爱华网住房抵押危机令投资者心惊胆寒——即使在租金居高不下、工作机会增势强劲的城市也是如此
丹8226;法苏洛整天都在为商用房地产投资者分析数据，但这位RealCapitalAnalytics公司的研究主管还是不明白为什么其个人投资组合中的AvalonBayCommonalities公司股票一直不见起色。
这是一家房地产信托投资公司，拥有波士顿、纽约和旧金山等海滨城市里的5.1万个公寓，这些城市里的租金很高，新建住宅却寥寥无几。但2007年该公司股票却下滑了27%。法苏洛说：“这都是些很有价值的资产。应该有人告诉华尔街。”许多人都以为，住宅市场的降温对公寓所有者来说应该是好事。自有住宅数量的减少似乎应该会使更多的人转向租房。看一下公寓租赁领域上市公司的表现，你就会知道事实并非如此。
美国全国房地产信托投资协会（NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts）的资料表明，2007年，公寓信托投资公司的股价平均下跌了27%。原因就是：随着发放房贷的银行提高了审查标准，市场对各种房地产的需求都有所下降。对于公寓住宅，还有另外一个令人忧虑的因素，那就是人们对美国经济将陷入衰退的担心。在上一次的经济衰退中，公寓信托投资公司是表现最差的股票种类之一。随着就业市场的再次降温，人们进行搬迁或将住房置换为更宽敞公寓的意愿也随之降低，公寓空置率有可能温和上升。地段是金许多公寓信托投资公司都受到了冲击，但仍有些人能够从中看到有价值的投资机会。戴维8226;拜尔德在研究机构SperryVanNess负责跟踪调查家庭住宅市场，他指出，房地产信托投资公司发放的红利平均为5%，这些股票的基本面仍然很好。据他预计，2008年租金水平将上升3.5%。这比过去两年业主所享受到的5%的年增长幅度要低，但仍然非常强劲。此外，新建住宅也不太可能超过目前每年大约20万栋的增长水平。在房地产市场，地段永远都是关键要素。 投资公司GreenStreetAdvisors的迈克尔8226;科比建议投资者避开位于凤凰城、圣地亚哥等城市的公寓信托投资公司，因为这里的住宅和公寓无人问津，只能用来出租，形成了大量的“影子供应”。科比所在的公司也十分推崇法苏洛所持有的股票——位于弗吉尼亚州亚历山德里亚的AvalonBay公司，因为它在需求旺盛而供应紧缺的城市里拥有大量住宅。科比认为，AvalonBay的收入和利润将在未来两年内年均增长4%，超过业内平均水平。除了地段外，瑞银集团的分析师亚历山大8226;戈德法布认为良好的管理也能创造价值。比如，位于加利福尼亚州帕洛阿尔托的EssexPropertyTrust对加利福尼亚以及海滨城市西雅图的老建筑进行了修缮。此外还有位于纽约州罗切斯特的HomeProperties公司，其资产集中在东北部地区，那里屈指可数的供应以及活跃的就业市场都会使租金一路攀升。HomeProperties公司最近开始要求租户来支付水电费，这能够使公司免受不断高涨的能源价格的影响。2007年前9个月，公司利润上升了6.7%，租金收入上升了4.9%，但股价却下降了26%。 戈德法布说：“如果你认为经济增速将放缓的话，公寓租赁应该是一个持续表现出众的投资领域。”此外，他认为丹佛的ApartmentInvestment&Management公司也是一个不错的选择。这是一家国有运营商，拥有超过20.6万套公寓。公司还专注于老建筑的重新开发，2007年其股价下跌了34%，它正是“价值投资者所追寻的目标”。 作者：克里斯托弗8226;帕尔默里（ChristopherPalmeri） 翻译：一鸣
