爱华网本刊记者/刘立新 曾是中国房地产集团公司的总裁，孟晓苏，这位昔日地产界的大佬，这位屡屡向国家高层贡献改革建言的知名企业家，而今新的身份是幸福人寿保险公司的董事长。用他自己的话说，是57岁再创业。从对金融创新出点子，到真正步入金融领域，从“旁观者”变成“当局者”，他会以何种思维去实践金融创新理念呢？日前，在远洋大厦4层幸福人寿的办公室，本刊记者采访了孟晓苏董事长。 用宏观眼光看问题容易有新思路 曾做过万里副总理秘书的孟晓苏博士，长期养成了用宏观眼光分析问题和破解问题的思维。那个时代是值得记忆的。他告诉记者，对于上世纪90年代初，刚刚走马上任中国房地产集团公司总裁的他，最大的感觉就是房地产虚热，炒地皮，炒批文，很多企业都热衷于“炒”而不注重真正开发。孟晓苏告诉记者：“我会不自觉地用宏观思维考虑实践问题，也因此可以预见性地看到一些问题。我当时就提出，中国的房地产是虚热，国家应采取措施抑制虚热。”国家1993年6月提出对房地产业进行宏观调控，而我早在1992年12月就撰文向国家有关部门提出了这个建议。 用宏观眼光看问题，孟晓苏感到有一种新的倾向正在蔓延，那就是银行也热衷自己亲自搞房地产开发。他给当时的国务院领导写信，建议金融机构和房地产企业脱钩。因为在当时，金融机构纷纷办企业，本身不去搞金融，忙着做企业，大量资金投在房地产行业。孟晓苏回忆：“我提出这个问题后，领导批了两次，但银行还是普遍抵制，连央行都难以推动。这也使得1992年～1994年期间，金融机构大量的资金流向房地产开发投资。银行搞房地产，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。” 1996年，孟晓苏开始从另一个角度向国家提出建议。1995年的所谓软着陆，有些做法对国民经济造成了一些损害。此时孟晓苏提出国民经济要找到新的增长点。孟晓苏对记者说：“我认为住房建设应该成为国民经济新的增长点，我的建议提出之后，被当时的国家计委和财政部首先采纳了，他们共同给国务院写报告，提出要研究国民经济新的增长点。我是1996年1月提出的，他们3～4月份上报，国家在6月就提出了国民经济新的增长点话题，现在我们看到房地产业已经成为国民经济新的时期的重要支柱产业。” 建设部长：你的建议为何不早说 1996年，读在职博士的孟晓苏，为完成博士论文，曾到美国麻省理工学院、伯克利大学作访问学者，在威廉·玛利学院作访问教授。孟晓苏回忆：“我到美国研究了半年后，通过比较，才发现了美国有很多新的金融产品。”这给了他不少的启发。 回国后的孟晓苏陆续向国家贡献了几个对于当时金融业来说革命性的金融产品，一个就是发展个人住房抵押贷款。孟晓苏建议央行开启住房抵押贷款。“那时候中国房地产甚至没有住房抵押贷款，银行只给开发企业贷款。”孟晓苏回忆道，1998年央行开始推动个人住房抵押贷款，当时一些银行不积极。虽然政策上被批准了，但是实行过程中，当时最大的阻力来自银行。央行发文件要推动发展抵押贷款，孟晓苏对记者说：“但是，当时文件维护商业银行的利益存在不足，最早的文件只能贷给安居工程的人，再一个要贷给低收入者特别是教师。后来我在一些会议上表达了不同的声音。我觉得这个政策是‘贷给穷人’，国外都是贷富不贷贫，我们却是贷贫不贷富，不能把贷款当成财政补贴。后来央行政策改了，改成不仅可以贷给这两种人，还可以贷给其他房屋购买者。”孟晓苏表示：“央行在推动住房抵押贷款方面做了很大的努力，但商业银行迟迟没有推行，之后推动了3年才真正实行。”谈到其中的阻力，孟晓苏叹了一口气对记者表示：“因为他们有顾虑，当时我和建设部有关领导出席工商银行的一个会议，行长的普遍声音是担心老百姓借钱不还。我在大会上说，根据我在美国学习的体会，华人是美国各个群体中住房抵押贷款还款最好的。为什么会这样，因为中华民族是世界上最早定居的民族，我们的祖先对于土地和房屋有着特殊的感情。推动了三年，才真正开始实行，商业银行在不断的辅导下才开始逐渐推行个人抵押贷款。实行后，商业银行如今已公认这是个香饽饽。” 对于政策总是倾向穷人，限制富人，比如说限制贷给第二套房等，孟晓苏表示不是很理解。