爱华网系列专题：《打开经济问号：次贷飓风的未解之谜》
次级房贷危局成因 应该说美国次级抵押贷款产生的出发点是好的，在最初10年里也取得了显著的效果。1994～2006年，美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，这很大程度上要归功于次级房贷。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。 但次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获得性而来。与普通抵押贷款6%～8%的利率相比，次级房贷的利率有可能高达10%～12%，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升，酿成今日的危机。 2001～2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成为信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的首选。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。 次贷危机爆发之后，一排排整洁漂亮的住宅空着没人住，尽管地产商把价格一降再降，但还是没有人愿意买。 一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构—住房抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给美国国内税务署的税务申报比较，90%的贷款人高报个人收入5%或更多，其中60%借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40%，而2001年的比例为21%。 这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视了向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5%上升到2006年的20%。 宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此而停住脚步。 在实行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况。这种情况一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者急于止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加速了次级抵押贷款市场危机的爆发。 同大多数行业一样，大多数次级房贷专业人士的确是诚实体面的好人，很多借贷者的问题也的确是由于自己的疏忽或不负责任的消费冲动导致的。但不可否认的是，在巨大的利益驱动下，过去几年中，业内一些害群之马为了挣取更多的佣金，利用家访、电话、邮寄资料、电子邮件、互联网弹出广告等各种方式，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入，等等，诱骗消费者上钩，而“咬钩”的受害者往往是弱势群体中最弱势的：贫穷、教育程度低下、高龄、单身母亲、少数族裔、新移民等—他们的财务状况可能被彻底毁掉，彻底失去自己的房子，甚至毁掉自己的“美国梦”。次级房贷放款中的不良行为林林总总，蔚为大观，但归纳起来大体有两类：
