爱华网对房地产开发贷款比重较高的兴业银行以及开展循环贷的深发展影响较大,银行业绩增速可能在11月份放
作者:本刊记者杨练/文
近期有消息称，银监会明确表示，希望各商业银行将房贷首付比例由30%提高到40%至50%。《证券市场周刊》从北京各银行了解，银监会高层的确有此表态，但各商业银行总行尚未收到正式文件。 不过，一些商业银行更愿意把上述表态看作是银监会发出的一个明确信号，房贷业务的相关调整很可能会在近期出台，部分商业银行已经开始对房贷业务进行收缩。 房贷风险显现 农行房贷处负责人对《证券市场周刊》表示，“银监会想通过提高房贷首付控制过高的房贷增速。过去半年来，房价涨得太快了，虽说马上下跌的可能性不大，但风险肯定比以前大了，外部政策调控和内部风险控制均迫使银行对房贷进行必要的调整。” 2006年底，房地产贷款已接近4万亿元，约占金融机构各项贷款余额的20%。今年以来，房贷在银行新增贷款中的比重更高，但同时，房产贷款坏账率也由去年年底的3%上升至5%。 目前，大部分银行都将发展房贷放在被视为“风险很小”的个人住房按揭贷款上。但这也并非全无风险，首先，在银行中长期贷款中，40%以上是房地产贷款，这就涉及到资金的流动性和期限匹配问题，是银行资产配置中的风险和隐患。 其次，由于住房按揭贷款已经明显进入了集中暴露期，2003年、2004年大规模发放的贷款不良率已集中出现。根据上海银监局的统计，去年年底，上海市个人住房按揭贷款不良率还只有0.1%左右，而目前已上升至0.9%，逼近1%的预警红线。 而房价的居高不下和央行连续加息，一方面使得房贷业务在下半年的增量会有所回落;另一方面利率持续上升将恶化消费者的还贷能力，住房按揭贷款违约率可能由此上升，房贷不良率突破1%只是时间早晚问题。 在此背景下，银行抗风险的能力再度引起监管部门的密切关注。不久前，银监会发出紧急通知，要求各银行对房地产贷款展开风险自查，特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。这在银行业界还是首次，被认为是管理层准备提高住房按揭贷款首付比例的信号。 但目前，各商业银行对房贷风险的看法并不相同，而分歧的根本则在于缺乏系统的数据和历史经验，来准确评估面临的风险压力。 上述农行房贷处人士说:“一旦房地产产业链条中任何一个环节出了问题，都可能对银行的经营造成致命一击，如果房价急剧下跌，银行以前从房地产行业获得的收益将会全部丧失殆尽。” 房贷资金违规入市? 目前，银行对房贷风险的防范，主要集中在房贷创新业务。 去年，深发展(000001)推出的循环贷业务被认为是成功的业务创新典型，它是客户将自己的住房作为抵押物，循环向银行申请贷款，无论是已经还完房贷的住房，还是正在偿还房贷的住房，都可以用来申请循环贷。 但是由于今年股市和房市比较火，不少客户办理循环贷后，把资金用来炒房或挪用炒股，一旦股市或房价下跌，客户将难以偿还贷款，致使银行遭受损失。而且，在评估房产价格时，还存在虚估房价从套取银行信贷资金的风险。 近期，招商银行(600036)与民生银行(600016)分别推出了“随借随还”与“按揭开放账户”业务，初衷均是通过大大简化申请贷款的手续和方便还取款，让客户将房产作为融资工具，增加银行的房贷发放量。 但是，由于具体贷款资金流向无法监测，上述新业务都被认为存在“贷款炒股”的可能。银监会最近多次要求银行加强对贷款流向的监管，并且严禁银行信贷资金违规进入股市，对银行开展新业务已经产生了负面的影响。 据了解，随着管理层对银行信贷业务加大了监控力度，民生、招行等银行已开始悄然收紧住房循环贷业务，客户办理循环贷不再像以前那么容易了。一些银行对办理循环贷的客户已提高了要求，主要针对优质客户，并且还要求客户在申请贷款时要提供真实的贷款用途证明，否则就不给贷款。 民生银行人士透露，现在银行每个月都要查循环贷客户的资金用途和流向，一旦发现客户挪作它用，就关掉客户的循环贷，并收回资金，而在以前银行只要求客户承诺不违规使用贷款就行。 同时，由于上半年信贷增速过快，引起了管理层的担忧，目前各银行已按要求压缩信贷规模。因此，像住房循环贷这类非标准贷款产品首当其冲受到冲击，银行可用于循环贷的资金额度已经有所减少。 银行内部对监管层一味收缩房贷的做法颇有微词，一方面，银行内部有具体的业务、利润考核指标;另一方面，监管部门又给房贷业务层层设立了“紧箍咒”，动不动就是违规，无法开展新的业务。 而对于把银行创新业务指责为鼓励资金违规入市的说法，上述民生银行人士表示，个人将自己的动产、不动产等金融资产整体进行理财升值管理，这正是国外先进的个人财富管理的做法。同时，禁止个人贷款炒股，银行在实际操作中也存在困难，虚假消费、支付转移等办法都可以轻松将钱转入股市。 中小银行压力陡增 按照银监会的要求，下半年金融机构的新增贷款速度要控制在全年15%以内。信贷收缩对大银行与中小银行的影响不尽相同，中小银行受到的冲击更大。 据悉，由于大型商业银行在房贷市场上的存量、增量巨大，目前监管层对其信贷控制严格。一家大型银行上月底便通知各大地产中介，暂不受理所有房贷的审批、赎楼以及放款，原因就在于该行7月份贷款额度已经就用完。 而随着循环贷等创新业务的受阻，中小银行即使能继续开展此种业务，力度肯定不会超过上半年。而且，随着存款准备金的不断上调，中小银行可进行的房贷总量不大。 更重要的是，如果银行提高房贷首付比例，将会导致房贷业务数量和金额下降，加大银行风险。民生、招行人士都认为，若提高购房首付，对银行来说挑战较大，因为房贷业务缩小，就必须有更畅通的投资渠道，寻找低风险的投资领域，才能避免资金积压。 今年前5个月，兴业银行(601166)的贷款增长率平均为29%，信贷增速位列各上市银行前茅，几乎是位列第二、第三名的民生、招行的一倍左右，利息收入的快速增长也成为其中报业绩大涨90%的主要原因。 国泰君安分析师伍永刚说，“现在银行绝大部分信贷就是针对房贷，房贷上半年对银行利润的贡献率至少在50%以上，兴业银行也基本是这种情况。” 不过，鉴于下半年国家极有可能对房地产业开始又一轮的调控，据兴业银行个人零售部的消息，现在该行已经在收紧房贷，调低了第二套房贷款的成数，第三套房基本已经不做了。 “下半年，银行的业绩增速减缓是必然的，根据近几年的规律，银行在下半年都会放缓贷款增速，如果严格执行银监会不超过15%的贷款增速，对于像兴业银行这样上半年贷款增速过快的银行来说，业绩影响是比较大的。”伍永刚分析。 他认为，一般而言，像工行、中行这样的大银行占有的行业资源也很大，上半年净利润增长50%,全年基本上能到40%，而像兴业银行这样的中小银行，上半年业绩增长90%是靠突击抢占信贷资源，而在下半年偏紧的信贷环境下，全年净利润增长率能达到60%至70%就相当不错了。
不过，由于宏观调控作用一般都有一个滞后过程，对房地产行业的调控预计要到11月份才能影响到银行，也就是说银行业绩的高速增长还会持续到第三季度甚至11月份。
