爱华网系列专题：后奥运时代
真正给中国房地产及酒店行业泼冷的倒未必是“后奥运效应”，而是调控不得法带来的通货紧缩
文|本刊记者 黄秋丽
2001年申奥成功之后，北京地产界就开始炒作奥运概念，现在这一招已经不灵验。根据我爱我家房地产中介机构的统计，今年1-5月份北京房地产按销售面积算比去年下降了48.8%，按套数算同比降了38%。而房价上涨的预期已经彻底扭转，在市场观望氛围浓厚、成交量低迷的情况下，变相打折降价的地产项目比比皆是，而房价下调的预期压力正在增大。不仅如此，广州今年上半年成交量同比下降60%，上海下降了30%。奥运未到，市况已然如此惨淡，地产行业的“后奥运衰退”似乎已经提前到来。 奥运前看跌 2008年7月8日，距离北京第29届奥运会开幕还有整整一个月。房地产市场正处于一个微妙时刻：全国楼市演化成深调还是走向反弹？ 根据世联地产的统计，今年上半年全国楼市的平均交易量同比下跌了50%左右。没有交易量的支撑，不同区域的房价也出现了分化。珠三角房产价格相对于去年同期跌去30%左右，而北京与上海的房产价格仍然处于胶着状态，开发商和消费者关于房价的博弈还在继续。在二三线城市，交易量和房价也出现了不同程度的下滑。与房地产交易清淡相对应的，是土地流拍现象的普遍。今年以来，全国已经有40多幅土地流拍，大部分以底价成交。 “现在房地产在舆论层面太过于悲观了。无论是开发商，还是购房者，在舆论上的反映都很悲观。真实的情况并没有那么糟糕。”北京高通智库顾问公司总经理张宏说。 很多开发商相信这一波调整会过去，所以不愿意降价选择继续等待。而自从珠三角打破了房价“只涨不跌”的神话之后，对于房价下降的预期和民意汹汹而来。“去年恐慌性购买，形成了羊群效应；现在又形成了新的羊群效应，怕一买就跌，所以干脆不买了。”张宏认为，虽然北京的房价的走势现在还很难说，但奥运会之后房价暴跌可能性不大。我爱我家副总经理胡景晖持相同的观点，房价甚至可能会稳重有升。 “中国的国情实在太特殊了，”胡景晖说，“北京今年有20万对新婚夫妇，有14万个奥运宝宝，有50万的新移民。这些刚性需求是客观存在的，没有人会一直等下去，奥运之后10月的交易量可能会有反弹。”而奥运期间由于交通限行、注意力转移等原因，也会压制相当一部分需求，这些需求都可能在第四季度释放。 不过北京科技大学教授赵晓对所谓的“刚性需求”并不认可：“在信心经济时代，预期将引导人们的决策，并不存在什么刚性需求。如果不断形成房价下降的预期，那么即使有购买能力和需求，也不会形成购买力。”也正是因此，赵晓提出要警惕楼市出现“信心危机”。一旦人们对房地产形成比较恶性的预期，那么楼市可能成为“第二个股市”。 奥运之后北京房价或许不会像巴塞罗那、雅典、悉尼等一样暴跌，但是值得我们反思的是，这些城市在奥运之前房价都没有像北京那样暴涨过！——悉尼在申奥成功后，其后每年房价增幅仅为10%以上，而2007年北京一个月的房价增幅就能达到10%！在举办奥运的前7年中，雅典和悉尼的房价不过翻了一番，而北京在两三年甚至一年内价格翻番的项目比比皆是！长三角、珠三角的房价上涨有过之而无不及。高房价已成为众矢之的。基于此，当前社会各阶层对于楼市的判断，已经出现了很明显的分歧。一位地产评论家认为“地产最好的结果是软着陆——发展商偷偷降价，老百姓开始买单，炒家出局，市场恢复均衡”。 酒店行业仍处于高速增长期 与奥运期间楼市的惨淡相比，酒店行业的形势则好得多。“桂林、西安等旅游城市的五星级酒店已经订满了，这些城市的酒店供应本来就不多。”DTZ戴德梁行酒店部董事曹念国说：“老外来中国看奥运，肯定要去其他城市，不会只在北京打个转就走。” 北京市旅游局6月底的抽样统计显示，奥运期间北京市五星级酒店预订率接近八成，四星级平均预订率48.5%，三星、二星级酒店都低于50%。酒店预订率似乎低于人们的预期，业界分析奥运门票难求、入境签证收紧及天灾影响出游欲，是几个主要原因。 