他认为在制定政策时，应该考虑到商业银行的风险。 对此，孟晓苏对前几年限制贷给大户型，限制贷给第二套房的政策表达了不同的声音。他认为：“到底是贷给第一套房的人安全还是贷给第二套房的安全呢？贷给没钱的人安全还是贷给有钱人安全，这是金融安全的问题。如果第二套房屋购买者还不起钱，你可以把他赶出家门，赶回第一套房那去；但是如果是第一套房屋购买者不还款时，你能把他赶到哪去呢？就这么简单的道理，在相关政策的制定和推行上却是相当的艰难。” 在建议推出个人住房抵押贷款后，孟晓苏又开始了新的金融产品的发掘，他主张推行抵押贷款保险。孟晓苏回忆：“我在一次会议上提出，推行抵押贷款保险，这是一款在国外很普遍的金融产品，保险公司介入，使银行减少风险，同时保险公司也有适当的盈利。特别是抵押贷款人意外事故如身亡等，没有还款能力，由保险公司提供保障。我建议低收入者由政府来提供保障，在各地成立以政府为背景的担保公司，为低收入者买房充当保障。这个建议后来被建设部部长采纳了，还说晓苏你为什么不早说。” 以“反向操作”为“幸福人寿”开局 这里所说的“反向操作”，就是反向抵押贷款。反向抵押贷款是近两年来孟晓苏标志性的理论。 他告诉记者：“反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在上世纪80年代出现一批住房富人，货币穷人。美国有遗产税，如何解决房子资产变现的问题？从上世纪90年代中期到现在，很多美国老人原来是用大房换小房，现在更多选择反向抵押贷款来养老。2002年，我在《保险研究》上发表了相关文章，第一次把反向抵押贷款介绍给中国金融业，并在房地产报上发表文章，把它介绍给房地产界。 2003年，我把反向抵押贷款的建议又写信给国务院领导，领导当天就批了，批给保监会去研究，半年后他们拿出报告说要开办了。但是，自从2003年8月到现在已经四年多了，就一直没有落实。”提起这件事，孟晓苏无法掩饰其中的无奈。 孟晓苏直率的告诉记者：“保险业调研后，他们自己害怕了，房屋使用70年，假如老人故去后，使用权可能就剩下40年了，房屋到期被收回怎么办？这种担心是多余的。其实我国房屋70年产权的规定，只是申明一个主权，并不是到了70年就把房子给拆了。去年出台的《物权法》规定，土地使用权70年届满后，自动续期，这个法律去年10月份就生效了。就是这样，保险业有些人还在担心这个70年产权的问题。”这令孟晓苏很不解。 除了产权问题，怕房价下跌也是反向抵押贷款迟迟没有推行的一个原因：“这么好的产品，还顾虑，他怕房价跌。从2003年到现在房价涨了多少了，现在又怕跌，年年顾虑跌，永远做不了。所以，这种顾虑严重脱离实际，不了解这个产业。” 对于一个好产品，迟迟不能推行，孟晓苏感受到了切肤之痛。他对记者表示“：我看最后这个产品不得不由我来做了，保险公司有这些顾虑，怎么能创新？吴定富讲了一句话，不是老百姓没有需要，而是市场上缺乏老百姓需求的产品。这话非常到位。保险业为什么缺乏创新？一方面人才缺乏，另一方面思路保守，另外创新缺乏保护。我们希望在产品研究出来后，有一个保护期，不要很轻易把我们的产品给否定了。” 孟晓苏表示，没有心劲再去说服他们了，他要用幸福人寿来承载自己反向抵押贷款的梦想。幸福人寿2007年11月份才拿下来批文，还没有办开业典礼，孟晓苏用调侃的口气告诉记者：“反正结婚证领了，可以经营业务，不急着搞结婚仪式。” 孟晓苏告诉记者，幸福人寿从筹备起就肩负着创新的任务。当记者问及他脑子中为何有那么多的新点子时，孟晓苏告诉记者“：其实我的思想、我的创新并不是我的，都是经过发达国家实践、被验证为正确的经验。在经济发展方面，人家好的成果，我们多学习，可以少走弯路。毛泽东思想、邓小平理论，不都是马列主义与中国实际相结合的产物吗？”他认为，“结合”是非常有效的创新。 “Reits”：这个忽略了10年的金融创新品种，还在被忽略57岁再次出来创业，孟晓苏所以出山，主要还是源于自己对于金融创新的众多想法有些还没有实现。孟晓苏又提出的一个新建议，就是Reits，即房地产投资信托。