爱华网多个楼盘质量问题频现 被冠“年内表现最差内房股” 虽然内地楼市去年下半年有回暖迹象，品牌房企纷纷跑量完成全年业绩，但作为年度第一家公布全年业绩的内地房企，恒盛地产控股有限公司(00845.HK,以下简称“恒盛地产”)去年实现房地产销售109.3亿元，同比减少18%，较其130亿元的销售目标仍差16%，成为2012年少数没有完成目标任务的房企之一。 过去一年，恒盛地产销售一直低迷，由于资金链紧绷，加之受集团主席张志熔卷入中海油收购加拿大油公司的内幕交易案等负面消息的影响，恒盛地产一直被机构所诟病，并被冠以“年内表现最差内房股”。 恒盛地产2012年度的净利润仅为10.8亿元，大幅减少51.2%。尽管寄希望于2013年推出市场的21个项目，但在一些销售业绩尚佳的区域出现的“质量”问题为其品牌蒙上了阴影，新推出的楼盘销售是否会受到冲击，现在还无法得知。 多地楼盘频现质量问题 日前，正陆续开始交房的合肥恒盛皇家花园和合肥恒盛豪庭的业主们却对拿到手的房子表示“寒心”。 “我买的是恒盛皇家花园7号楼的房子，本来准备在2012年12月底拿到房后就开始装修，却等来延迟交房通知。又等了半个多月，终于等来交房通知了，到现场验房时，却让我大失所望，除了墙面有大小40多处空鼓外，北面房间竟然还有严重的渗水现象，其他小的问题也比比皆是。现场办理交房工作人员承诺在一周内予以解决完毕，但自验房到现在半个多月的时间以来，虽有几名工作人员到现场查看，但都以各种理由拖延不予解决，导致我无法安排装修人员进场装修。”业主王先生愤怒地向时代周报记者表示。 合肥丁渤验房监理公司的一份关于合肥恒盛皇家花园的验房记录显示：“厨房南墙2处开裂、西墙2处开裂、北墙3处空鼓、烟道止回阀闭合不严密、未安装安防措施；餐厅东墙3处空鼓、南梁侧1处空鼓北梁侧2处空鼓；客厅东墙1处空鼓、南梁侧1处空鼓、西墙1处空鼓，1处开裂；主卧南墙1处开裂、飘窗台面1处开裂、北次卧东墙2处空鼓、西墙3处空鼓、北墙1处空鼓、南次卧南墙3处空鼓、1处开裂，西墙3处空鼓、地面1处空鼓、飘窗台面1处开裂、过道北墙1处空鼓；阳台顶棚1处渗水痕迹。” 时代周报记者在合肥恒盛皇家花园现场走访时发现，正如业主所诉，大面积空鼓、渗水的现象普遍存在。 无独有偶，合肥恒盛豪庭一期交房时就曾发生由于设计缺陷，B1、B2、B3、B6幢楼中的9层、21层均存在中间户的朝南卧室、南阳台外有外立面的装饰线条顶部高于卧室窗户，在外墙与线条之间形成一个凹槽，导致雨水加倍侵蚀，引起外墙大面积受潮发霉，南阳台成为雨水蓄积池。 原本应于2012年12月底交房的合肥恒盛豪庭二期也推迟了交房，今年2月25日，合肥恒盛豪庭迎来一批交房的业主。 让业主陈先生非常吃惊的是，“地面严重起砂，门都晃动，进户栏杆是软的。小区里的树木很多被拔了，改成停车位，绿化率降低了，改规划也没有通知我们业主，而且停车位本身就非常挤，如果车辆停满连门都打不开。电动车库的入库车道也少见，三个90度弯，每个弯估计还没2.5米长，而且是斜坡道，雪天根本无法出行。据说其他有些业主家的采光也达不到要求。” “这叫豪庭么，我看是陋室。”一位业主向时代周报记者表示。 合肥丁渤验房监理公司负责人王洪强告诉时代周报记者：“我们帮恒盛皇家花园和恒盛豪庭的许多业主都验过房，目前正在交房的一些业主也委托我们验房。空鼓开裂等属于瑕疵性问题，但是出现这么多，肯定就是施工质量问题了。” 而今年1月份，江苏南通恒盛豪庭也曾被媒体曝光出现漏水、空鼓和裂缝等问题。南通市建设工程质量监督站曾在2011年7月22日发布了南通市2011年二季度工程质量通报，通报恒盛豪庭A、B、K车库工程被列入施工质量较差工程。同年10月13日发布的三季度工程质量通报显示，恒盛豪庭9、11号楼被列入施工质量较差工程。 对此，恒盛地产相关人士向时代周报记者表示，可能交房的过程中会出现一些问题，但恒盛地产会进行维修，确保交付以后的房子不会有问题。“这些不会影响恒盛地产未来的销售。” 现金33亿短期债务61亿 2012年，恒盛地产旗下确认销售收入的有18个项目，其中一线城市北京、上海7个项目的合计销售收入占19.9%，二、三线城市天津、无锡、合肥、沈阳、哈尔滨、长春和南通的11个项目的合计销售收入占80.1%。