爱华网文/曹旭特 从去年下半年以来，地产股始终是市场追捧的热点，并且是推动大盘上涨的主力板块。虽然调控手段频频出台，但还是无法抑制房价的持续上涨，也使得地产股在资本市场上抢尽了风头。我们来具体分析一下影响行业走势的内外部因素。 未来房屋内在供求关系 将进一步失衡 首先看供给层面。反映行业的供给因素中，仅有投资增幅出现上涨，而预示未来供给的先行指标增幅都不同程度下降，因此在没有外力干预的情况下，供给短缺仍将继续。 一是先行指标增幅减缓。商品房竣工面积、施工面积、新开工面积和土地开发面积和购置面积是行业的先行指标，对行业供给影响的时效性依次递延，分别能够说明行业当期、短期、中期和长期的供给情况。通过分析，我们认为中长期供给的下降幅度将高于短期。 二是竣工面积决定当期供给。2007年1£¬4月竣工面积增长10.4%，增幅同比下降了21.1个百分点。虽然当期供给中包括期房，竣工面积并不能完全说明当期供给，但现房的同比变化也能一定程度反映出市场当期供给不足。 三是施工面积决定短期供给。1£¬4月施工面积同比增长21.3%，增幅下降0.8个百分点，未来短期供给不会发生明显变化。但决定中期供给的新开工面积仅增长14.7%，增幅同比下降7.3个百分点，说明中期供给下降将更为明显。 四是土地购置和开发面积变化反映未来长期供给。其中开发面积增长4.6%，增幅下降53个百分点；购置面积在去年同期负增长的情况下继续下降0.6%，因此行业的长期供给将更不乐观。 再看需求层面。支撑行业需求因素具有长期性且潜在需求量巨大，而下述两点变化更会刺激短期需求，导致供求关系进一步失衡。
一是资本市场财富效应的溢出；二是部分城市持续上涨的房价增强了消费者对未来购买成本上升的预期，导致购买行为提前。 影响供求的外部调控措施 仍可期待 房地产调控的核心是房价，目前并没有达到理想效果，继续出台政策是必然的。我们认为改善供求关系最有效的方法是加速存量土地形成供给、抑制投资性购房，如果偏离了方向，供求很难得到改善，也不会对上市公司经营产生实质影响。 首先是加速存量土地进入供给。城市土地尤其是热点城市供应短缺是不争事实，开发商的土地储备行为更加剧了供应短缺。目前全国有8.65亿平方米已出让但未开发用地，是最近三年平均开发量的3.86倍，加快这部分存量资源尽快入市才是增加供给切实可行的办法。 其次是抑制投资性购房。相比供给调控的滞后性，只要政策针对性强，抑制投资性购房的效果则会立竿见影。虽然房地产具有投资品属性，但目前投资购房不符合我国国情，会延长产业链，导致房价的快速上涨。 抑制投资购房的逻辑¬在于“两害相权取其轻”。抑制投资性购房会减少富裕阶层的投资渠道，这是“一害”，但放任投资购房会造成房价快速上涨，增加普通消费者的购房成本，这是“另一害”，我们认为政策上的“帕雷托”是很难实现的，两害相权当然要取其轻。在这种情况下，只能选择对普通消费者有利的措施出台即可。从政策设计层面，抑制投资购房的措施也容易制定。 因为投资购房的特征是待房屋升值后转让，我们只要增加购买多套住宅流通和持有环节的税负，就能够降低投资购房的预期收益率，从而降低其投资意愿。 所以我们认为，并非没有抑制房价的有效措施，只是担心，政府尤其是地方政府抑制房价的决心到底有多大。由于涉及多层次的利益主体，部分调控政策往往终成“无言的结局”或大打折扣，因此政府的态度是影响调控效果的最大变数。 综合判断 从影响行业的内因分析，供求失衡局面将持续；影响行业的外因是政策变量，但即使政府出台严厉调控政策，优质公司也有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降，我们看好行业内优质公司的长期发展。
