爱华网系列专题：《打开经济问号：次贷飓风的未解之谜》
次级抵押贷款受欢迎的主要原因是：次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。 在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。 大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单： “你想过中产阶级的生活吗？买房吧！” “积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！” “担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。 次级抵押贷款的操作过程如下： (1) 对购房者进行信用评级（FICO公司）。有了评级后，个人就可以按照评级到贷款公司申请贷款了，贷款时的利率也要根据信用评分来确定。尽管被广泛采用，但是模型本身随着市场的变化存在不少漏洞和缺陷。结果是，金融机构对个人评级的依赖性越大，所犯的错误也越大。 从20世纪80年代开始，以房地美（美国联邦住宅抵押贷款公司）、房利美（美国联邦国民抵押贷款协会）两家公司为代表的美国房屋信贷机构，开始了降低贷款门槛的行动，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。次贷利率水平比正常抵押贷款利率要高出30%。为数众多的美国人于是大胆地借钱买房，把希望寄托在房价上涨上。 (2) 贷款的定价和利率。三个决定贷款利率的指标：贷款等级、信用评分（FICO指标）和按揭成数。按揭成数是指贷款与资产价值的比例。一般而言，贷款等级越高，FICO评分越高，按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。 整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明大量的贷款提供给了信用较低、风险较高的借款者。 (3) 具体贷款产品的选择。美国传统的抵押贷款主要分固定利率和浮动利率两种。近年来，美国的次级抵押贷款市场的贷款公司采取了更加激进的战略，推出的新产品的特点就是将固定利率和浮动利率相结合。例如，无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等。这些贷款共同的特点是，在还款的前几年，每月按揭还款很低并且固定，而到了一定时间（一般是两年以后），借款人的压力陡增。一般借款人在申请贷款时根本没有意识到两年后利息的大幅度调整。次贷危机的爆发与此类产品有直接关系。
