爱华网* 流动性转折将带动地产业转折* 央企背景地产公司能从容应对* 未上市、囤地的开发商面临危机
作者：王琦
2007年，中国的房地产行业实现了最快速的发展。2008年，中国经济总体增长态势不变，金融市场逐步开放，居民可支配收入高速增长，房地产龙头企业完成上市的飞跃，这些有利因素都在一定程度上保证了：2008年房地产行业将与中国经济一样，增速放缓，但仍保持向上。 惟一不确定的因素是政策。从2003年开始的对房地产行业的宏观调控曾经很长时间被视作“空调”，越调控房价越飞涨。2007年，这种情况发生了根本性的转变，9月底出台的对第二套房的各种贷款政策似乎成了压倒房地产市场的最后一根稻草。此后，高烧的珠三角房价回落，上海、北京楼市成交量萎缩。2008年如果按照市场预期推出物业税，将在多大程度上再次震荡楼市还未可知。 对于被老百姓广泛期待的“楼市拐点”，华高莱斯副总裁公衍奎提出这样的看法：“2008年房地产市场最大的不确定性，主要是在金融环境的不确定性。房价，甚至整个房地产行业的问题已经不能用供需基本面的状况解释。宏观经济，尤其是金融环境的变化已成为观察房地产市场的最重要因素。看房地产市场的转折点，应该关注流动性转折点。” 囤地危险现金为王 “会有30%的房地产企业离开市场。”安邦地产分析师苏晶的预测，是对房地产马太效应的诠释。据苏晶在部分区域的调查，几乎有50%的房地产企业已经无地可开发，离开市场不过是迟早的事情。 业内专家普遍认为，要跑赢2008，房地产企业必须扭转2007年“多囤地、少囤钱”的策略，转向现金为王。“2007年我们最看好碧桂园，因为碧桂园最核心的价值在于它的土地储备。但从2008年看，这可能是它最大的风险。”五合智库总经理邹毅说。 大企业如果出现宏观判断的失误，同样将面对如2006年顺驰一样的失败。在现在排名靠前的大型房地产企业中，世邦魏理士覃晓梅看好央企背景的房地产公司，如华润置地、中粮地产及远洋地产等。“他们对政策的变化敏感，从集团层面可以向其它行业调整。这都将带领他们走出宏观调控的威胁。民营企业所面对的风险仍然很高。”与此同时，与政府之间的良好关系仍旧被视作房地产企业中长期的优势。政府和地产商之间互生互存的关系，还会长期维持下去。
2007年上市的企业都安全了，还没有上市的企业有点危险，总也上不了市的企业迟早会退出房地产企业的第一梯队。2006年、2007年房地产企业的上市热潮使很多企业一跃龙门，不过，上市并不是“丹书铁券”，很多房地产企业的商业模式还需要通过进一步的印证。贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为：比如碧桂园的“造城模式”，SOHO中国的“商业地产贩售模式”，都需要在更长的时间段内验证其可复制性。 龙湖地产是最近一年被业内反复提及的“明日之星”，只是前世今生都很难被外人看清。或许2008年的赴港上市将解决其身份“模糊”的问题。 “综合房地产开发企业更有优势。不加强商业物业的经营与开发，就不能实现土地与企业的利润最大化。因为商业物业可以带来稳定的现金流。”世邦魏理士覃晓梅抛出了这样的观点。 响应者甚众。“现在所有人看好万科，但一旦住宅产品市场下跌，万科根本没有对冲产品化解风险。王石建议大家晚点买房，那万科生产出来的房子卖给谁呢？万科强调一种社会责任感，但企业毕竟是要赚钱的。在大企业之间，因为经营模式不同，可能会导致在今年这样的市场情况下，他们的竞争地位或者是竞争格局普遍会有变化。2008年，我更看好一些产品线相对丰富的企业。”邹毅说。 外资地产机会更多 2007年遭遇政策严酷打压的外资，在2008年的命运同样受到关注。而业内对于这一话题的观点可谓大相径庭。 “中国已在用外汇对外投资，随着金融体系改变的深入，外资房地产在2008年的机会应多于2007年。”世邦魏理士覃晓梅说。与覃观点完全不一样的杜丽虹这样认为：“2008年外资不太可能有什么机会，政策的监管并没有放松的迹象。”华高莱斯公衍奎甚至认为，“2008年是汇率改革的关键时期，对外资的严厉监控可能会一直到汇率制度调整完成。” 外资对房地产来说，是个魔鬼与天使的混合体。从宏观面来说，国家还不太会放松资本管制这个闸，毕竟中国的人民币处于中长期升值的预料中，不可能大笔放开境外资本投资于国内的房地产、物业。政府很清楚，一旦境外资本大笔进入，炒高房价后再突然撤离，对市场带来的打击是毁灭性的。但与此同时，2008年对房地产行业的银根紧缩已经是必然，前期大量囤地的地产商如何进行开发，资金从哪里获得？外资或许是最好的渠道。这，就是外资在房地产行业的最好机会。 从房地产开发这个层面来说，外资开发商一直没有显现出太大的优势。虽然一度在土地市场上舍我其谁，但是最近也被内地财大气粗的上市公司打压得很厉害。“在住宅产品的设计理念和质量上，外资开发商相比内地开发商没有优势可言，甚至有些项目还存在问题。”仲量联行中国区董事高世斌认为，“2008年，外资地产商的强项仍旧会在商业地产的开发与经营上。”
