爱华网文/郭田勇 近期，深圳楼市持续下跌，房价水平已经跌落到一年前，交易量也萎缩至10年前的水平，一些贷款购房者也出现了"断供"。与此同时，北京、上海楼市也步入观望，成交量大幅减少。因此，有研究报告呼吁，为了"降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃"，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的"救市建议"。 其实，对房价问题的分析需透过表面看到背后的各利益主体。应该说，高房价这块利益蛋糕的主要分享者有三个，分别是房地产商、地方政府和银行。房地产商为继续保住暴利自然不希望房价下跌；地方政府由于土地财政已形成了其重要收入来源，为了保证收入的稳定和可持续，自然也不希望房价下跌；银行出于对贷款违约和爆发信用风险的担忧，也不会希望房价下跌。 对于以上三个利益主体又需区别分析，房地产商和地方政府主要代表各自的本位利益，不必多虑。至于有观点认为一旦地方政府失去土地财政收入将无钱进行社会保障，我看纯属逻辑不清，把房价降下来让住者有所居，这本身不就是很好的社会保障吗？因此，笔者真正担心的还是银行，银行业一旦出问题引致系统性风险，将会传导到全社会，带来较大危害。 不过综合看来，房价适度下跌不会导致银行出大问题。因为，银行应对楼市之变已有良策：一是目前银行房贷(个贷与开发贷之和)大概占到贷款总量不到20%，其中个人贷款的数量又大于开发贷。目前个贷一直被银行视为优质资产、整体上没出现问题。深圳目前出现的部分断供现象，多以炒房客为主，占银行资产总量不大，而且银行在前两年房价高涨时采取很多变相降低贷款标准的做法，此时承担一部分损失也有利于以后的业务更为稳健。 二是开发贷如果出现大面积逾期，虽对银行有影响，但不至于拖垮银行。开发贷占银行贷款总量中占比不到10%，而且银行在放款时有标的物保证，开发商用土地权证做抵押，银行一般都是按土地评估价的50%至70%打折后再放贷。因此，一旦开发商资金出现问题，银行将依法进行资产的处置和保全。 由此看来，房地产商捆绑银行阻击政府宏观调控政策的实施，这一想法是要落空的。房地产价格出现适度回调便在所难免，国家当前切不可贸然放松政策去进行所谓"救市"。 房地产作为一种商品，我们在讨论其价格时，不能偏离合理估值水平而片面强调供求关系在定价过程中的作用。国际上衡量房地产合理价格通常采取房价收入比，一般认为这一指标在5至7倍比较合理，但就我国一线城市房价而言，这一比值经常达到20倍左右的水平，有的城市甚至达到30倍。
房价的这种虚高是由泡沫支撑起来的。对此，政府采取金融、税收等多方面措施遏制房价的过快上涨，其目的就是为了挤出泡沫，让房价回归至合理水平。因此，当前房地产市场出现的所谓"问题"，其实恰恰反映了政府的调控措施已初见成效。之所以谓之初见成效，是因为就目前主要城市的房地产交易价格而言，也只是深圳出现了明显下跌，而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上涨之势。因此，目前从全国而言，宏观调控的目标并未实现，谈房地产救市的确为时过早。而且，房价的高企反而抑制了消费。在当前的经济形势下，房价回调到合理价位，不仅不会造成经济的波动，反而会激发起一轮新的住房消费。所以说，房价回调有益。 （本文作者为中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授）
