爱华网丁琳 一向在上海办公的仲量联行亚太区董事陈立民，近来行程被安排得很满。这位1997年就来到上海从事房地产服务业的香港人向记者表示，接下来会是他到内地10年来出差最多的一段时间。 繁忙的出差源自于陈立民刚刚被任命为仲量联行在中国市场的“形象大使”——中国业务发展总监，公司要求他深入了解地产开发商、投资者等客户的需求，然后从公司调配资源提供相应的服务。这家老牌房地产服务商已经感觉到，内地地产业经历10年风雨，正在从野蛮生长的状态逐渐转变成一个有序发展的阶段，而自己必须跟上这个变化。 从潜规则到显规则 与中国房地产行业的“拐点”压力相反，这家跨国房地产服务和投资管理公司过去几年的业绩正在进入“井喷”期。仅仲量联行上海商业部，2007年的收入就比2003年增长了近10倍。内地员工也由5年前的100名专业人员，1000多名驻厦员工，扩张至目前的500名专业人员和4000名驻厦员工。
在某种意义上，仲量联行发展的生理周期与行业的状况往往是有所交错的。作为第一批进入中国的境外房地产服务及投资管理公司，在中国房地产行业“疯跑”年代，仲量联行很长时间都处于“艰苦奋斗”的状态。 1994年，中国房地产市场刚刚步入市场化的门槛之际，仲量联行首进中国，并在上海设立第一家分公司，如何让处于懵懂期的本土客户理解自己“是做什么的”，成为仲量联行首先遇到的一大难题。当年以低成本拿地为主要竞争焦点的地产界，没有人想到过需要它来提供服务。所以在之后的将近10年内，仲量联行的绝大多数客户还都是来自境外。而且，市场蛋糕太小，“300平方米的办公楼项目，就算是一个大单了。”陈立民回忆说。 1997年，随着亚洲金融危机的爆发，地产行业一度受到沉重的打击。在内地做了10年商业地产服务的陈立民，亲眼目睹了办公楼市场从1997年一路跌到了“谷底”，1999年上海黄金地段的甲级写字楼，租金不过0.2美元/平方米/天。特别是工业地产，由于大量外资企业在中国的投资缩减甚至撤出，可谓一片萧条，有几家专门做工业地产服务的欧洲公司，纷纷于2000年初撤出中国市场。在此期间，国内大部分住宅类房地产公司均生存困难。而以商业、工业及零售物业租售代理业务为主的仲量联行中国，也陷入了一段最为艰难的时期。 直到2002年，随着中国经济的快速增长和房地产的复苏，地产行业出现景气拐点，而经历过“熊市”的国内地产企业也开始逐渐发现服务商的价值，于是仲量联行在中国才有了更多的发展空间，由此，仲量联行的业务内容也在发生质的变化和调整。 比如商业地产，最初仲量联行的商业部基本以业主（开发商）服务为主，这是一种比较简单的模式，能在现场管理好租赁流程即可。2002年以后，众多跨国公司在中国大幅度扩张，商业地产市场的需求蓬勃生长，让仲量联行开始在内容更为细化和复杂的租户服务上投入更多的精力。 从2002年起，之前几乎被忽略的中国工业地产市场出现突飞猛进的发展，在过去两年中，仲量联行工业部一跃成为增长公司最快的业务部门：2007年上海分公司工业部完成了近160个项目，是2006年的近3倍，收入增长了近5倍，已占到仲量联行上海分公司业务收入的15%左右。而2005年的时候，工业地产才占到整个公司业务的不到5%。 仲量联行工业地产业务增长在去年出现的“爆发”，与当年发生的一个重要事件密切相关：2007年1月1日，工业用地被正式列入“招拍挂”中，并逐渐成为市场化土地出让中的主角。工业用地批租程序的日益规范化，为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件。而在前些年，虽然工业地产的需求持续增长，但由于此前工业用地协议转让等非市场化因素过多，像跨国工业地产巨头普洛斯，虽然2003年进入了中国市场，但在相当长的一段时间内处于观望状态。 在此之前，住宅和办公楼也经历了相应的市场化进程。而这一系列调整，表明房地产市场“原生态”时的诸多“潜规则”，正逐渐被政府部门用明确的“显规则”所替代。 随着工业地产市场的日益成熟和多样化，仲量联行在这个方面的高附加值服务终于有了用武之地，其工业部的主要业务，已经由10年前的仅仅协助一些外资企业在国内寻找办公或者生产所需的房地产咨询和选址服务，转变为如今的为房地产开发商或者工业园区客户做策划定位等。 从勇气到管理 与十年前相比，仲量联行的客户结构正在发生重大的变化。