爱华网借次贷危机之机抄底美国豪宅市场？且慢
文 倪妮
有时候，上帝就是这么不公平。 前花旗银行主席桑迪·韦尔以4240万美元购入位于纽约中央公园西路15号的一套四卧公寓。对冲基金摩尔资本管理的创始人路易斯·摩尔·培根从福布斯家族手中接过的位于科罗拉多州17万英亩的Trinchera农场价值1.75亿美元。而在加州圣巴巴拉市价值1000万美元以上的豪宅销售达到创纪录的2.79亿美元。 这似乎证明，当很多美国人为了保护自己在次贷危机中摇摇欲坠的房产而疲于奔命时，这个国家最富有的少数人却在衰退的房地产市场中处变不惊。或者更准确地说，他们正在兴致勃勃地筹划着自己第二套、第三套甚至第四套房子的装修布置。而许多来自中国、印度等新兴经济体的富有人群也将置办豪宅的计划延伸到了海外。因此，当普通建筑师都将未来的规划蓝图高高悬于架上的时候，为富人服务的建筑师们却比以往更加忙碌。 但引人注意的大手笔交易并不能证明高端房地产市场的普遍繁盛，一些简单的疑问是：在市场的普遍萧条下，豪宅的风光究竟能维持多久？富豪们在新的经济形势下是否还会不加考虑地一掷千金？又或者，现在是去房地产业受到冲击的欧美置办新居的好时机吗？ 在劫难逃还是屹立不倒 2007年夏天大爆发的次贷危机不但没有渐入尾声，反而愈演愈烈，除了华尔街，受冲击最大的就是美国房地产市场。2007年，美国被强制收回产权的房屋比上年增加70%，而新房销售下滑29%，降幅为40年之最。在惨烈的大环境下，一向不随市场风向标摇摆的高端房地产市场也受到牵连。在业内人士看来，富有人群对豪宅的投资将会更加谨慎。尽管顶级房地产市场表现仍然强劲，但这些奢侈的客户也会看重长期并对价值有着严格的判断。 相对低端的豪宅最先“失宠”。以华尔街的投资“重地”——长岛上的汉普顿地区为例，其东部和南部近70套相对便宜的高档住宅被提前强制收回产权，两年前还只是10套。价格与供给的变化同样显著。自2003年以来，汉普顿供普通家庭居住的住宅价格中值一直保持平稳增长，2007年还增长12%至74万美元。但今年头3个月，这一数字就下跌9%。与之相伴的是供给的积压，原来的供应量保持在8个月左右，现已增长到3年。最说明问题的仍然是销售，而这一数字正处在下滑中。 到目前为止，这一情况仍然没有好转的迹象。尽管地铁沿线地区的高档住宅每平方英尺的价格不断下跌，销售却没有多大起色。低端豪宅的黯然失色并不是汉普顿地区的特例，整个美国的这一类市场都受到冲击。 另一个例子是价格中值在100万美元以上的怀俄明州滑雪胜地杰克逊洞。那里历来是富有投资者置办第二处房产的理想地，此前它已保持了20年的增长，但2007年第四季度，已有房屋的销售下跌42%，同时价格下跌也不可避免。业内人士预测，滑雪季节一过去，人们就可能考虑变卖此处房产。与此类似，北卡罗莱纳州的夏洛特、西雅图及俄勒冈州的波特兰这3个被誉为最宜居的大都市平均房价也从去年12月开始下滑。 次贷危机终究没有将豪宅市场遗忘，曾经在“风暴”中屹立不倒的高端市场现在也要跟随整个国家的经济步伐了。尽管比普通的房地产市场表现得要好，但关于豪宅市场会垮掉的传闻却不绝于耳。但实际上，即使已经开始接收到不友好的市场信号，高端房地产市场仍不会轻易崩塌。顶级投资者并不像低端买家那样对抵押市场的境况十分敏感，因为这些最富有的人其实根本不需要抵押贷款来购买心仪的住宅。 因此，高端房地产市场中的超豪华住宅部分并没有受到太大冲击，那些希望乘次贷危机在欧美廉价购进豪宅的人恐怕要失望了。位于英格兰西部威尔特郡的BroadOakHouse是一座充满维多利亚式设计的乔治亚风格庄园。去年秋天，它的主人，著名的吉他演奏家朱利安·布里姆决定将其出售。高达300万英镑的标价并没有吓退投资者，在42个潜在买家排队参观后，最终的成交价大大高出指导价。 即使在受次贷危机影响最严重的美国房地产市场，真正顶级的豪宅也仍旧保持着高昂的价格。这其中的原因各异，像棕榈海滩之所以受市场环境影响较小(但也并非全然免疫)，很大程度得益于其无法扩展和复制的内陆岛特征。旧金山向北18英里外的森林小镇罗斯相比更不受于外界风雨的侵扰，这不仅是因为它的与世隔绝——在这个富庶的城市中，其2300名居民的信件还在通过传统的邮政系统传递——同样因为经济学最简单的供求原理决定了它是稀缺资源。在这个供应受限制的地方，几乎没有还能再建一栋房子的地方。 另一个阻止高端豪宅市场下滑的因素来自国际。外国投资者在热衷于豪宅的人群中所占比例正在攀升，这一趋势背后的大图景是世界富豪人数的增加。美林去年6月发布的《世界财富报告》指出，总资产在3000万美元以上的超级富翁人数增长了11.3%。不仅是与美国联系紧密的欧洲，俄罗斯、印度、中国与古巴等新兴经济体的新晋富豪们的购买力也不容忽视，最近美元的大幅贬值更加剧了这种去美国买豪宅的势头。 实际上，意图在美国购买豪宅的人应该向好莱坞和体育界的明星学习：土地而不是房屋，才是真正值得大举投资的资产。在不确定的经济环境下，这样做通常可以避免使资金陷入房产市场的泥淖。好的地段更因为其有限的供给总能实现成倍的增值。比如路易斯·摩尔·培根的新农场，经过物价指数的调整，当福布斯家族在1969年购买时，它仅为50美元一坪，而售出时，每坪价格已经高于1000美元。 所以，在远离市中心的地方寻找一块未被破坏，甚至有着历史价值的土地是置办第二处房产的不错建议。现在，飞机已成为主流交通工具，家庭办公模式逐渐兴起，都保证了对异地豪宅的需求及其增值的潜力。