但是这并不影响酒店行业在奥运期间赚大钱。根据戴德梁行对北京四星级以上的酒店统计显示，奥运期间房费普遍上涨3-5倍。这相当于奥运当月可以赚回酒店半年的利润。而汉庭、如家等经济型酒店的价格也是往常的数倍，例如汉庭酒店奥运期间的房费为1799元/天，在往常这几乎是五星级酒店的价格。 曹念国曾对所有的奥运城市做过一项研究。从长期看，奥运会拉动城市的旅游业发展，因此奥运城市的客房出租率都比较高。短期内旅游业会回到奥运之前的水平，但调整并不大。根据他的经验，奥运城市是全世界大型会议公司追捧的对象，尤其是在奥运之后一二年间，因为这时还有“新鲜感”。“如果是高级商务酒店，而且有大型会议设施，通常奥运之后生意会非常好。”奥运期间很多商务活动停止，但是到了九、十月份，这些被压制的需求会迅速反弹。“这是一个非常大的市场，这些商务人士要比来看奥运的人更有消费能力。” 在过去的5年当中，北京市四星级以上的酒店激增了100家，而且2007年、2008年的增速最快(如图表)。曹念国并不认为这些酒店就是冲着奥运才开的，“当然奥运是一个契机，它告诉投资者‘这个城市行啦，赶快投资吧’。” “星级酒店的发展规律与经济发展是不一样的。经济发展是直线的，酒店的发展是台阶式的。比如你会发现一个城市会突然增加了许多高级酒店。具体表现是，酒店的供应量常常一段时间供过于求，一段时间又会供小于求。”所以即使奥运之后，市场有所调整也是完全符合行业规律的。曹念国举例说香港尖沙咀在1980年之前只有两家五星级酒店，有一年突然增加了五家，“大家都以为市场要垮掉了。但是没出一年，市场就把这些供给消化掉了，而且房费变得更高。”1997年昆明的世博会期间，酒店行业也出现过类似的情况。
曹念国并不担心北京星级酒店增长过快，这几年四星级以上酒店的平均入住率都在70%左右，这是一个很正常而健康的经营指标。他对中国经济的发展以及北京对酒店的承载能力充满信心。 相对于星级酒店，中国饭店行业协会副会长张明厚更看好经济型酒店的发展。根据中国饭店行业协会的统计，2007年排名前十强的经济型酒店客房数达到了135896间，比2006年增加了123%，而这项指标最近三年的增长率都在100%以上。2007年的经济型酒店的平均入住率为82%，2006年则为82.4%。经济型酒店的入住率如此之高，说明市场需求非常大。 真正的风险 由于中国经济体量大的特点，以及去年以来宏观调控的作用，“后奥运衰败效应”在房地产及酒店行业中的表现可能不会像其他国家那么明显。但房地产市场可能引发的宏观经济风险，却值得关注。 盛富资本董事总经理黄立冲则认为，目前房地产市场对宏观面的影响还不大，是因为当前的调整主要还是个别城市，二线和三线城市的影响还不大。“现在相当于美国在2006年中期的状况，当时汇丰刚刚因为次按而大幅拨备，宏观面还没有感觉到影响。全国房价开始普遍而较大幅度的下调时就能感觉到了。”黄立冲认为房地产市场的走向将取决于贷款利率走势，如果中国的利率在结构性通胀的迫使下不断走高，那么情况显然不妙。 而对于这一轮的宏观调控的手段和效果，更多的人开始反思。 2007年以来，在人民币升值的预期下，大量热钱流入中国。加上高居不下的贸易顺差，在现有的外汇制度下央行被迫发行人民币，从而造成了流动性泛滥。赵晓分析，央行为了控制流动性，一再使用紧缩的货币政策，在保持货币供应总量不变的情况下，外汇占款实际上挤掉了国内正常的流动性。一方面国外游资进入中国之后立刻进入股市和楼市，不断推高资产价格，形成泡沫；而另一方面，当紧缩政策到达一个临界点后，国内实业层面的流动性不足，而民营企业尤甚。今年以来，广东、浙江的很多中小企业尤其是外贸企业纷纷倒闭，日子十分艰难。一位投资人告诉记者：“现在浙江满街都是便宜的企业，简直跟捡破烂一样。” 相对于楼市调整的风险，或许可能出现的通货紧缩、经济增长放缓才是奥运之后中国经济最大的风险。
