爱华网文/加里贝克尔
次级房贷市场让成千上万渴望拥有自己房子的家庭美梦成真。这一市场崩溃是谁也不愿看到的局面
过去几个星期里，在美国房产市场上，丧失抵押品赎回权的家庭数量创下了新纪录，抵押贷款延期还款比率上升，新建住房数也进一步下降。 次级房贷市场上的抵押贷款违约率尤其高，而这些贷款的对象是那些信用记录较差、收入低或收入流不稳定的借款者。五年来，低利率使得这种贷款的可获得性大大增加了。许多贷款者在对高回报的追求中，把业务投向了被他们长期忽视的次级房贷市场。 另一方面，快速上涨的房价（从好的方面说，这本身就是低利率的结果）给了贷款者信心——即便出现了违约和抵押品赎回权丧失，高房价也能够弥补他们的损失。此外，将抵押贷款打包，以及将其和其他资产组合起来，从而降低资产组合整体风险的创新方式的出现，都降低了贷款者在次级房贷市场上的风险。 国会议员们正在呼吁更为严格的次级房贷标准，要求对这种贷款的利率进行更严密的监控。但是，我们应该看到，次级房贷市场使一些收入较低的群体获得了他们无法在普通房贷市场上获得的住房所有权。次级房贷市场在房市大热的时候，并没有像最近这样饱受非议，这让我们回想起上世纪八九十年代对垃圾债券、低评级债券的批评。 未经市场考验的新企业往往没有足够的抵押物来达到商业银行严格的贷款标准。有了垃圾债券，企业可以通过向非银行投资者发行比传统债券利率高得多的债券来融资。有了这些债券，公司尽管没有多少有形资产，也可以为银行系统外的投资者提供足够高的风险回报。尽管垃圾债券被认为鼓励了过度的风险承担——作为融资来源竞争者的银行经常是这种言论的散布者，但这些债券不但生存了下来，还盛极一时，在美国之外的其他一些国家也是如此。此外，诸如CNN和MCI等企业正是通过垃圾债券度过了自己的早期发展阶段。 同样的逻辑，可以应用于那些信用历史差的家庭。他们之所以如此，是由于低下的、不确定的收入，糟糕的资源管理以及其他因素。如果只能以与普通市场上同样的低利率和贷款条件借款，这样的家庭不可能获得抵押贷款。正如那些缺乏抵押品的新公司，通过发行垃圾债券才得以在残酷的商业环境里存活下来一样，次级房贷市场让成千上万渴望拥有自己房子的家庭美梦成真。 不错，次级房贷市场上的违约率和过去相比上升了；更高的违约率已经迫使大约20家贷款者或倒闭，或寻找下家，或寻求新的融资。然而，延期还款和违约只是少数，而不是主流。 我们看到，今年一季度，次级房贷市场上抵押品赎回权丧失的数量比例从去年四季度的2％上升到2.4％，这个数字是五年来的新高。这一上升幅度的确很大，但到目前为止，至少绝大多数次级房贷并未出现违约。 很多人拿次级房贷市场的违约率与普通市场比较：普通房贷市场上的违约率现在也上升到了0.25％，虽然对于此类贷款而言已经比较高，但仅仅是次级市场的十分之一；此外，其违约率的上升幅度也远小于次级房贷市场。但毫不奇怪，在利率上升、市场低迷的情况下，低质量贷款更容易违约。这不仅在房产市场，在其他市场上也是成立的。 尽管很多非洲裔美国人和贫困家庭由于次级房贷的发展第一次成为房主，批评者仍然声称，他们中的很多都被贷款者的误导性介绍欺骗了。他们被误导签订了短期的可变利息贷款合同，这些贷款首付低，但月供高，实际利率水平高于他们的支付能力。 毫无疑问，过度热情或不谨慎的贷款者，有时确实会向经验不足的购房者错误地介绍还贷的困难性。然而，处心积虑误导那些明显缺乏还贷能力的家庭的行为并非主流，而只是个别现象。 我的这种判断并不是基于贷款者们的道德水准，而是因为延期还款和违约不但对借款者有害，也同样会伤害贷款者。当违约量增多时，房价上升幅度也急剧减缓——在很多地区，房价已经在下降了。这样，通过收回房子再将其卖出以补偿损失的方法，已经变得越来越难以实施。此外，在美国的一些州，如果房主宣布破产，收回房子就会非常困难。 大部分只在次级房贷市场中放贷的贷款者都处于财务危机中，其中很多都倒闭了。这一事实表明，贷款者和借款者在次级房贷市场的崩溃中一损俱损。如果美国经济不是一直保持着真实GDP的高增长和低失业率，那么利率的上升和房市繁荣期的终结将给他们带来更为严重的损失。总的来说，次级房贷市场崩溃是谁也不愿看到的局面。 作者加里贝克尔（GaryBecker）为美国芝加哥大学教授，1992年诺贝尔经济学奖得主