按已出售及交付楼面面积而言，5%来自于上海项目，48%来自于长三角（不包括上海）的项目，1.3%来自于环渤海地区项目，45.7%来自于东北地区的项目。 此前，恒盛地产曾于业绩预警中指出，综合纯利下降主要由于集团部分项目配套工程的延误，以及交付项目的组合变动所致。 原本上海尚海湾6栋、上海宝山高境项目及合肥坝上街项目计划在2012年推出，3个项目总货值30亿-40亿元，但始终迟迟没有面市，这也是导致恒盛2012年业绩没有完成的重要原因之一。 今年，上海尚海湾、上海恒盛豪庭、合肥坝上街和南京金陵湾4个项目将作为恒盛地产2013年开发布局的重要着力点，华东区域在集团中的地位乃重中之重。以合肥市场为例，恒盛地产一共有3个项目，2012年恒盛合肥皇家花园整体去化率达到85%，销售7.8亿元，合肥恒盛豪庭销售5.6亿元，今年合肥恒盛皇家花园可售面积为8.5万平方米，原本去年打算推出的合肥坝上街项目有近10亿元的货值，今年该项目可售面积达16.6万平方米。 但是，合肥资深房地产专家郭红兵告诉时代周报记者：“恒盛地产在合肥项目的速度都偏慢。坝上街拿地很久没有开发，这个项目是两块地，中间由一个城市主干道分开，一边地拆迁有个钉子户拆不了，但另外一边净地也始终没有动。可能是资金支持跟不上。因为如果启动的话，必须从商业开始做，但商业短期回报不会有，尤其是大型商业，自持可能性比较大，但这部分集团给的资金支持不够的话，单靠在合肥卖住宅积累的资金难以开发。” 对此，恒盛地产相关人士向时代周报记者坚称，坝上街项目去年没有推出的原因与资金无关，主要是项目销售策略变动。 据时代周报记者调查，合肥恒盛豪庭和合肥恒盛皇家花园原本应于2012年底交房的房源均向业主发放了延期交房通知书，“虽工程各主体均已完工，但由于今年合肥市首次实施联合竣工验收程序，各项申报手续及流程均较往年延迟”，为此，恒盛地产还需向业主支付违约金。
“延期交房可能是资金的问题，后期建安没跟上。恒盛地产在全国开发，资金调配比较方便，从内部可能会算一个成本回报，如果算成本，觉得合肥项目可以拖一拖，那么可能就采取延期策略。”合肥一位房地产业内人士如是说。 据财报显示，恒盛地产2012年的净负债率为68.9%，但短期债务仍是一个问题。截至2012年底，恒盛手中现金33亿元，其中23亿元为受限制现金，但一年内到期的债务为61亿元，1-2年到期的债务为64亿元。据招银国际分析，2013年，恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出预计为9亿元与55亿元。 大幅减价售楼求生 事实上，为了求生，恒盛地产2012年一直采取大幅减价售楼策略，2012年11月15日，恒盛地产在南通的项目推出了“0首付，总价减10万元”的活动，11月底、12月初，恒盛上海的恒盛尚海湾豪庭售出43套房源，成交均价仅为33960元/平方米，而网上房地产数据显示这一批房源预售证登记时最低报价为55600元/平方米。 降价策略导致恒盛地产2012年营业额和净利润分别下降 12.5%至 83.8 亿元和下降51.2%至10.82 亿元。虽然交付总建筑面积增加3.0%至104万平方米，不过因为大部分项目都是来自二、三线城市，确认收入的均价下跌15.0%至8040元/平方米，而且毛利率由2011年的39.6%收窄至2012年的22.9%。 3月4日，恒盛地产发布公告称，公司已向香港联合交易所优先公司申请批准将其以发债方式，仅向专业投资者发行于2018年到期本金额为2.5亿美元，年利率为13.25%的优先票据上市及买卖，所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。对此，评级机构标准普尔给予优先美元票据「B-」评级，反映了公司流动性不足，资本结构薄弱及执行能力较弱。 与此同时，由于财务压力加大，恒盛地产在2012年没有一块土地进账。恒盛地产在财报中表示，截至2012年12月31日，集团土地储备总量为规划建筑面积1618万平方米，足够未来5年以上开发所需，集团会继续执行审慎拿地的投资策略。由于恒盛地产管理层对前景谨慎，2013年销售目标仅与2012年业绩持平，销售目标为110亿元。
