爱华网涨！不停地涨！这是近几年来房地产价格的表现。对此人们承受越来越大的压力，被评为“新三座大山”之一。政府这两年来不断推出对房地产进行调控的政策，专家学者、政府官员也不断提出各自的观点，大多数人对地方政府与房地产商联手推高房价、房地产开发商存在暴利但却是“税收侏儒”的抨击。而春节前后，时寒冰、潘石屹、任志强三人在网上爆发“PK”，吸引了数百万民众的目光。“PK”的焦点是：到底是谁在忽悠房价？
PK全过程回放
2月12日，《财经时报》发表潘石屹《七大因素影响2007年房价走势》一文，指出房价上涨的主要原因是土地供应不足、市场需求量增加。2月15日，时寒冰在《上海证券报》发表《潘石屹竟然如此忽悠房价》一文，说潘石屹用“土地出让面积”和“销售面积”的数据玩了一个“障眼法”。 当天，潘写信给时寒冰，指出“政府出让土地时都是按照建筑面积出让的，而不是按照土地的占地面积出让”，提供相关数据资料的网址，最后希望该报“能尽快地更正这一错误，以免你们的报道在社会中造成概念的混乱和不良影响”。 2月16日，《上海证券报》再发时的《回潘石屹先生信：忽悠不忽悠看数据》一文，对“土地面积”和“规划建筑面积”及其数据做一番“解释”，仍然坚持其前面“忽悠”的观点。潘再去信给时，与其进行争论。 2月17日（大年三十），时在博客上撰文，除了继续在数据上辩论外，也增加了如“开发商囤积土地”、“房地产企业刻意隐瞒的利润”的指责。2月18日（春节）深夜，更是写下了近万字的《三致潘石屹先生：我帮您揭下“画皮”》，摘录和引用大量的文字、数据资料，继续指责房地产商。2月24日，时在自己博客上写下《把愤怒写在脸上：呼吁一年不买房》。2月16日，任志强在博客上登出《我替小潘说两句》，从专业的角度提供数据和分析，指时是“无知而形成的愤怒”，将争论再推上高峰。随后，任志强又陆续在博客上登出《请时先生对民众认个错》和《疯狂的逻辑》。指出“准备不再与已经失去了理性的时先生对话了，和这种丧失了良知与理智的人又还有什么问题可以讨论和研究的呢！”PK至此告一段落。但余音仍未散去...... 真正有条件囤积土地的还是地方政府 时寒冰认为，开发商囤积土地造成市场供不应求是当前房价高涨的主要原因。对此，任志强在《我替小潘说几句》一文中用数据进行了反驳。根据手头掌握的资料，笔者认为真正有条件囤积土地的还是地方政府，目前房地产供不应求的现象主要是政府造成的。 宪法中明确规定城市土地是国有的，可以无偿划拨或有偿使用。在1995年《房地产法》出台之前，国有土地基本是无偿划拨使用。《房地产法》出台后，土地具备条件的必须采用招标或拍卖供给，但一直没有实行或少数实行，基本是协议出让，在“协议”过程中存在大量官商勾结的腐败现象发生。 2002年7月1起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，以防止土地交易中的腐败。但正如任志强所指出的，“给了地方政府明确的授权，土地供给制度的所有权利集中于土地管理部门，使土地管理部门是规则的制定者、游戏规则的监管者、规则的处罚者、规则的裁定者、又是规则的执行者与被管理者，既是市场的建立者、管理者，又是市场的运行与经营主体”。土地供给依然存在严重问题。 上海市决策咨询研究重大课题《上海土地储备发展研究》认为，签订土地使用权出让合同的行为其本质上是经营土地的活动，关键是在一个公开的平台上进行交易，储备土地出让可由土地专营机构充当国有土地所有权的代表来进行，有利于更好地掌握出让时机、规避风险和取得合适的出让价格。储备地块出让所得的价款中，属于土地使用权出让金的部分，由受让人支付给土地管理部门；属于土地前期开发费用的部分，由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费后，纳入土地储备专项资金。土地储备专项资金的设立、使用和管理办法，由市财政局会同市房地资源局另行规定。 由此不难看出，政府垄断土地的一级市场，而且“新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择”。最重要的是，由于土地储备专营机构能够“更好地掌握出让时机”和“取得合适的出让价格”，可以控制土地供应量，人为造土地成供不应求，并随时可以抬高土地出让价格而稳赚不赔。而对于从政府手头上取得土地的开发商，则规定两年不开发由政府依法收回。如果开发商长期囤积土地而政府不去“没收”，那么责任还是在政府身上。如果开发商人为延长开发周期，待土地（房价）上涨再出售，也能从侧面证明市场存在供不应求的现象。如果政府土地供应充足价格降低或不变，开发商不会愚蠢到人为延长开发周期而不考虑资金成本（贷款利息）的损失、失去当期的利润。 谁垄断信息资源混淆视听？ 时寒冰认为开发商一直“忽悠”数据，“借助垄断的信息资源混淆视听”。其实真正应该指责的，是政府“双面人”角色。 仍以上海为例。在上海房地产前50强中，有60%与“国资”有渊源，而前10强中则有7家。50强名单背后的隐形冠军——上海地产集团，则于2003年，由上海市国资委划拨三大房地产公司——中星、上海闵虹(集团)有限公司和上海房地(集团)公司，授权其经营。 