债务占总资产的比重就是流动负债率，这个指标越大，公司在短期内资金偿还压力就越大；速动资产是指从流动资产中扣除变现速度最慢的存货等资产后，可以直接用于偿还流动负债的那部分流动资产，速动比率是指速动资产与流动负债的比，这个指标更加能透露公司的短期债务风险。一般来说，流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1，大于1会比较安全，小于1就比较危险。
现在，大多数银行发放的开发贷款为3年期，从2005年和2006年银行开始大规模发放贷款，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期。这样看来，房地产商的资金链一旦绷断，银行真有点像任志强所说的要先死了。 真的会如此吗？ 首先看看银行的开发贷款：2007年工行、建行、中行房地产开发贷款分别达到3040亿、3178亿、1436亿元，开发贷款所占比重分别为10.4%、9.71%、6.2%，比例不大。银行所发放的个人按揭贷款风险也不会很高，因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化，这在很大程度上保证了银行部分信贷的安全，因此不会出现美国次贷危机的风险。 开发商的大部分贷款是以土地作抵押的贷款，银行对土地抵押贷款一般是按其评估价的50%至70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假定银行对开发商的土地抵押贷款的风险定价为60%，如果房价下跌50%，房地产商1亿元的土地抵押贷款会在60%的风险定价下从6000万下降到3000万元；也就是说房价下跌50%，房地产商用价值1亿元的土地抵押只能贷出3000万元，房地产的资金链条会在银行信贷暴露出来之前首先断裂。易宪容在他的博客中写到，全国的住房价格不下降到30%，对国内商业银行所造成的风险不会太高。这个数字虽无从考证，却可以看出，银行的抗跌能力要比房地产商强得多。 任志强说，要死也是银行先死，这句话看起来更像是一种绑架，是一种要挟。
