海口市房地产市场分析 海口市处置积压房地产8年经验谈



    海口市房改办 戴开权

  众所周知,上世纪90年代的海南海口是全国房地产泡沫的重灾区。截至1998年底,全市空置商品房360万平方米;停缓建工程项目416宗,涉及原规划报建面积1438万平方米;闲置土地2856公顷。按经济适用住房标准,即每套房面积100平方米供5人居住计算,海口市空置和停缓建的商品房总面积够18万户90万人居住,而当时全市常住人口才80万人。1999年7月,国务院审时度势作出处置海南省积压房地产试点工作的决定。经过海口市各有关部门8年的艰辛努力,许多专家学者曾预言15年都处置不完的积压房地产终于圆满完成处置任务。在这个过程中,一些经验固然值得总结,而如何将历史教训转化为促进房地产市场健康发展的措施,显得尤为重要。

  六条经验

  一是制定政策法规,提供法律保障。在充分调研的基础上制定了20多个政策法规和规范性文件,明确了各部门的职责,促进全市处置工作依法、规范、高效地进行。

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  二是积极推出转化房,促进销售盘活。充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售优惠政策,通过返还开发企业土地出让金的办法,降低积压商品房销售价格,实行政府限价,面向广大中低收入阶层销售,消化了一大批积压商品房。同时也吸引了大量岛外人士前来购买,出现了“东北村”、“浙江苑”、“上海帮”等,转化房已成为海口房地产市场的一大亮点。

  三是强制代为处置,突破处置难点。政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案,对超过期限不作为的停缓建工程,政府就指定机构进行代为处置,处置收益存放在法院或财政指定的账户,待产权人理清关系后,凭有效证明文件再申领分配。

  四是实施分类处置,确保处置实效。一是“压”:项目在规划审批时按原批建的40%进行核减,同时注意不搞一刀切,对自身配套完善、符合城市规划的项目,可以通过优化方案,按原开发强度续建。二是“拆”:拆除不符合现行城市规划要求的停缓建项目。三是“改”:将项目的使用性质改作医疗、学校道路、公共绿地和其他公共配套设施用地,以完善城市功能。四是“购”:从全市停缓建工程项目中筛选出适合用于“三房”(旧城改造安置房、拆迁安置房、特困居民安置房)建设的房源,通过协议收购或市场购买的方式,将项目续建作为安置房。

  五是以整治促处置,着力改善人居环境,为房地产项目带来巨大升值空间。

  六是加强协调监督,确保处置工作顺利推进。

  四个教训

  经过全体处置工作者的努力,海口处置停缓建工程工作取得了一定成效,从中我们也吸取了一些历史教训。

  一要以市场需求为导向,更新经营理念。回顾历史可以看到:当年许多房地产开发商进入海口市场,其着眼点不是瞄准社会需求而是参与炒作,企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花,在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作链条断裂后,遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工。这是违背供求规律所遭到的惩罚。从中我们认识到:在供给与需求之间,需求是决定因素;在投资需求与消费需求之间,消费需求是决定因素。坚持以消费需求为中心,抛弃炒作的理念,是房地产持续健康发展的根本保证。

  二要完善制度,规范管理。房地产项目从立项到报建到竣工,建设周期较长,手续较多,涉及国土、规划、建设、房产等多个部门。我们这8年处置的停缓建工程,就是由于当时规划调控能力薄弱,市场管理措施不到位形成的。因此,要从各个环节、各个层面加强监督管理,同时尽量采取联合办公、并联审批的方式,减少办事程序,缩短办结时限,做到项目批前、批中和批后都有有效监督。

  三要坚持以人为本,营造宜居环境。广大居民对住房问题的关切点已经转向质量、居住环境和社区服务。因此,房地产项目开发必须“以人为本”,坚持建筑楼房与营造环境齐头并进,甚至项目未动环境先行,体现生态环保、绿色城市的要求。

  四要发挥优势,旅游、房地产联袂发展。海口是度假休闲旅游的胜地,也是理想的第二居住地。目前海口商品房50%—60%是岛外人士购买。所以,在项目开发时就要考虑旅游因素,促进富有休闲、度假、康居特色的房地产业的发展。

  

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