他已经讲了多年，但却迟迟没有实施。对于Reits的难产，孟晓苏非常无奈。 孟晓苏告诉记者：“Reits本身可以稳定股市，也可以稳定楼市，特别是对廉租房发展有好处。廉租房靠社会持有的房产来租给贫困者，资金哪里来呢，现在只找到财政。2005年我就提出搞Reits，去年我又提出通过Reits来持有廉租房。在国外和香港都是这么做，我这个建议提出了，也引起了业界明显的议论。” 谈起Reits基金推动廉租房建设，孟晓苏滔滔不绝。他认为，推动廉租房的Reits基金绝对是个好的金融创新产品。现在股票市场起伏这么大，牛市变慢牛了，下一步怎么办，国外在这个阶段出现了Reits，把不动产证券化上市。我们现在如果一锅端，把商业地产、写字楼证券化了，容易导致房地产热，但是如果拿它去收购廉租房，却是非常有意义的。因为现在各级政府都缺乏资金，资金大都用于修公路，修办公楼了，没有钱如何建设廉租房，这个问题已忽略10年了。 其实10年前，孟晓苏和建设部原副部长杨慎就提出了要建廉租房的建议。孟晓苏告诉记者：“现在总算认识了要搞廉租房，而且告诉了哪里有资金，但是Reits仍不被接受。” 如何达到国外Reits大概7%～8%的收益率？孟晓苏也不厌其烦地给记者分析对策：“在香港最大的Reits依托的资产是廉租房和车位等。国内廉租房也有商场和车位，而且有些地方政府可以拿商业来补助，让廉租房有很好的收益，廉租房看起来收益低，但是达到国际上7%～8%的收益率还是可以做到的。因为关键是成本低。低租金对低成本，它的收益率就有保障。”如果收益率达不到还有办法，孟晓苏告诉记者：“政府可以对廉租房变成Reits进行一定的补贴，因为如果不能把它补助到7%～8%，Reits这个社会基金就没有投资价值，廉租房就得靠政府全额投入，政府又没那么多钱。与其全额补，不如补一部分，比如说廉租房是100亿，收益是5亿，一算收益率只有5%。如果政府补贴30亿，按70亿来计算回报，收益率就可达到7%～8%。就是这么个概念，地方政府贴30个亿，撬动了70亿。”孟晓苏认为，如果后面有人愿意出钱购买，那么前面开发的时候，就可以用银行贷款，现在拿银行贷款去建廉租房，银行是不敢贷的。如果你贷款100亿去开发，你盖完了，在市场上又卖了，把100亿还给银行，还有利息，银行当然愿意了。Reits是用来收购的，只要有人收购，当然前面银行就敢贷款了。 美国有179支Reits，这其中有很多是廉租房，美国有一家州立监狱通过Reits向社会发行，政府就收回了建监狱的钱，监狱是不能再廉租的廉租房了，而且它的租金是由政府交的，政府前手把他卖了，后手再租回来。这个例子启发了一些金融界的人士，戴相龙就提出说：本来没有租金的物业，通过政府交租就可以形成收租物业，就可以向社会发行。他的思路非常清晰。由此孟晓苏就向天津市政府提出来，“把天津的基础设施卖给我，我发Reits给你买下来，你能保证收益率就行。”他们非常感兴趣，正在研究怎么样把基础设施证券化，通过上市公司也行，Reits也行。 这么好的金融创新产品在中国迟迟落不了户，最初是因为缺乏知识，不了解，孟晓苏告诉记者，“现在不是不了解，但是由于部门分散，彼此之间沟通少，这就造成了金融机构整体缺乏创新，到底Reits归谁管，归央行管，还是银监会管？弄不清听谁的。” 孟晓苏对记者表示：“我希望这个被忽略了10年的金融创新品种，及早结束被忽略的命运。”
【采访手记】 针对当前的热点问题，记者请孟晓苏谈谈次贷危机对中国的影响。孟晓苏非常肯定地说：“中国不会出现这种风险。第一，中国抵押贷款规定的首付款比较严，美国的抵押贷款最大的问题是零首付，房价下跌多了低收入者就不还款了。所以次贷问题在中国不会有太大的影响，中国的房贷有30%按揭在前面，经济适用房也要10%的首付。第二，中国的抵押贷款证券化几乎没有做，现在金融业还缺乏房地产金融产品，银行资金还贷不出去，银行行长去找房地产企业，就求他一件事：把抵押贷款给我。所以银行根本不会把抵押贷款转出去，抵押贷款证券化在中国实施的可能性还不大。没有证券化，所以也就不存在巨大的风险。”