上海地产集团-上海市土地储备中心的网站上指出：“上海地产集团与上海市土地储备中心两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。”其主要任务是：“建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的宏观调控能力，改进土地供应方式，保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施。通过市场运作机制，进行土地开发，实现土地增值，确保土地出让中的政府收益。” 而据媒体报道，“上海目前不少区县也无师自通，纷纷成立类似于地产集团的土地储备公司，这些公司与区县所属的红顶开发商也同样存在着错综复杂的股权和担保关系”。这些国有独资或控股参股的公司成为披着市场化“外衣”、却有着深厚的政府背景和丰富的政府资源的“新红顶商人”。“两块牌子、两个独立法人、一套班子管理”，政府土地储备中心与房地产开发企业一体化，使其既控制着土地一级市场来源，又直接参与房产开发销售获利，获取双重收益。根据相关报道，上海有70多亿元的国有资金（包括社保基金）从委托贷款渠道进入了上海的房地产市场。 试想一下，众多而分散的开发商所各自掌握的信息，怎能比得上掌握整个包括土地出让及用途、建筑密度和建筑面积审批的城市规划的政府呢？存在众多而分散的、市场化经营的开发商，又怎能垄断信息资源来混淆视听呢？更何况存在有双面角色的地方政府相关房地产企业。在“两个独立法人、一套班子管理运作”下，其国有全资、控股或参股房地产开发企业则可以优先取得开发土地。 另外，如果我们要强调将非市场化的住房保障作为政府提供的公共福利，却为什么又去指责市场化经营的开发商呢？而为什么政府就可以既控制着土地一级市场来源获取收益之后，又再直接参与房产开发销售获利呢？任志强几年前就说过：香港是唯一一个主要依靠土地收入进行二次分配的转移支付和维护公共财政的地区，因此其从公民手中掠夺的财富仍将重新返还给民众。而我国是靠除土地出让金之外的大量税收实现二次分配的转移支付的。在与“不法”商人争夺土地利润分配的过程中，政府实际是将最终的结果转嫁到了消费者身上。 政府的土地收入要征税吗？ 实际上，真正的利润大头被截留，成为地方政府的财政收入。如现行的上海市土地出让金管理办法规定：全市范围内所有出让土地均以其出让土地使用权收入总额（含各种出让形式的收入）的30%为土地出让金收入，70%为前期开发成本。在30%的土地出让金收入中，5%作为中央建设用地有偿使用费上缴中央，2%作为业务费留市房地局，剩余部分在市区两级政府按五五分成。 但出让土地使用权收入总额的70%并非全部是前期开发成本，如每亩使用权收入100万元，前期开发成本可能为70万；但每亩出让金500万，而前期开发成本一样，土地储备机构就得350万，纯收益就是280万。 另外，土地储备中心对土地整理、开发、储备环节要完成的目标是将“生地”变“熟地”，需要投入资金，但却可以将储备土地人为地高价转让给其国有全资、控股房地产开发企业，虽然这些房地产开发企业因土地成本增大而利润就被压缩（上交税收就减少），但表面上还是用国家的钱买国家的地，“左袋转右袋”。然而，政府部门所得的土地收益就“截留”到地方政府的预算外财政收入之中，是利用自身权力资源和国有资金谋取地方利益。 如假设正常出让土地使用权收入总额为50亿，前期真正的开发成本35亿，而房地产企业投入开发销售后利润为51亿；地方政府人为抬高“地价”后土地使用权出让收入总额100亿，房地产企业利润就变为1亿（这里还是假设房价仍然不变的前提下）。那么，包括企业所得税在内的地方财政收入就由30.08亿变为60.33亿，增加了30.25亿。而地方土地出让收益不属于预算内财政收入，那么预算外财政收入增加了46.75亿，成为游离于财政收支监管体系内外的地方收入。 “两个独立法人、一套班子管理运作”就可以“名正言顺”地“倒账”，账目甚至可以天衣无缝。而那些国有控股参股企业中的非国有股份，只会出现与政府如何“分账”问题，获利最大的还是政府。对于土地出让给非国有的房地产企业，由于国有成分企业可以在招拍卖中“高价”举牌抬高了土地价格，打压了非国有房地产企业的利润，造成上交所得税的税收减少，也就与国有成分企业一道，制造出房地产企业“税收侏儒”的表象，毕竟，政府抬高“地价”后所得的“利润”即预算外财政收入是不用征税的。不断人为抬高土地价格，土地成本的上升必然导致房产价格的不断上涨。 所以，时寒冰及相关观点对开发商推高房价存在暴利的指责也是片面的，因为推高房价的起因是从土地获取暴利而又不用纳税的是地方政府。对于土地出让金属于地方政府预算外的收入及其支出，一直游离于监管体系外而非处于“阳光”之下，地方政府不会主动披露相关信息，造成了房地产统计数据的失真，导致中央调控政策的失效。这也是对指责开发商“垄断的信息资源混淆视听、拉抬房价”的反证。 因此，房地产问题的根源是现有约束与激励体制不合理。对此，我们可以发泄不满，但更应该理性分析。不能“只反贪官”（仅指责房地产开发商）、“不反皇帝”（体制根源）！ 参见范利祥：《上海地产50强：60%“国资”渊源》，《21世纪经济报道》，2006-10-31。
