爱华网北京楼市观望气氛浓厚，不仅是持币待购者，就连开发商也在观望。尽管一手房成交量持续几个月下滑，但就普遍而言，楼价仍然难以撼动。
文/高静 余继鹏 张小爱
在宏观调控政策的影响下，北京楼市市场供求大幅紧缩，尤其是2月份北京房地产市场受到严峻考验。政府推出住房保障建设规划，以万科为首的部分开发商不断进行楼盘打折促销，以及2月份CPI持续创新高等这些方面都在一定程度上加剧了市场紧张的局势，供求观望气氛趋于浓厚。 商品住宅市场陷入僵局 纵观2007年北京商品住宅市场，房地产开发投资增速出现下滑，新开工面积和销售面积降幅明显。由于市场供需结构矛盾的继续存在，房屋销售价格指数依然保持在高位运行，同时，市场观望气氛更加浓厚，各区县成交均价涨跌互现。 据中国房地产指数系统数据统计显示，2008年1月北京楼市继续在观望中陷入僵持局面，新建住宅的成交量呈惯性下挫态势，价格则保持平稳。从成交情况来看，1月北京新建商品住宅成交6930套，成交面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。2月北京楼市商品住宅新增供应量为1936套、成交量只有2772套，同比分别大幅下滑了60.98%、49.17%。 总体而言，商品住宅市场供求表现低迷。这种局势的形成，一方面受传统淡季的影响，供求主动力受压，难以攀高，且同比去年同期淡季，北京商品供求大幅萎缩；另一方面则主要受房地产市场宏观调控政策大环境的影响。 价格难以撼动的背后是供不应求 供求差距不断拉大 虽然近期北京商品住宅市场供求均大幅下滑，但北京住宅需求仍然坚挺，尤其是市场上存在大量的刚性需求，如婚房、拆迁等，这些在一定程度上减缓了北京商品住宅需求下滑的势头。从中国房地产指数系统2月份商品住宅供求对比的数据看，2月份北京商品住宅销供比达到1.43：1，而去年同期为1.10：1。 2月，北京大多楼盘仍处于观望之中，商品住宅的新增供应表现比较平淡，这直接加剧了北京商品住宅的供求差距，市场供不应求局势长期内仍难以改变。 “有价无市”在持续 从中国房地产指数系统统计数据可知，2月份北京住宅指数达到2298点，环比平稳上涨了6个点，涨幅为0.26%，而同比上涨了678点，大幅上扬41.85%，可见2月份北京商品住宅价格仍在高位运行。近期受宏观调控、政策预期，以及市场变动的影响，北京房价上涨的速度在2月份开始明显趋缓，但由于市场供不应求的局面长期存在，而且供求差距拉大，供求双方多处于观望，北京商品住宅市场“有价无市”的局面仍然持续。
京楼市供求双双下滑成因 从商品住宅供应环节来看，相关调控政策加大了开发商拿地和开发难度，尤其是项目的融资成本大、风险高，造成项目运作的流动资金不足，从而不能有效、快速地推进项目上市供应，开始引发近期北京商品房供应总量的下滑；另一方面，随着北京城市化进程和房地产开发的不断深入，城市可供住宅开发用地逐渐减少，在一定程度上也引发了北京商品住宅供应的下滑。 从商品住宅的销售环节来看，由于宏观政策的调控，明显加大了对商品住宅的需求调控力度。从消费需求来看，这主要表现首次置业消费需求和改善居住环境的二次置业需求，这些消费需求在货币政策从紧的背景下，以及当前二套房信贷的政策下，首付资金压力加大，而且还将承担过高的利息支付负担，这对于中低收入者来说，置业后生活品质将大大降低，消费需求被迫压制收缩，也在一定程度上引发北京商品住宅的成交量下滑。 对于投资需求来说，直接加重了投资沉淀资金的比重，而且还要承担过高的财务成本和持有风险，总体投资成本、风险过高，一部分投资需求在2月份也被迫出现转移。由于限制外资继续加强，北京的外资投资型需求在一定程度上也被转移。 另外，由于商品住宅整体供应不足，难以满足北京市场的消化体量，从而造成商品住宅成交的被动下滑，这在北京2月份商品住宅市场也开始显现出来。 短期回暖难以扭转观望心理 中国房地产指数系统数据显示，近期，北京商品房供求开始攀升，出现回升“迹象”。其中2月11日至17日这一周正处于新春佳节之中，开发商延迟推盘，北京市场缺少新增供应楼盘，市场供应持续低迷状态，但此后连续三周商品房新增供应突起，增长率都超过了100%，均实现了大幅增长；而2月11日至17日这一周的成交也比较平淡，同样此后连续三周商品房的成交持续发力，北京商品房供求开始回升。 但从这种回升的“迹象”来看，这四周的商品房供求表现异常不稳定，新增供应的楼盘也寥寥无几，只是依托个案楼盘阶段性的放量，难以形成持续供应的市场局面，更多的楼盘仍处于观望之中。近期，归功于近期一些楼盘的特色营销策略，提升了购房者的购买欲望，以及年后出现部分集中签约的情况，北京商品房的成交出现了回升。但这种回升应该只是短暂性的，它难以从根本上改变消费者观望的心理――盼望后续利好的政策和市场局势。 2008年北京楼市发展将回归理性 近期，中国指数研究院副院长陈晟组织研究人员就“规模企业房地产指数样本项目选择”进行了大量调研。通过深入企业的第一线，获得了第一手市场信息。从调研结果来看，得出了以下2008年北京楼市发展的的一些基本观点。 中国房地产市场将进入“双核”时代 一方面，一些稀缺性资源的房产将有很大的发展空间；另一方面，保障性住房周边的商品房也将面临很大的压力。整个房地产市场，一边是冷水，一边是热水，逐渐调和，最终使房地产市场保持缓和态势。这正如股票市场一样，将会进入“个股”时代，一边是优质股，另一边是非优质股，还有限制性转让股票。 2008年北京楼市也将一边是保障性住房的迅速发展，另一边是优质商品房仍有很大的发展空间。对于购买者而言，一定要理性的规划好自己的需求，根据不同的目的，当买则买。 奥运会利好北京楼市 部分开发商认为，奥运会对于房地产业最直接的利好就是借提高北京知名度的同时，使更多的投资者关注北京，关注北京的房地产业。从总体上说，奥运对北京市场是整体利好的，其正面影响将大于其他影响。 部分开发商也明确表态，某些稀缺性资源产品，如具备生态公园、特殊就学目的物业等，2008年它们仍将会以理性价格开盘，这些产品也将会受到购买者的认可和关注。 保障性住房与高端住宅同行 从调查来看，预计2008年一些大房地产企业，他们将两手准备，一方面积极响应政策要求，大力做好保障性住房项目；另一方面他们也不会放弃高端产品的开发。因此，购买者一定要看清楚到底企业是什么样的物业类型在降价，一定要根据自己的需求，购买适当类型的产品。 不可否认，2008年1-2月，北京的成交量在下滑，但总体上已呈现回暖趋势。预计2008年北京楼市将持续回归理性的趋势。 （中国指数研究院指数研究中心中国房地产指数系统分析师联合调研撰写）