据介绍，目前商业部的开发商客户中，本土开发商已占大约1/3的比例，而在2005年之前，这类客户还几乎没有。“从宏观调控开始，本土住宅开发商已开始思考做长久性战略的可能性。”陈立民表示，这几年有不少本土开发商找他们做顾问，因为过去大家都是摸着石头过河，可能敢于冒进的反倒创造了游戏规则，可以赚大钱，而现在，游戏规则正越来越清楚，原来赚的是风险钱，以后赚的是经营钱、技术钱——当市场走向规范时，仲量联行所提供服务的价值也就体现出来了。 较早开始与仲量联行合作的是中国房地产行业的龙头——万科。两年前，作为住宅开发商的万科开始了与仲量联行在商业地产上的合作。而绿地集团，于去年年底竞得去年上海出让的市中心最大商业地块——建筑面积20多万平方米的卢湾地块。此前绿地虽然对商业地产也有涉足，但均为小规模，这次则显示出绿地在商业地产上的决心。 可以看到，这几年国家政策对商品房开发的限制越来越多，那些逐渐完成原始积累的开发商需要寻找新的利润增长点。而眼下，大批本土住宅开发商都在向商业地产的转型上加大了力度。而这与市场环境的变化以及企业的成长密切相关。 在过去的10年，中国房地产行业的发展可以分为两个阶段，第一个阶段更多的是尝试和摸索，而谁有政策灵敏度，敢于去大手笔做的，就能成为赢家；第二个阶段从2005年宏观调控开始，随着市场的逐步成熟和规范，开发商需要改变原来的短期、粗放型经营模式，比如从纯粹的滚动开发，转为滚动开发加长期持有，经营获利的模式，其中重要的一块，就是商业地产的经营管理。 对仲量联行等提供长期经营服务的公司来说，这显然是一个绝好的市场空间。作为持有型商业物业领域的“新学生”，住宅起家的开发商需要有专业的机构予以支持和服务，才能够做一个长远的规划。而随着商业地产也被纳入宏观调控的视野，一些本土企业开始将目光瞄向了工业地产。 仲量联行工业部总监单维其表示，其工业地产客户正越来越多样化，最初外资企业占到90%以上，如今包括本土企业、开发商等在内，几种客户的比例已经差不多了。近年来，包括复地、绿地、合生创展等，越来越多的本土大型开发商开始介入工业地产开发。今年3月，北京万通实业股份有限公司董事长冯仑也表示，万通不久将进入工业地产，并“可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。” 本土大型开发商的算盘打得很清楚：工业用地资源的稀缺，将促使工业用地价格的上涨，特别是持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。调查数据显示，工业地产泡沫比较少，是最适合长期持有的地产种类，一般项目年投资回报率大约8%，好的项目能达到9%，甚至高达17%。 工业地产的专业度相对较高，对仲量联行的市场机会不言而喻。陈立民估计，大概再过一两年，本土开发商即可占到其开发商客户比例的50%左右。因为最近，仲量联行接到的本土开发商项目已经明显比境外客户多出许多。“可以预见的一个趋势是，在商业、工业地产等领域，本土开发商所占的份额会越来越大。” 而国内地产企业开始从好做的住宅向难做的商业、工业地产迈进，也侧面说明了无论是主观意愿还是被迫，地产业已经从靠勇气和资金决胜的生意，变成“技术含量”更高的生意了。 这种趋势也让很多地产企业如今看待问题的角度、企业内部机制等方面在发生明显变化。在中国的房地产企业发展初期，领导者影响巨大，往往是“一言堂”，比如万科、绿地都曾有过这样的阶段，而随着企业的壮大，需要一个给予充分授权的团队，这个变化带来的一个结果就是决定会更理性，要求一些实证材料来支持论点。而仲量联行正好可以为其提供数据和分析方式，进而提供相关的服务。 仲量联行认为这个对自己利好的进程还会进一步加快，因为自2004年起中国房地产市场陆续出现资本型机构投资者，他们不熟悉房地产，需要第三方来帮助监督以及技术经营。由此也反映出地产行业环境向有序变化的趋势，理由很简单，一个规范的、有序竞争的环境是资本型机构投资者进入这个行业的前提条件。 与此同时，市场的蛋糕正变得越来越大。随着2005年前后，包括大型地产公司在内的仲量联行的诸多客户开始大规模向二线乃至三线城市发展，仲量联行也看到了新一轮拓展机遇的到来，“也许用不了多久，我们在内地的分公司就会达到几十个。”陈立民说，“非常肯定，二线城市正在提供与14年前上海所给予我们的一模一样的机会。”
