爱华网消费者热烈拥护，开发商一致反对，官员学者莫衷一是期房销售存废再引争论
记者牛建宏
7月24日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组在《中国证券报》发布了一份报告，报告中建议：把目前的期房销售制度改为现房销售制度。 尽管在整个报告中，有关期房销售制度的建议只有这么简短的一句话，但就是这一句话，再次挑动了公众对期房销售制“存废去留”高度关注的神经—房产商的抗拒、购房者的诉求与相关主管部门的“欲说还休”迅速交织在一起，气氛愈发热烈。 其实，从2003年开始，有关取消期房销售的建议就一再被金融部门、全国人大代表等提起，公众的取消呼声也一直是此起彼伏，但大都是“只听楼梯响，不见有人来”。 开发商强烈反对 首当其冲，报告中“取消期房销售”的建议遭到了开发商的一致反对。 “取消期房销售，对市场的负面影响大于正面影响。因为目前市场供不应求，如果取消期房预售，供应量就更加紧张，很可能导致楼价上涨得更快。此外，还可能因此至少‘挤死’三分之一的中小开发商。”中原地产项目部总经理黄韬表示。 “从去年的数据看，我们房地产销售额达到了2万亿，其中期房销售占了其中的70%。能不能把这70%都取消掉呢？我想没有人敢于制定这样的非理性政策。”在最近的清华大学金融论坛上，中房集团董事长孟晓苏也作了这样的表述。 在孟晓苏看来，期房销售不光是转移掉了一部分风险，也使购买者获得了一部分收益，假如要取消期房，直接后果之一就是房价更猛烈的上涨，这更不符合老百姓的要求。 开发商的惊恐式反对自然是在情理之中。据统计，房地产开发资金来源中，约40%来源于销售获得的资金。在众多开发商眼里，销售制度的取消，会导致资金周转困难、新项目开发乏力，对房地产业的打击是致命的，可以说是扼住了开发商的喉咙。 但以后事情的发展可能并不像开发商想象的那么“恐怖”。 “取消期房销售呼声已经有多次了，但是我觉得这个政策实施的可能性不大。”一位不愿透露姓名的房地产开发商对《中国经济周刊》说。 “不可否认，预售房执行过程中确实存在着一些问题，比如造成房屋的烂尾，造成预售购房款资金的损失等，但这并不意味着商品房预售制度就是罪魁祸首。如果为了弥补一小部分开发商的过错就要拿整个房产市场‘开刀’似乎缺乏理智。”香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙表示。在他看来，面对房产市场上出现的各种问题，一味建议取消打压，是不可取的消极应战。 黄韬则表示，实现现房发售，市场至少需要3－5年的时间，政府如果强行出台这一政策，就变成了粗暴干涉，结果会适得其反。因此对于取消期房销售，政府应该谨慎，择机而行。 在采访中记者还发现，有关业内专家对期房销售的取消与否也意见不一，除了坚决“取消派”之外，一些专家认为，期房销售对住房建设和房地产市场发展还是有一定的积极作用，简单地进行取消，不利于房地产市场的发展。 部门利益博弈 在取消期房销售的呼声中，记者发现，政府相关部门的态度和关系似乎更值得玩味。 从2005年8月开始，到2006年的5月，在不到一年的时间里，中国人民银行就三次提出取消期房预售的建议： 2005年8月发布的《2004年度金融地产报告》中，明确建议取消期房预售制度；2006年3月的“两会”上，中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥等33位全国人大代表提交取消期房销售制度议案；5月，中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。 如此频繁建议取消期房预售，这也体现了银行对自身金融风险的担心。 在中国社科院教授易宪容看来，期房销售制度是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房销售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。 然而，建设部门的回应，却使得银行的建议“消于无形”：先是北京市建委回应“因市场尚不成熟，暂不取消预售制度”，之后，建设部新闻发言人明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。而在2006年的“两会”上，建设部部长汪光焘表示，“商品房交易实行预售制是现行法律规定，取消需慎重、认真研究。” 不知是有意还是无意，7月24日，国家发改委宏观经济研究院的建议经媒体披露后，建设部于7月26日发布了《房屋登记办法》（征求意见稿）（下称《办法》）。在《办法》中，为弥补期房权属真空，提出施行“预告登记”制度。 根据《办法》第五章的有关规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押时，都可以约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，当事人可以在三个月内向登记机构申请房屋权属登记。 “不是说要取消期房么？怎么又可以办理期房登记了，到底是进步还是开倒车？”《办法》公布当天，一位网友发出了这样的疑问。 8月2日，记者就相关问题采访建设部政策研究中心的一位负责人，得到的答复是：“这个问题敏感度太强，实在不方便回答。” 未来能否取消？ “老百姓谁不愿意买现房？消费者投资、开发商赚钱的不平等游戏规则早该废除了，坚决支持取消期房销售。”一位网友留言。 据有关媒体近日的一项调查显示，68%的受访者支持用现房销售取代现行的期房销售制度，同时55%的受访者倾向于购买现房。
但愿望归愿望，在一些业内人士看来，在我国融资工具缺乏、相关配套措施不健全的情况下，简单取消期房销售制度，将带来较大的负面影响。期房销售作为一种商业模式将客观存在。 “在公共取消的呼声中，建设部新公布的《办法》反而将进一步夯实期房销售制。期房销售制源于《中华人民共和国城市房地产管理法》，《办法》依据的也是《中华人民共和国城市房地产管理法》，这说明，销售制具有‘皇族血统’，其地位不得撼动。”业内人士唐先生对记者表示。 “当前的着力点应当放在进一步完善制度、加强监管上，而不是简单取消期房销售制度。”一位不愿透露姓名的相关部委内部人士对《中国经济周刊》表示。 记者了解到，目前建设部门、银行部门已经开始尝试改变预售款由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。 目前国内部分城市也在此方面进行了一些探索。如广州市由房地产交易所实施监管，重庆市由项目监理机构实施监管，成都市部分开发项目由住房置业担保公司进行监管。 资料 历次取消期房销售制的呼声 *期房销售制度的最早倡议者是广东省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向广州市国土房管局指出期房销售制度的五大弊端，建议废除期房销售制度。 *2005年7月31日，在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法（草案）》土地问题座谈会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林再次建议应该完全取消期房销售，从而引发了延续至今的是否取消期房销售制度的争辩。 *2005年8月份，央行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消期房销售制。 *2006年，在十届全国人大四次会议上，全国人大代表白鹤祥联合33位代表建议修改城市房地产管理法，取消房地产期房销售制度。 （配文）各国政府对房屋预售的管理 政府对预售的许可管理，主要有两类：一类是澳洲以及日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等亚洲国家和地区，政府规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。另一类是欧美多数国家和地区，不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。 多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清；日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行（相当于国内的工程造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。有的则规定在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。如澳大利亚，订金由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，连同剩余房款一并转给开发商。欧美国家一般由双方合同约定。如美国，预售款使用按照双方协商确定的预售合约执行，购房款的支付时间、方式和使用取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5％-10%的保证金，根据工程进度付款，完工时清算。 欢迎订阅《中国经济周刊》，国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372，订阅电话010-65363436，更多订阅信息请登陆：www.ceweekly.cn。
